“5：3：2”是國內(nèi)大部分購物中心業(yè)態(tài)布局的黃金占比，海港城、成都IFS餐飲業(yè)態(tài)卻是控制在15％-18％之間，為何不增加餐飲娛樂業(yè)態(tài)占比？運(yùn)營上采用的什么策略？

2015年1月15日，九龍倉內(nèi)地首個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成都國際金融中心(簡稱成都IFS)開業(yè)滿一年，營業(yè)額增長3.5倍。

九龍倉集團(tuán)副主席、執(zhí)行董事李玉芳表示，商場的經(jīng)營之道，不僅僅是業(yè)主與租戶之間、業(yè)主與客戶之間的關(guān)系維護(hù)，還有方法、細(xì)心與執(zhí)行力。2015年九龍倉在內(nèi)地投資物業(yè)預(yù)計(jì)有30％的租金增長，5年之內(nèi)，希望內(nèi)地投資物業(yè)的營業(yè)額占集團(tuán)總量的30％以上。

不嘗試O2O

成都IFS營業(yè)額今年預(yù)計(jì)還將增長50％。但與內(nèi)地其他商業(yè)中心爭做O2O不同，李玉芳表示，成都IFS將不會嘗試O2O。同時(shí)，與萬達(dá)以及其他商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式不一樣的是，成都IFS餐飲占比不多，規(guī)劃只有15％-18％。

成都IFS總投資160億元，總體量60萬平方米。該項(xiàng)目地塊是2007年9月，九龍倉以單價(jià)8800萬元/畝、總價(jià)72.4億元的天價(jià)競得。當(dāng)年九龍倉在內(nèi)地的投資額不到集團(tuán)總資產(chǎn)的5%，

5年后內(nèi)地資產(chǎn)要占到集團(tuán)資產(chǎn)的50％。九龍倉中國置業(yè)有限公司營運(yùn)總經(jīng)理侯迅此前透露，成都IFS吸引了包括Burberry、Chanel、Coach、Dior & Dior Homme等國際一線品牌入駐，其中近90個(gè)品牌是第一次到成都或者西南。

成都IFS沒有像萬達(dá)廣場一樣“去服飾化”，也沒有遵循內(nèi)地購物中心“5：3：2”的業(yè)態(tài)黃金分配比例。成都IFS的業(yè)態(tài)占比，大約80％是零售，15％是餐飲，5％是娛樂。其中連卡佛百貨租賃面積近8000平方米，Great超市超過4000平方米，UA影院也達(dá)3000多平方米，冰悅滑冰場1900多平方米。

與海港城一樣，成都IFS有20％是頂尖的奢侈品牌，50％都是中高端品牌，剩下30％是潮流時(shí)尚品牌和餐飲、娛樂。

成都IFS租金最高的店鋪是1800元/平方米/月。侯迅認(rèn)為，商場的租金和面積沒有多大的關(guān)系，反而和業(yè)態(tài)分布很有關(guān)系。一般情況下，服裝的租金會相對高一些，影院、超市的租金相對偏弱一些。

李玉芳表示，香港海港城，只有15%是餐飲，為什么不做那么多餐飲?因?yàn)椴惋嬘泻芏嗟某轱L(fēng)系統(tǒng)，消費(fèi)時(shí)段也很固定，如果把最好的地點(diǎn)留給餐飲，就會對人流氣氛有影響。既然成都IFS是香港海港城的翻版，那么餐飲占比也將控制在15%，最多18%的比例。

九龍倉有一個(gè)專門的團(tuán)隊(duì)研究怎么幫租戶做生意，比租戶想得更細(xì)致，更關(guān)注流行資訊；還有一個(gè)管理vip客戶的團(tuán)隊(duì)，“我們要做的其實(shí)是處理好租戶、客戶幾方面的關(guān)系。例如chanel有一款背包是爆款，如果世界各地的主流店鋪都有，而海港城這家店卻沒有，我們就會去提醒他們。”九龍倉做商業(yè)的經(jīng)營之道就是積極管理，運(yùn)營文化是細(xì)致化，做到見微知著。

2017年之前落成5個(gè)IFS

2014年九龍倉中報(bào)透露，香港海港城從2003年至2013年，實(shí)現(xiàn)每年?duì)I業(yè)額復(fù)合增長率為16.9％，累計(jì)升幅達(dá)4倍。而第一個(gè)在內(nèi)地落成的國際金融中心—成都IFS，也將朝著這個(gè)目標(biāo)打造。

九龍倉將在全國復(fù)制海港城，有一個(gè)“2017年之前落成5個(gè)國際金融中心(簡稱IFS)”的計(jì)劃，分別位于成都、無錫、重慶、蘇州和長沙，5個(gè)IFS的總建筑面積為203.1萬平方米，商場和寫字樓分別占集團(tuán)已落成項(xiàng)目的24％及59％。其中繼成都IFS和無錫IFS已于2014年開業(yè)，重慶IFS和蘇州IFS將于2016年開業(yè)，體量最大的長沙IFS計(jì)劃于2017年開業(yè)。

其中重慶、長沙IFS是有商場的大型綜合體，而蘇州、無錫IFS僅是寫字樓。李玉芳稱，選址做商場需要很多時(shí)間做調(diào)研。像香港海港城，一個(gè)重要的指標(biāo)是做游客生意。

九龍倉長期戰(zhàn)略還是穩(wěn)步進(jìn)取，并有基礎(chǔ)和資本去充分運(yùn)作。首先，九龍倉做大型商業(yè)與萬達(dá)有著不一樣的選址標(biāo)準(zhǔn)，要在最核心地段，建shopping mall；其次，九龍倉在住宅投資開發(fā)方面，也將遵循貨如輪轉(zhuǎn)的規(guī)律，不斷投資買地；再次，九龍倉的商場都是自有團(tuán)隊(duì)直接管理，并且可以隨時(shí)因應(yīng)市場調(diào)整租戶比例、業(yè)態(tài)等。

（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 蘇鍶）