“購物中心餐飲招商分析”分上、下兩期連續(xù)推送。今日內(nèi)容要點(diǎn)：技術(shù)要求、品質(zhì)要求(篩選標(biāo)準(zhǔn))、招商執(zhí)行。明日預(yù)告：招商流程、招商實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)分析。
一、技術(shù)要求
1、品類組合和菜系組合
占比、區(qū)域劃分、左右搭配、選品牌、定位置;
一店一味、一店一色、以大代小。
2、平衡問題
豐富度、成熟度、新鮮度;
按照市場(chǎng)需求、內(nèi)外結(jié)合。
3、時(shí)段的組合
正餐——以中餐和晚上為主;
快餐、簡(jiǎn)餐 ——以中午為主;
特色小吃——時(shí)間比較靈活。
舉例1：餐飲布局<分散放置>——頂層是正餐，中間垂直分布是休閑餐，底層做快
餐美食廣場(chǎng)。
舉例2：餐飲布局<集中放置>——有項(xiàng)目把餐飲布局到一個(gè)區(qū)域，都會(huì)出現(xiàn)某些樓
層在某些時(shí)段幾乎全是黑的 。
4、客單價(jià)組合
按照品類做價(jià)格分區(qū)、做引導(dǎo)、不導(dǎo)致同一個(gè)客單價(jià)出現(xiàn)了傷亡的現(xiàn)象。
5、面積組合
不同的菜系、不同的品類給出不同的面積。
6、關(guān)于租金
平衡租金收益;合理取與舍。
7、工程條件
面積需求、商圈要求、樓層、樓板承重、供電、給排水、燃?xì)狻⒖照{(diào)、消防系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、隔油池、化糞池。
8、找對(duì)人
餐飲客戶談判最好是直接找對(duì)方的決策者(BOSS)
二、品質(zhì)要求(篩選標(biāo)準(zhǔn))
1、餐飲品牌庫
2、餐廳篩選標(biāo)準(zhǔn)
1)餐飲平效
2)經(jīng)營理念
3)管理團(tuán)隊(duì)
4)核心產(chǎn)品
5)裝修品質(zhì)
6)開店速度
7)消費(fèi)者接受度
三、招商執(zhí)行
1、什么是商業(yè)招商
1)商業(yè)招商：實(shí)現(xiàn)最大化商業(yè)價(jià)值的過程。
2)招商人員是什么?
a、 招商人員就是：“品牌買手”
b、將適合的品牌放在最適合他展現(xiàn)的位置上
c、是冠軍的招商人員
3)激情的作用：
激情——發(fā)現(xiàn)——領(lǐng)悟——探索——創(chuàng)新
總結(jié)：
任何的商業(yè)項(xiàng)目都要?jiǎng)?chuàng)新，商業(yè)的個(gè)性是無法復(fù)制的!
項(xiàng)目的最高境界：具有性格、個(gè)性、靈魂才有吸引力;靈魂是無法復(fù)制的，可復(fù)制的是商業(yè)操作的模式!
2、項(xiàng)目分析
項(xiàng)目立地條件分析(區(qū)域位置價(jià)值)
項(xiàng)目產(chǎn)品條件分析(結(jié)構(gòu)、硬件設(shè)施、軟件配套等)
項(xiàng)目商業(yè)類型分析(Shopping Mall，社區(qū)商業(yè)，商務(wù)配套等)
集團(tuán)對(duì)商業(yè)的期望
項(xiàng)目商業(yè)定位，分析適合的業(yè)態(tài)、確定目標(biāo)商戶
租賃條件 —— 商務(wù)條款，如：租金、租期、裝修期、交房標(biāo)準(zhǔn)
分析成交指數(shù)(商戶需求度、分析客戶的心理價(jià)位、市場(chǎng)客觀競(jìng)爭(zhēng)情況等)
3、餐飲分類
1)餐飲的常見分類方式
業(yè)態(tài)分類 - 正餐、簡(jiǎn)餐、快餐、休閑、外賣
菜系分類 - 中菜、西餐、東南亞、快餐、混合型、素菜
檔次分類 - 人均消費(fèi)、經(jīng)營歷史、營業(yè)方案
客群分類 - 消費(fèi)模式、性別、年齡、國籍
特性分類 - 體驗(yàn)性、主題性、附加功能性、會(huì)員制
2)餐飲按業(yè)態(tài)細(xì)分及在商業(yè)中的作用
3)各類餐飲業(yè)態(tài)特征
4)餐飲品牌的落位原則
如上所述，業(yè)態(tài)細(xì)分是餐飲落位首要考慮的因素，此外，落位涉及到的另一重要元素是對(duì)可用于餐飲位置的歸類，正如上表中我們將各類客戶的位置需求歸為A、B、C類一樣。
四、時(shí)間把控
1、圖紙解讀——風(fēng)、火、水、電等各項(xiàng)工程技術(shù)條件;現(xiàn)場(chǎng)交底;可行的品牌落位方案。
2、時(shí)間節(jié)點(diǎn)把控
3、大餐飲時(shí)間把控
4、普通餐飲時(shí)間把控
（來源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
