購物中心是多種零售業態的組合，它有很多種，店鋪集合式、奧特萊斯式、街區式、生活方式類購物中心。購物中心的開發運營室一個紛繁復雜的過程，目前中國的購物中心處于快速發展期，因此對于購物中心開發過程中的一些要素進行分析是未來購物中心運營成功的關鍵。

　　首先，適宜的地塊和業態

　　購物中心建設不同于住宅開發，它所進行的市場分析更側重于對零售市場的識別與評估，開發商在新建一個購物中心之前，必須分析零售的供需關系，計算各類商品和服務潛在的市場空間，也即對商圈內的零售空間有效需求進行科學的評估與預測。對購物中心進行綜合性市場評估主要包括以下方面：

　　1、對城市區域的經濟基礎分析，說明市場的基本特征，例如總的經濟趨勢、就業趨勢、經濟活動預測、經濟增長模式等。

　　2、勾畫出主要的、次要的和周邊商圈以及這些商圈的可達性。

　　3、商圈內對不同商品和服務的消費偏好和趨勢。

　　4、商圈內不同類型零售中心的相互競爭的位置、特征和銷售趨勢。

　　5、商圈內零售空間的擁有和發展情況以及不同零售類型購物中心的銷售趨勢。

　　6、商圈內計劃開發的零售項目特征和標準。

　　市場占有率、產出率、建設特色、核心租戶、擴大中心規模，根據考慮的方案來決定。

　　準確的市場定位對于購物中心的成功經營起到事半功倍的作用，準確的市場定位可以大大縮短購物中心的市場培育期。

　　其次，長遠的MASTERPLAN

　　Masterplan是期望通過適當的功能配置、充分發揮各個設施的作用，以達到最大的協同效應。它主要表現在兩方面，一個是軟件設計，即業種業態租戶組合計劃。一個是硬件設計計劃，即商業設施計劃。

　　硬件設計計劃包括：

　　土地利用計劃，購物中心的賣場規模和樓層、停車場的形式是否恰當。

　　購物中心的設計，其核心是與業態相稱、具有競爭優勢的設計，有新鮮感、能夠受長期歡迎的設計。主要包括通道與賣場的形狀、流暢的動線、MD計劃等等。

　　軟件計劃包括：

　　目標客群的設計。

　　功能構成的設置，設立集客設施包括主力店店鋪、副主力店鋪店鋪。并達到銷售助理、集客主力、形象主力的平衡配置。

　　租戶組合，商場內各區劃的區域概念設定。將亮點店鋪選擇、與其他專賣店和租戶組合。

　　若要打造具有特色的購物中心，這兩個因素是必不可少的。購物中心建筑規劃設計不僅僅要求結構空間能容納零售商業活動，場地必須滿足足夠的停車需求，建筑及其環境能夠吸引顧客和租戶，并為他們提供方便，具有一定的超前和創新性，在運營過程中不斷滿足市場和租戶調整的需求，補償開發商投資回報的同時服務于社區。這些要求都使得今天購物中心的設計必須采用最新的土地規劃、建筑設計、景觀設計、工程設計與技巧性的商品組合、公共關系以及管理融合一起。購物中心的設計允許租戶之間的合理變化，但必須保持整體的協調性。建筑的整體設計也應該融入地區的獨特環境，使其與周邊的環境和各種出入方式緊密結合，更能反映地區的歷史和文化特色。

　　日本西宮花園是非常具有代表性的例子，西宮花園位于大阪與神戶之間，該地區主要是以高收入人群為主，擁有優質的客源，且與城市地鐵相連。根據這些條件，起名西宮花園，西宮指地區，花園指美好的憧憬與高端的生活品質。

　　在設計方面，將兩個主力店(阪急百貨)+專賣店組合,GMS(大賣場)，平面效果圖考慮周全，建成后也沒有改動。先有平面定位，再有外立面的包裝，再是業態組合。購物中心的環境設計、主題和標識應結合業態的風格。

　　未來購物中心的方向

　　購物中心與百貨、連鎖大賣場等的競爭到購物中心之間的競爭，包括大牌主力店、次力店;注重開發商的獨立性，不僅是資金，還有基本的運營管理能力。

　　在日本，70年代，購物中心由中小零售業者共同組合;80年代以后，百貨和連鎖大賣場轉向購物中心的開發和經營;2000年變化最大，金融、地產開發商、鐵道等也進軍購物中心; 05年后，開發商獨立的配套設施完善，10年后，情報、IT系(電商)等也介入購物中心。購物中心從銷售、聚集客流發生了變化。

　　而現在經過多年的發展，日本已形成獨立的、富有特色的體系。隨著電子商務的發展，以及同質化現象的出現，購物中心追求的價值也發生相應的變化，對購物中心場所的魅力至關重要。

　　在此，日本優秀的購物中心的案例是非常值得學習的。

　　以香蘭地區購物中心為例，它于11年開業，臨近海邊，擁有優質客源，崇尚自由，崇尚高端享受。購物中心要適應并融合該地區景觀，所以從海邊有一個露臺的設計。并以餐飲為主打特色，此購物中心每層的露臺都結合了該層的環境主題設計并有連接功能，達到了價值的有效利用。餐廳分休閑、商務等區域，一層臨街入口考慮到附近客群需求，適應他們的生活方式和需求，并融于附近居民的生活，最大化的吸引各層客群。

　　永旺湖鎮是日本最大的購物中心集合體，采用分期開發，08、09年開發一、二期，目前已經實現了購物、娛樂的中期目標，因此2012年開發的三期是對娛樂性業態補充或更遠端的業態進一步補充，將零售、兒童業態、體育業態、寵物業態進行區分。由于購物中心的優秀的設計理念以及環保特色，該購物中心獲得了協會環保的榮譽。這在一定程度上實現了企業軟實力的提高，提高了購物中心的魅力，傳達了自己的企業形象和理念，并通過客戶在商場購物消費、體驗認同了自己的企業理念，達到經濟和口碑效益的雙贏。

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