“爛尾專業(yè)戶”佳兆業(yè)，近日又開始了籌劃其最新一起收購“爛尾”行動(dòng)。

　　中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司深圳辦事處11月15日最新公告，作為獲得深圳市奧康德百貨有限公司權(quán)益的前期條件，佳兆業(yè)已收購了深圳市奧康德百貨有限公司的相關(guān)債權(quán)。

　　這些債權(quán)具體包括：建設(shè)銀行深圳市分行與深圳市奧康德百貨有限公司于1997年6月28日簽訂的《借款合同》項(xiàng)下的債權(quán)；與債權(quán)相關(guān)的深圳市百貨廣場(chǎng)大廈開發(fā)有限公司《借款合同》項(xiàng)下的全部擔(dān)保債權(quán)；建設(shè)銀行深圳市分行訴上述《借款合同》所墊付的訴訟費(fèi)人民幣17.75萬元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)人民幣5.05萬元債權(quán)。

　　據(jù)相關(guān)知情人士透露，深圳市奧康德百貨有限公司為爛尾項(xiàng)目，佳兆業(yè)出于投資需要，擬收購該項(xiàng)目權(quán)益，但目前具體收購金額等還不清楚。

　　債權(quán)收購意在“奪地”

　　在深圳收購爛尾項(xiàng)目并不罕見，而佳兆業(yè)作為收購一方也并不出奇，但從此次擬收購的標(biāo)的深圳市奧康德百貨有限公司來看，佳兆業(yè)意在奪地。

　　關(guān)于深圳市奧康德百貨有限公司的資料并不多，但可以查到的是該公司地址位于深圳市羅湖區(qū)人民北路128號(hào)，基于該信息觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向相關(guān)業(yè)內(nèi)求證。

　　據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士證實(shí)，深圳市奧康德百貨有限公司位于羅湖筍崗片區(qū)，該區(qū)域多為物流企業(yè)的倉庫，隨著城市更新的深入，該區(qū)域已有多個(gè)城市更新項(xiàng)目，包括華潤(rùn)、深圳城建、招商地產(chǎn)在該區(qū)域都已有舊改項(xiàng)目。

　　該人士表示，深圳市奧康德百貨有限公司項(xiàng)目本身就位于筍崗片區(qū)一個(gè)舊改項(xiàng)目當(dāng)中，若成功收購該項(xiàng)目，于佳兆業(yè)而言無疑能增加其深圳核心區(qū)域的土儲(chǔ)。

　　“因?yàn)樯钲诒旧硗恋刭Y源稀缺，若要獲取核心區(qū)域項(xiàng)目土地更是難上加難，而此次佳兆業(yè)收購該項(xiàng)目除價(jià)格會(huì)相對(duì)較低外，更重要的是獲得了進(jìn)入該區(qū)域發(fā)展的機(jī)會(huì)。”

　　在收購成本方面，該業(yè)內(nèi)介紹，該區(qū)域目前多數(shù)土地用途為工業(yè)用途，因此若以工業(yè)性質(zhì)土地價(jià)格來看，樓面地價(jià)應(yīng)在1萬元至1.5萬元每平米左右；若以商業(yè)性質(zhì)土地價(jià)格計(jì)算，樓面地價(jià)在3萬元至4萬元每平米左右。

　　因此以一個(gè)10萬平方米左右的商業(yè)用地計(jì)算，大致收購價(jià)格在30億元左右，而該價(jià)格僅相當(dāng)于關(guān)外一宗同面積商地的起拍價(jià)格。而據(jù)深圳市國(guó)土局官網(wǎng)掛牌資料就可以佐證，將于12月10日出讓一宗位于龍華民治的一宗商地，面積為10.99萬平方米，起拍價(jià)已達(dá)25.77億元。

　　另值得一提的是，雖然通過收購爛尾樓的方式能以較低價(jià)格獲得核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，但相關(guān)分析也指出，收購爛尾樓也較招拍掛及直接介入舊改存在更多債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能。

　　若收購前不清楚賣家是否存在一些隱藏的債務(wù)，收購后就會(huì)帶來更大的麻煩。

　　佳兆業(yè)收購擴(kuò)張別途

　　不管收購爛尾樓是否會(huì)帶來債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但在公開透明交易原則下，分析認(rèn)為，佳兆業(yè)的上述收購案，利要大于弊。

　　事實(shí)上，一直以來，佳兆業(yè)獲取土地的方式大多都是通過收購、合作兼并及舊改方式，這也成了佳兆業(yè)這些年擴(kuò)張的一大特點(diǎn)。

　　而究其緣由，或誠(chéng)如佳兆業(yè)集團(tuán)副主席孫越南早前所言，收購或兼并的方式才不會(huì)讓地價(jià)虛高，間接保證了項(xiàng)目的利潤(rùn)率。

　　收購項(xiàng)目方面，佳兆業(yè)于1999年開始建設(shè)的第一個(gè)項(xiàng)目“桂芳園”便是通過收購彼時(shí)處于爛尾的布吉龍泉?jiǎng)e墅用地得來。

　　之后的2003年11月，深圳最著名的爛尾樓“子悅臺(tái)”在位于深圳華強(qiáng)北的深圳市不動(dòng)產(chǎn)拍賣行拍賣，佳兆業(yè)在這次拍賣會(huì)上踢走中信深圳等知名公司，以4億元的價(jià)格將其收入囊中。

　　另外，在曾經(jīng)號(hào)稱為“廣州第一爛尾樓”的中誠(chéng)廣場(chǎng)，2006年，佳兆業(yè)斥資買下了開發(fā)商廣州金貿(mào)的大部分股權(quán)，從而獲得了中誠(chéng)廣場(chǎng)B座和部分寫字樓的擁有權(quán)。

　　而合作項(xiàng)目方面，最值一提的便是今年4月9日，聯(lián)手生命人壽經(jīng)過20輪舉牌，以54億元的價(jià)格獲得深圳史上最大“巨無霸”地塊--編號(hào)為G16301-0701的“大鵬下沙濱海生態(tài)旅游度假區(qū)整體開發(fā)項(xiàng)目”。

　　同時(shí)，除以收購、合作方式獲得土地外，佳兆業(yè)“舊改專家”的名稱也并非浪得虛名。佳兆業(yè)今年8月份回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)曾透露，公司已擁有多個(gè)城市更新項(xiàng)目，總占地面積超過1227萬平方米，于2013年開始，佳兆業(yè)入市的城市更新項(xiàng)目就已開始對(duì)公司年度銷售額產(chǎn)生重大貢獻(xiàn)。

　　以其深圳大本營(yíng)為例，佳兆業(yè)多數(shù)項(xiàng)目均是通過舊改方式獲得，而這些舊改項(xiàng)目最終也是其利潤(rùn)的來源。同時(shí)，這些舊改項(xiàng)目由于介入成本低，一定程度上對(duì)提升佳兆業(yè)利潤(rùn)率起到了較大作用。

　　根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月佳兆業(yè)在深圳區(qū)域的累計(jì)銷售額已達(dá)61億元，其中佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等舊改項(xiàng)目對(duì)其做了較大貢獻(xiàn)。
　�。�來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：陳業(yè)）