伴隨著通州萬達廣場的開業，通州商業項目也將迎來井噴期。“從通州北苑至土橋，地鐵沿線每站附近幾乎都有已開業的購物中心，這還沒算上在建的。”業內人士表示。

　　集中供應也帶來“過剩”的隱憂。在電商持續的沖擊下，業態規劃趨同、招商品牌資源有限，也為通州商業未來發展增加了不少的壓力。

　　購物中心沿地鐵扎堆 通州欲告別睡城短板

　　“居住先行”、人口稠密、軌道交通完善……在不少人看來，曾有“睡城”之稱的通州，如今正在彌補商業短板。

　　通州萬達廣場、京通羅斯福廣場、星悅百貨、華業花千里、華遠好天地……從地鐵北苑站到土橋站，幾乎兩公里內就有一個購物中心。這些購物中心要么新開業不久，要么在通往開業的路上。算上早已割據一方的通州貴友、藍島、國泰等傳統百貨商場，通州新城的商業面積正在呈現出急速升溫的現象。

　　來自第一太平戴維斯的報告顯示，2014年第四季度有6個商業項目入市，總商業面積近70萬平方米，全部定位為購物中心。就購物中心的建筑面積而言，通州區2014年新開業的項目中，京通羅斯福購物中心為6.7萬平方米，通州萬達廣場為10萬平方米，國泰百貨旗下星悅百貨為3.6萬平方米。根據粗略估算，這一新增供應量約為2個西單大悅城。

　該報告同時顯示，84%的新增供給位于豐臺和通州等新興區域，未來商業去中心化趨勢將進一步明顯。粗略估算，2014年四季度的新增供應中，約三分之一的體量來自通州區。

　　發力“一站式”消費 “兒童業態”成競爭利器

　　然而，供給量的飆升也為業內人士帶來隱憂。一位業內人士告訴記者，新近開業的幾家購物中心體量都不小，如果按照兩公里以內的輻射半徑計算，這幾家購物中心之間有不少重合。記者在近日走訪時發現，新開業的三家大型購物中心都以體驗型為主，實現家庭式的“吃、喝、玩、樂、購”一站式消費。其中，兒童業態逐漸成為各商家搶奪市場的“利器”。

　　以通州萬達廣場為例，記者到訪時為工作日下午兩點，購物中心內客流量不是很大，但其二層的兒童業態也聚集了不少帶孩子游玩的家長。同樣，在距離通州萬達廣場一站地的京通羅斯福廣場，盡管只有零星前來購物的顧客，但與整個購物中心的客流量相比，其三層的兒童業態也吸引了不少家庭前來。

　　而在星悅百貨，由于缺少兒童業態，在工作日下午地上停車場幾乎鮮有車輛，購物中心內也可用門可羅雀來形容。記者走訪時觀察到，盡管商場內大部分品牌齊全，且臨近新年有較大的折扣力度，也鮮有人問津。“這里開業三個月了，一般只有周末人才會稍微多一些。等過兩個月，地下的餐飲開起來，客流量就會大些。”該購物中心一位工作人員告訴記者。

　　盈石集團研究中心副總經理鄭瑞聲表示，近期北京新開業的購物中心均位于城市外圍，這體現對于居家生活及大片區服務功能的支持，新項目有很大的空間吸納滿足區域消費的升級；另外，餐飲比例均有所放大，品牌選擇更加豐富，連鎖品牌對新區域項目重視程度加大，最重要的是，重視兒童家庭消費業態的聚集，這與項目靠近生活片區不無關系。

　　的確，在電商持續沖擊下，強化消費體驗仍是實體零售業提振人氣的必經之路。特別是在通州區這個集中供應的市場。據世邦魏理仕的調查報告，消費者對整體購物體驗有很高的期望，認為便利性、價格、潔凈度和安全最為重要。

　　區域前景雖廣闊 短期面臨“過剩”風險

　　盡管如此，面對前途未卜的市場，還是有觀望者暫緩了前進的腳步。計劃在年內開業的華業花千里商業中心距離八通線臨河里站不遠，定位為“主體性•體驗式•精銳生活中心”，記者上周探訪時，這里依然靜悄悄。“據說9月要開業的，現在也沒了動靜。”附近居民這樣告訴記者。

　　“以前是擔心商業‘過少’，現在是怕‘過多’。”一位不愿透露姓名的業內人士表示。在他看來，盡管有所謂的對策，和集中的供應、同質化經營所面臨的困境相比，仍可謂杯水車薪。

　　記者根據北京市國土局公布數據整理，經粗略估算，從2010年以來，通州運河核心區已經成交30余宗多功能用地，規劃建筑面積超過250萬平方米。“按照開發周期估算，這些商業預計將在2017年前后入市，算上現在仍在開發未入市的項目，三年后市場需求究竟有多大，如何通過調整業態達到利潤最大化，這些都是需要面臨的壓力。”業內人士坦言。

　　不過，對于樂觀者而言，市場前景依然廣闊。“如果僅僅從通州區域考慮，建一兩個大型購物中心就已經足夠了。但是，在京津冀一體化的大背景下，未來通州區的商業將會大規模的發展，活躍度也將大幅提升。”業內人士表示。

　　記者從盈石集團研究中心獲悉，2015年通州區預計有京杭廣場、華業花千里、明月好天地三個購物中心入市。這些購物中心如何進行業態規劃，差異化品牌招商，以贏得消費者，最終在區域競爭中共贏？新的一年，拭目以待。
　　（新華房產 記者 劉覓覓）