謝尚偉：7折背后的狂歡與冷靜

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        在國慶節的前1天，銀監會、央行終于給中國疲弱的經濟，尤其是房地產產業鏈送來了一份厚厚禮：“認貸不認房，首套房利率下限7折優惠”，業內無不歡欣鼓舞，想來大假過得不錯。

        從各地松綁限購，到某些地方政府“滑稽到”給銀行房貸“貼息”，930“政策禮包”算是眾望所歸的“兩只靴子”同時落地。整個9月30日下午，微信圈內的業內朋友奔走呼號，紛紛轉發；那陣勢、那熱情堪比400米接力與奧運火炬傳遞……整個就如炸鍋了一般！

        930政策利好疲態盡顯的中國房地產產業鏈，這是毫無疑問的。問題是，對于持續上揚了近20年的內地房地產市場，持續透支了兩三代人未來的中國房地產市場，持續服用各種興奮劑的房地產市場，是否還會因為一紙政策而“回光返照”，一柱擎天，這是當下場內外應當冷靜思考的。

        在政策發布次日（10月1日），網上流傳出綠X擬節后上調價格的內部文件，這個反應速度簡直就是迅雷不及掩耳盜鈴之勢！！！我想，持此種給點陽光就燦爛精神的KFS肯定不止綠地一家。我只是對“7折利率及認貸不認房”的這張新印發的“舊船票”是否依然可以帶領廣大飽受煎熬1年的“開發商及地方政府”再次沖出“亞馬遜”持保留意見，沒有那么高漲的熱情罷了。在我看來，移動互聯時代的今天每天都是新的，肯定已不再是昨天的重復，2014的社會經濟生態比之2008年已大不相同，再以2008年經驗來妄加揣測2014到2015年的市場，或許會落得刻舟求劍的“高冷笑話”。

       1、剛需或許不再那么剛了。

        此前，我發過一篇《70后大叔淺談90后、00后》，做過一個盤算，最大的70后已44歲，最大的80后已過而立之年，最小的90后已到法定晚婚年紀……一個賣成人用品的90后MM——馬佳佳語出驚人，把地產一哥驚醒，雖然過于絕對，但的確指明了一個趨勢：中國購房的主力軍正在強力衰減，“剛需不剛”已呈現實，并與日俱增。

       2、中國樓市投資價值中長期看淡的情況難以改變。

        一方面如上條所說的需求疲弱下行；另一方面由Jack Ma掀起的互聯網全民投資理財：草根也可以低成本參與金融投資憶成為路人皆知的美好現實，保險、理財、P2P、基金紛紛上網，中國老百性投資渠道的一下子變得多元化起來。互聯網金融讓全民受益的同時，受傷的只有證監會一直“小心呵護，但沉淪至今”的內地證券市場及多年來已經習慣躺著賺錢的傳統銀行。多年上行后的內地樓市已處中高位運行，樓市造富神話已退色暗淡，而且不再是證券、股市之外唯一選項；那么樓市投資價值看淡自然就不難理解了。沒有投資（投機）價值的樓市，自然就不可能再毫無緣由的持續高歌猛進。有點錢，“來個寶、參與眾籌，分散放點錢到高收益的P2P”，哪樣不比投資和投機樓市來得輕松、便捷，還流動性強。（TIPS:在經濟學里投資和投機本來就沒有區別，只是說法不同而已）

        3、7折利率的賠本買買，會有多少銀行會跟進。

        2014年似乎是中國利率市場化的元年，而當下5年期基準貸款利率約7%，7折下限即為4.9%，基本略高于互聯網金融的各種“寶寶”的平均收益率，低于銀行發行的各種1年期以內的短期理產品收益率，也低于互聯網金融的各種理財產品的收益率。最要命的是原來等于給銀行白送錢的活期存款正在銳減，銀行大規模跟進7折利率，哪怕是85折利率鐵定是一樁賠本買賣。對于以利差為生的銀行，早在2013年已不再視房貸為自己的優質資產了，更何況利率市場化進一步深入的當下及未來。這就是為什么2014年中央行喊話商業銀行支持房貸總是落得“雷聲大、雨點小”，收效甚微的尷尬結局的原因。如果沒有更多的銀行跟進利率打折，那么7折利率的文件或許也只是放在媒體頭條上說說而已。因此，在“假離婚與提前還貸”之前最好打聽清楚銀行的真實態度，否則會落得白忙乎一場的尷尬，費神、費時不說，還徒增《離婚律師》里的潘秀云的“風險”。

        當然“認貸不認房”的政策，的確對于改善性住房需求開了一扇信貸支持的窗戶，而這在一定程度上會拉動三房產品的需求。

       4、2014年賽程只剩下1/4時間了，去存貨才是符合邏輯的主旋律，待價而沽的惜售游戲沒有幾家KFS玩得起。

       2014年8月重慶主城存貨850W方，當月去化150W方；前8個月的平均去化量基于小于200W萬，金九銀十效應及年末報表收關效應必然導致9、10、11、12的推盤量陡增加，也就是說到10-11月末重慶主城的存貨量突1000萬方，存貨去化周期維持在5-6個月基無懸念，這樣的形勢顯然不是玩提價的節點。

       5、央行拿出"態度紅包"是形勢所迫的權宜之計，說翻篇兒就翻篇兒，完全是兔子的尾巴。

         930政策的倉促出臺主要是為了確保7.5%的年初底限目標不被突破，為“習李新政”的多項舉措提供經濟面的基本支持；這已不是單純的經濟問題，本質其實是一個“政治經濟學”問題。只有相對平穩的經濟增速，才具有運行漸進改良的“經濟改革新插件”的基礎條件，不置于在打補丁時把中國經濟系統給搞癱瘓了。新一屆權力層早就對樓市綁架地方政府，地方政府與樓市合謀綁架宏觀經濟的病態經濟生態，綁架中國創新創動力的悲催現實到了不可容忍的地步；但讓樓市這匹“野馬從良”的確需要時間和空間，而且需要反復好幾個回合。新中央政府必然會嘗試在“收放之間”去拿捏尺度。這次新政可以看作權力層對有“昏厥休克”風險的樓市一次搶救性輸液，一旦復蘇必然會無情的拔掉輸液管。

       面對央行的好意，我們當然不能無動無衷；只是不要想歪了，想多了，太過陶醉而盲目樂觀。最核心的問題，還是要認真梳理自己家底，量體裁衣，快速行動，不要辜負了“上峰”的一番美意。

       對于KFS來講，趁熱打鐵，利用輿論復蘇起來的樓市關注度，盡快勾兌好銀行，平價出貨，回籠現流，或許是當下實現年初目標的最后的時間窗口，努努力，或許還真能交出一個象樣的報表；當然當下復雜的形勢下，最難搞定的除了客戶或許就是如何讓銀行也跟進降價（即降息）了。

        內什么？要趁勢調價的，也是一種選擇；KFS是市場經濟參與主體，風險自擔，利益自享，調不調價，完全是各個企業的自由及判斷，有沒有那么“多買漲不買跌”NC與死忠粉兒，各安天命吧。

        對于購房者而言，如果真有購房需求，而不是看好短線暴漲而投機的，或許現在已是購房的好時機；至于銀行的7折利率能否到手，那只有看緣分了、看手段了；立即行動，看房子，問銀行（搞清楚各家銀行政策之后，才決定是否要提前還貸或有沒有必要去離婚），合適的就拿下，必竟對于咱們中國人來講，有房或有大房子似乎真可以提升在城市里的存在感與幸福感，只少在別人眼里是這樣的邏輯。

        總之，對于購房者及KFS來講，2014年的最后3個月用一句話來形容或許很貼切：“錯過了，也許后會無期”，對KFS來講尤甚（謝尚偉2014年10月2日美茵河谷）

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