近日，松芝萬象城爛尾、西二環百樂門樂購撤場等消息成為關注的熱點。而在兩年前，伴隨合肥轟轟烈烈的商業地產開發熱潮，一些業內人士就不禁隱隱擔憂，質疑合肥人的消費水平，質疑商業綜合體的管理與運營水平。隨著電子商務的興起，傳統的商業模式遭遇嚴峻考驗。

　　數說 商業面積觸目驚心

　　目前合肥城市綜合體項目44家(包括在建)，到2014年底大中型購物中心將至少有55家，每家購物中心平均純商業面積都在10萬平方米以上加上超市、傳統百貨等商業形態，總商業面積將超過1500萬平方米，而合肥城區人口屆時在400萬左右，人均商業面積近4個平方米，比發達國家人均商業面積的警戒線1.2平方米還要超過2倍多。

　　盲目開發 商業面積日趨飽和

　　合肥房王網主編吳金清告訴記者，松芝萬象城商業爛尾、西二環百樂門樂購撤場事件有其相似之處。松芝萬象城的交通條件非常優越，西二環百樂門位置也優越，理論上具備了商業運營的眾多要素，但這兩家均以失敗告終。表面上看，松芝萬象城投資方資金不夠雄厚，無法支撐商業綜合體的長期投入，加上長江西路高架橋改變了該區域的商業氛圍。事實上，三里庵周邊匯聚了眾多的商業綜合體。國購廣場、之心城不一而足，再建設一座類似的商業綜合體并沒有太多的必要。而西二環樂購撤場事件，最直接的原因是開發企業內部出現了問題，資金鏈斷裂，項目無法推進。

　　幾年前，合肥商業基本集中在三孝口、四牌樓附近。經過幾年的發展，商業綜合體遍地開花，即使是小區周邊，也會有類似商業綜合體的小規模商圈，也集中了寫字樓、餐飲、娛樂、休閑、購物、超市、數字院線等眾多元素。

　　“很多人認為商業是否飽和，不應該僅僅立足于本地的人口、消費水平，而更應該以發展的眼光，預估城市未來的規模、人口，考慮到城市對周邊市、縣、區的影響。合肥很多開發企業可能過于樂觀了。合肥城市的影響力與日俱增，但其他的大型城市對于安徽的影響也越來越強。高鐵成為城市之間最快捷的交通，隨著合肥高鐵南站的啟用，合肥與外圍城市的聯絡更為頻繁，去周邊城市購物、休閑，成本降低，時間更充裕，這無疑分攤了合肥的商業份額。某種意義上說，合肥本地的商業發展，更多的依賴合肥本地的消費者、消費層次與消費能力。”千辰傳媒王總告訴記者。

　　同質化競爭 商業布局千人一面

　　“近兩年合肥增加了不少特色餐館，增加了不少情調咖啡會所。這些餐飲店或者是個精致的小店，或者是一個不起眼的大排檔。而商業中心里的餐飲店就沒什么特點了。無論是萬達樓上的餐廳，還是銀泰城的餐館，雖然有一點點的差異，但更多的還是類似。”某地產銷售顧問公司楊先生說，商業綜合體里的餐飲風格類似，超市加商場加寫字樓加數字院線加住宅的商業模式更是類似。目前最熱門的口號是“吃喝玩樂購一體化，一站式購物”。所到之處，所見所聞，消費基本雷同，這不免使人產生審美疲勞。

　　“其實很多人都知道差異化經營，開發特色商業，但合肥的商業同質化競爭非常嚴重，大家提供的產品、服務基本類似。大家經營的思路、模式也都類似。招過來的商戶類似，特色商戶開發不足。”

　　“其他的商業業態也存在扎堆現象，比如批發市場，裕溪路高架橋、蚌埠路、繁華大道均有大型的商業批發市場。合肥的北邊、南邊均有汽車城、茶博城等，業態主要是服裝、鞋帽、茶葉、汽車、小商品等商品的批發與零售。同樣，建材商場同質化競爭也是一樣的激烈，合肥建材商業面積也是趨于飽和。未來都會潛伏著危機。”

　　資金短缺 管理服務仍欠專業

　　商業開發不僅僅是賣房子那么簡單。當下很多商業都要求自持物業，要求做好商業定位與規劃，能保證商業的正常運營。這些要求不僅僅需求大量的資金，還需要規范、科學的管理與服務。縱觀合肥一些不成氣候的商業地產開發，究其原因，無非是資金出問題，或者是拿住宅開發的思路去做商業。蒙城路華孚城隍廟經歷了多次調整。一方面在于最初的定位不準確，另一方面也缺乏相關系統的管理服務與支持。明發商業廣場現在的經營思路與當年的定位差異甚大，經營壓力不小。究其原因不僅僅是定位的失策，還有對合肥經濟狀況過于樂觀。

　　有些商業做得糟糕，未開業就埋下隱患。比如有些商業項目全部賣出，最后在管理層面上遭遇難題，商家各自為政，無法形成合力，無法統一管理，打造統一形象。另外，管理公司人員不具備專業知識，甚至有些基礎的商業思維都不具備，拿做小區物業的管理服務做商業管理與服務，后果可想而知。金馬地產營銷總監孫煜介紹。

　　“松芝萬象城的開發企業自開發至今，資金一直短缺，而該區域的商業，更需要長時間的氛圍營造，需要投入大量的資金創造好口碑。資金不足，商業運行與管理上必然會走形，最后必定遺留許多問題。”

　　電商沖擊 商業模式亟需轉型

　　不可否認，電商對于現代的城市商業有著很深遠的影響。太多的產品走上了網絡銷售。現在很多人也喜歡逛商場，但到商場里去吃飯、看電影、唱歌，購物的話，他們會比照商場里的產品，然后到網絡上查詢購買。合肥曾經火熱的商場近幾年生意下滑嚴重，最主要的一個原因，他們的生意被網絡搶走了。

　　網絡購物大行其道，傳統商業模式面臨轉型，商鋪的價值也面臨重新評估，一鋪養三代也成為過往。至于實體商業該如何發展，如何轉型，也需要一段時間痛苦的探索，才會得到答案。孫煜對于電商沖擊傳統商業有著直接的印象。“僅僅從支付寶的使用頻率與賬單就能看出，越來越多的支出通過支付寶的方式。而有些服務實體商業無法取代，比如餐飲、KTV娛樂，美容、美發、保健、按摩等等，這些與生活息息相關的消費，無法在網絡完成。網絡所不能的，才是實體商業需要補充的。未來傳統商業與電子商業的主次可能會逆轉。”

　　“合肥城市近幾年發展非常迅速，但城市定位一直困擾著很多人，合肥最為特色的城市印象是什么，很多人都答不上來，這種狀態也影響到商業的開發與運營。目前合肥商業最大的矛盾是巨量的商業投入運營，而消費總量被異地城市、網絡分攤變薄變小而產生的矛盾。商業必定會面臨更深層次的洗牌，商業開發或許也需要更冷靜的思考。”孫煜告訴記者說。
　　（來源：合肥在線）