核心提示：兒童業態在中國的購物中心還處于摸索階段，加上品牌本身相對分散，行業集中度低，使得一些較大規模的連鎖品牌仍難以擺脫區域性的兒童店。本文從品牌拓展、承租能力兩大方面詳細闡述體驗式商業中的兒童業態招商需求，有助于根據不同業種對消費者的吸引力，進行業態和業種組合，合理保護品牌的可持續性經營。

　　一、兒童教育

　　1、早教、培訓類

　　競爭力：品牌性、師資服務、裝修人文性

　　品牌拓展能力：投資額小，以加盟品牌輸出為主。

　　需求面積：200-500平方米

　　針對客群：2-15歲兒童

　　承租能力：低 1.5-2.5元/平方米/天

　　2、兒童職業體驗館

　　兒童職業體驗館就是讓在一個封閉的大環境里(1萬平方米左右)，設立消防站、警察局、醫院、銀行、飛行訓練中心、電影院、電視演播室、電臺、蛋糕房、電力局、考古山洞、太空總署等。讓孩子扮演社會上大人的職業角色。比如當飛機駕駛員、空姐、蛋糕師、警察、醫生、播音員、銀行職員、消防隊員、宇航員、售貨員、老師、郵遞員、工程師等等，一般都70個左右的體驗項目。在這封閉的環境里，孩子們有自己的銀行、護照、卡，孩子們要賺錢要花錢，所以，項目本身就要設計成能賺錢的角色和能花錢的體驗式商業角色。

　　1)競爭力

　　是否有政府宣傳支持、科技仿真程度、贊助品牌商數量

　　2)品牌拓展能力

　　要是運營管理輸出，大多施工及硬件投資由開發商完成。投資額大，少則6千萬，多則2億，回報率低。一般置于購物中心高樓層。

　　物業需求：面積8000-10000平方米，層高8-10米，承重800-1000kg/平方米

　　針對客群：3-15歲

　　票價：120-200元/人

　　兒童職業體驗館根據場館面積、場館檔次不同，其投資成本會出現較大差別。以中等檔次為例，其投資額度、場館面積及體驗項目設置見下圖：
　　

　　3)選址要求

　　由于兒童職業體驗樂園選址需要便捷的交通與完善的餐飲配套，所以物業選擇上商圈條件較好的購物中心具有先天優勢，此外戶外大型公園由于租金低廉且便于規劃設計和政府建設的少年宮、科技中心文教設施由于有政府政策扶持也是選址方向。

　　4)全國項目分布情況

　　目前國內所有開業或籌建項目大多分布在國內一線城市及中東部較發達地區，其中京滬兩地占據了全國總場館量的1/3。作為一線城市，其較大的市場容量與較高的消費水平與項目認知吸引了大量投資者的關注。

　　一線城市：從發展趨勢上看，由于一線城市市場消費力、項目認知與接受度較好，將接納相對較多的場館，但就市場容量與業務趨同性角度，必然會推動場館自身的發展優化，這將在市場競爭中逐步完成。

　　二線城市：二線城市發展速度很快，整體呈現出遍地開花的情況。東部的蘇、浙、閩;中部的豫、鄂、湘;東北的黑、遼;西南的蜀、渝、滇。分布相對分散，有足夠的空間贏取發展時間。其中，吉林、山東、安徽、江西、廣西、貴州、山西、陜西、甘肅等尚未出現類似的體驗館項目，在未來1~2年內是最具優勢的場館投資地。

　　三線城市：三線城市目前為止還沒有已開業的體驗館，這與目前的體驗館整體發展現狀有關。體驗館落地國內約有3年時間，更多投資者將眼光放在市場接納度相對較好的一、二線城市。但隨著此級別城市場館數量的增長與市場的飽和，三線市場將成為小型化場館的投資熱土，投資收益更值得期待。

　　5)盈利渠道

　　國外門票收入僅占總收入的一半，而國內的門票收入卻占了總收入的4/5;在品牌植收入層面，國外占其總收入的1/4，國內則略高于1/10;其他諸如廣告、活動、衍生品、餐飲零售，國外占了1/5，國內僅占1//10。由此看來，國內的盈利結構還有較大的優化空間。

　　6)發展趨勢

　　兒童商業地產以“娛樂教育+兒童(帶動全家消費)+體驗商業經濟”的三合一功能強烈吸引著廣大購物人群。兒童商業地產的引擎是兒童職業體驗館。但單一的兒童職業體驗館都很脆弱。因為：

　　中國第一代兒童職業體驗館完全是照搬日本式的純“過家家式”體驗館。不太適合中國兒童和家長的預期，單靠“門票和廣告”贊助很難達到盈利模式，甚至虧損;

　　這代體驗館在選址上也沒有在真正的商業綜合體內選址，因此很難帶來大量的購買力;

　　第一代體驗館完全沒有考慮如何把孩子帶來的大人的消費能力發揮極至，而是單純地讓孩子體驗社會項目，無法真正形成商業價值。我們常常看到兩個大人送孩子來玩了，自己卻沒地方購物或等待，就離開，到別處購物的現象;

　　盈利模式館必須建在商業綜合體里，同時加入“培訓和影視”元素才能形成商業價值鏈條。但需要提醒的是引進兒童商業地產必須充分考量自身(購物中心)的各項綜合條件(所在城市的人口和消費水平，所在商圈的公交配套與交通便利性與輻射力)。

　　7)招商預估

　　以兒童職業體驗館為核心，可作伴的業態有電影院、電玩城、動漫城、美食廣場、書城、健身中心、玩具城、兒童主題商城、兒童培訓中心等大面積的主力店和次主力店以進一步增強樓層的吸客能力。

　　如果購物中心處于成熟的商圈客流理想又或兒童職業體驗樂園吸客能力極強，則可以考慮在兒童職業體驗樂園周圍開設高租金的小店鋪例如兒童服裝、兒童鞋帽、玩具、教育等專賣店和冰激凌店、快餐店、兒童餐廳在所在樓層形成兒童主題商城。

　　由于兒童職業體驗館通常分為上午下午二場每場四小時左右，陪同入場的家長通常最多只有一名，所以圍繞這4小時的商機可以在兒童職業樂園周圍布置各類餐廳以及供孩子父親休息的咖啡館、書店或者母親放松的美容院、SPA、足浴中心甚至相關購物商店實現客流共享。

　　前瞻：新一代兒童體驗館盈利模式—體驗式培訓綜合體

　　1、兒童職業體驗館里精選出別的體驗館里人氣最旺的館，以精品和人氣取勝，拉動孩子的興趣來報培訓班，同時以教本為核心，讓孩子喜聞樂見。

　　2、以體驗式培訓項目為核心，形成教育盈利的市場。

　　3、以體驗式健身區拉動青少年兒童親子健身會員消費。

　　4、兒童影視夢工廠，可以把體驗館變成影視片場，和電視臺合作，專門在此各種DV拍片，小短劇、競賽、比賽、講演等等，讓孩子和家長直接成為社會公眾熱點，促進他們繼續報影視班，打造童星。

　　5、兒童商業消費區招商。

　　二、兒童零售

　　1)從類別上：包含服裝、鞋帽、食品、玩具、童車、書本繪畫;

　　2)代表品牌：小耐克、小衣戀、巴拉巴拉、小豬班納、西瓜太郞、芭比娃娃、寶高、好孩子、反斗城等;

　　3)從形式上：分為專賣店、集成店;

　　4)集成店：將童裝、食品、玩具、軟體游樂，乃至于早教和培訓等整合在一起的為嬰幼兒童服務的一站式賣場。

　　零售專賣

　　需求面積：30-100平方米

　　物業需求：街邊商鋪、百貨、購物中心

　　租金承受力：高

　　綜合集成店

　　需求面積：300-5000平方米

　　承租能力：視城市級別、地段、面積大小而不同，1.5-3元/平方米/天

　　三、兒童服務

　　在生活上給予嬰幼兒童專業上或主題類的服務，如兒童攝影、嬰幼兒游泳、寶寶理發、兒童主題餐廳等。

　　品牌拓展：一般以區域性，個人或加盟為主。

　　物業需求：200~500平方米

　　承租能力：視城市級別、地段、面積大小而不同，2.5-3.5元/平方米/天

　　兒童服務之主題餐廳全方位特色解析

　　兒童主題餐廳是兒童餐飲業發展趨勢。兒童主題餐廳的餐飲產品與一般兒童餐廳最大的區別就是主題化，抓住兒童感興趣的主題，既可以滿足兒童口味，又可以迎合家長心理。

　　1、突出兒童主題，這就需要餐廳的經營人員在設計各類主題時，應深入挖掘主題的文化內涵，借助全方位的主題文化“反思”，這樣才能尋找到合適的賣點。如可以以動畫片和一些著名的童話故事為背景來裝飾餐廳，或者將餐廳裝演成太空世界、神州六號飛船等也很吸引人。

　　2、內部設計層次化布局。首先通過對顧客的消費心理、購買習慣以及餐廳本身的形狀大小等各種因素進行統籌考慮的基礎上形成量化平面圖，分割出不同的銷售區域，如兒童就餐區、兒童玩耍區、家長接待區等。其次圍繞餐廳選定的主題，運用兒童喜愛的明亮色彩，運用粗重輕柔不一的材料，創造出造型各異的物質設施，使目標消費者的視覺和觸覺都為之吸引。最后突出整個餐廳的流動性，打破拘謹呆板的靜態格局，增強動力和情趣，激發兒童及家長消費者的購買欲望和行為。

　　3、開發兒童食品。根據兒童自身所具有的特點，兒童主題餐廳在開辟兒童產品和服務方面可以做以下考慮：食品造型要有吸引力。

　　4、菜名趣味化。兒童跟大人們一起就餐時，對菜名往往不感興趣。在兒童主題餐廳里，能有專門屬于自己的菜單對于兒童來說是很有趣的事情。首先，菜肴名稱就要突出童趣。可以選用一些兒童常用語來引起兒童的共鳴。例如，“芭迪熊”兒童主題餐廳的菜單均是“熊熊真漂亮”等可愛的句子。其次，可根據兒童正在識字階段，在菜單上采用圖文并茂或者標注漢語拼音。不僅起到新穎效果，同時也迎合了家長的心態。

　　5、餐具與主題配套化。兒童餐具要和食品相配套，才能達到最佳效果。例如：推出一款名為“香蕉批薩”的水果點心，如果盛放在一般的圓盤里就很普通了，按照兒童的欣賞模式，同種食品，若是盛放在香蕉形盤子里應該會更加有趣。所以，拋棄以往的餐具觀念，采用新型的產品是很有必要的。當然，在選擇餐具時，應充分考慮兒童安全，盡量避免尖利或玻璃材質。

　　四、兒童娛樂

　　分為室內兒童娛樂、大型兒童主題樂園。

　　室內兒童娛樂是專門為0~10歲兒童提供成長所需的專業教育服務機構，有別于其他的游樂機構，兒童游樂場必須以兒童的安全為第一位。大多設在室內，并且通過一些創意游樂設備以及巧妙運用聲、光、氣、水、色彩組合達到娛樂早教鍛煉孩子的目的。

　　大型兒童主題樂園一般建于郊外或城郊結合處，占地上萬平方米，結合公園、游樂、展館、水上樂園等主題，不僅適用于兒童，也適用于家庭，現在也有兒童主題樂園開始往大型MALL內拓展意向。

　　1、室內兒童游樂場

　　運作室內兒童游樂的商家基本分為二類，一類是自身研發生產兒童室內游樂設備，不僅用于銷售，也用于衍伸到室內兒童游樂場的經營。如：奇樂兒、神采飛揚。一類是通過采購游樂設備來做運營管理，如愛樂游、樂樂派等。

　　室內兒童游樂場從性質上又分為二類，一類是軟體游樂設備，代表品牌有悠游堂、世天樂樂城、奇樂兒、愛樂游等;一類是電子類，通過一些創意游樂設備以及巧妙運用聲、光、氣、水、色彩的組合，代表品牌有奇樂兒、卡通尼、神采飛揚等。

　　物業需求：一般在300~1500平方米左右。

　　所在樓層不高于3層，不低于1層。

　　物業層高：≥ 3.5米

　　承租能力：低，一般以此業態來帶動兒童類的客流量。

　　2、大型兒童主題樂園

　　國內主題樂園中投資和占地成規模、較為領先的主題樂園，都集中在經濟發達區域，既有強大的客源市場依托，又有強大的資本市場為依托。主題樂園經過一段時間的發展現在基本上形成了以珠江三角洲、長江三角洲和京冿渤海灣地區等三大中心。

　　國內目前比較有代表性的主題樂園有：華僑城集團下的歡樂谷、東部華僑城;華強集團旗下的方特歡樂世界;長隆集團旗下的長隆旅游度假區等;

　　此外還有北京游樂園、常州嬉戲谷以及各地的中小主題樂園。

　　目前國內主題樂園的游客人數大部分都低于300萬人次/年，一些主要的公園可達到500萬人次/年。珠江三角洲地區的主題樂園情況良好，擁有150萬～300萬人次/年游客，其中一些可以達到400萬人次/年游客。北京和上海的主題樂園每年可吸引100萬～200萬人次/年的游客。
　　（來源：商業地產學院）