1865年，中國引入鐵路時，被守舊大臣視為“震動先帝陵寢，于廟堂不利”的怪物。放到今天來看，反對理由就是個笑話了——盡管46年后，大清王朝的確斷了龍脈。
歷史總是驚人的相似。
2014年6月，英國國教會聲稱，他們反對一條計劃中的高速鐵路HS2，原因是建高鐵會褻瀆墳墓和破壞安寧。
誰能想到不可一世的日不落帝國，和曾經積貧積弱的東亞病夫在同一件事上的反對理由居然是一模一樣的。不同的是，百年前的輸出方變成了今日的輸入方，百年后兩個老大帝國的心態和舉動正好來了個對調翻轉。
與中國的突飛猛進相比，在高鐵這個問題上，美國比英國也好不到哪里去。美國連接舊金山和洛杉磯的第一條真正高鐵線路，預計要在14年后的在2029年才能修建840公里，就這進度，從中國抓只烏龜過去都要爬的更快些。
聊杭州的商業水準是不是被甩開了，上面引用高鐵的例子只是為了說明一個問題：過往的繁榮和歷史的沉淀，在不斷的技術迭代和需求變遷中往往會變成沉重包袱、更可能成為阻礙接受更新的絆腳石。
杭州的實體商業，就背負著極為沉重的百貨包袱。
杭州有兩家強勢的本土發展商，主打住宅的綠城，和主打商業的銀泰。綠城帶給這座城市的，是中國最頂級、也是世界一流水準的房子，說綠城憑一己之力把杭州的居住品位拉高了八度毫不為過。
銀泰帶給杭州的，是已營業的武林銀泰、西湖銀泰、湖濱銀泰、慶春銀泰、城西銀泰、文化廣場銀泰、臨平銀泰、中大銀泰;在建的理想銀泰，下沙銀泰;籌備的城東銀泰、蕭山銀泰、夢幻銀泰。
銀泰的商業體數量自然比不了綠城的住宅項目數量，也不好這么對比。橫向看一家發展商對一座城市的影響，全世界也找不出來像銀泰這樣在一座城市有如此大的商業體量。這么來對比，就會發現銀泰對杭州的影響，絲毫不亞于綠城對杭州的影響。
銀泰的核心競爭力是百貨業態，銀泰百貨在2013年宣布更名為銀泰商業，百貨為什么更名為商業，恐怕是因為這座城市還有一家企業叫阿里巴巴——電商強勢沖擊下，百貨商城日趨艱難。
杭州的商業水準，也一直體現在百貨方面。前有杭州大廈、銀泰百貨是全國標桿，現有阿里巴巴橫掃天下無敵手。
說杭州的商業水準是否被甩開了，有阿里在，這個命題肯定不成立;如果脫開阿里的電商平臺說實體，這個命題應該是成立的。今天講的，也是實體商業項目水準(房地產項目)，請自動忽略電商平臺阿里和品牌商外婆家哇哈哈等。
2013-2014可以看作是杭州商業的一個比較明顯的分水嶺，2013年杭州大廈和萬象城的營業額持續下滑，營業額曾經蟬聯榜首的杭大在這一年跌出全國前五，現在來杭州考察，杭大已經可以不用去看了，盡管杭大在某些細分領域依舊是樣本標桿。如果先前還有疑惑，那么2014年春節期間，杭州銀泰百貨等7大商場春節銷售同比下降25%更是能夠作為一個標志性事件——百貨商城凋零了。
一扇窗戶在關閉，另一扇窗戶在打開。
有一天，我問一個朋友，國內現在還有哪些好的百貨場子可以看看?朋友嗤之以鼻，說早就不關心百貨業了，他嘴里的“早就”實際上最多也不會超過三年，也就這兩三年，市場和認知有了翻天覆地的變化，大家關注點都是新奇特的體驗項目和業態。
體驗是什么?什么才算是體驗?就算是經常把“體驗”二字掛在嘴邊的人，你連續幾個問題問下去，恐怕他自己都會糊涂，更不用提他能給你講清楚說明白體驗是什么、怎么才算是體驗，但這并不妨礙體驗的深入人心和商業地產從業者們對體驗的熱衷追捧。偶爾也有幾個老資格人士大聲疾呼要回歸商業本質，但這種諄諄教誨和告誡的聲音，如同狂風中蝴蝶翅膀的震動那么微弱無力，因為同樣的誰也說不清楚“商業本質”到底是什么、回歸商業本質是要回到哪里去。當身前身后同樣都是一片迷霧看不清楚的時候，恐怕沒有人會真的選擇開倒車回去吧。
打“回歸”牌，無人能出凡客的陳年之右，跑個題，順便給你看看都他這幾年都回歸了多少次，高調回歸只為丟自己的臉，也趁早讓“回歸商業本質“的人趕緊閉嘴。
建個盒子賣東西賺租金的年代是回不去了，從計劃經濟的商品稀缺到半市場半政策的物質過剩，百貨商城被購物中心取代，買賣被體驗替代，趨勢的力量無可否認。也許再過若干年，年度營業額排行榜都不用做兩份名單把購物中心和百貨商城分開了，只做一份榜單就好了，百貨改餐飲的例子已經比比皆是。
百貨業態根深葉茂的杭州，應該做些什么才能避免整體性商業水準被甩開?這個問題，最直截了當的，應該問問銀泰：你在這座城市中開業的、在建的、籌劃的場子共有一十三個，不打算搞兩個引領風騷的場子么?
說來也怪，住宅方面，盡管杭州已經有綠城把房子的品質貫徹人心且做到了以我為準繩，但依舊架不住全部的大牌開發商魚鱗進軍杭州攻城略地;商業方面，杭州是萬達最后一個進入的省會城市，新鴻基采用和華潤合作萬象城的方式羞羞答答入場，大悅城被龍湖搶了地之后選擇并購天成地塊才一只腳剛踏進門，恒隆不久前在蕭山做了不大被外人知的項目，凱德來福士開業延期，瑞安在西湖邊寫了個天字沒再寫地字就神秘消失，太古更是杳無音信。
商業項目，港資企業不扎堆，就玩不好，港企與杭州走的實在太遠了。九龍倉在成都做了風騷無比的國金中心，杭州就只能由綠地建個土豪金H以申丑博出位。
問杭州的商業水準是否被甩開了，套用李約瑟難題，也可以這么問：十年前依托民營制造業大省，前店后廠建立了百貨業風向標;十年后杭州也有體驗業態之王快時尚餐飲風靡全國，人文薈萃經濟底蘊深厚、向來風騷的江南杭州，為什么卻未能產生大量的體驗和服務類項目?
國內商業項目的大力發展也就是這十幾年時間，并不存在誰比誰起步晚的問題。問杭州的商業水準是否被甩開，以北京為參照物來看，十年前北京的燕莎、王府井們已經被甩到了陰溝里，現在杭州的商業真核依舊是杭州大廈、銀泰百貨。
要說杭州為什么在百貨危機中后續乏力，顯得大失商業水準，不妨來看看下面三個方面。
1、中國的人口，在越來越多的向北京和上海集中，這個過程，不光是杭州，廣州和深圳也一樣沒能hold住，現在大陸公認的只有北京上海兩極。人才的遷徙方向，也伴隨著海量熱錢的流動方向，北京和上海才是真正大冒險家們的樂園，新奇特的體驗項目自然也就跟著層出不窮了。奧運會和世博會是個加速器，申奧成功后的十年間，北京把其他城市遠遠甩在身后，如此才能集中出現芳草地、頤提港、宜家薈聚、K11、apm、大悅城等引領風騷的項目(這一條原因能對應李約瑟難題中的專利法案和中國特色的集中力量辦大事專心行政建設北京)。
2、杭州的住宅品質高水準高，同時把地價也拉的太高了，因為地價太高，商業運營壓力跟著也大。有在杭州拿商業地塊的錢，去成渝或蘇南把地價差用在體驗打造上，踏踏實實做商業，能做出一級棒的體驗項目;而杭州的地價只能導致百貨比例居高不下，做體驗業態在租金回報方面就扛不住。瘋狂開發住宅的杭州，相比成渝、蘇南、廣深確實太浮夸了些，多開發10萬套住宅對地價的拉升，某種程度上也把租金低廉的體驗業態帶溝里去了。經濟水平相比蘇州相差一個段位，也不知道房價地價憑什么就高出蘇州一個段位。
3、杭州的消費拉動一直以來都比較依賴外部輸血，本土自身的消費向來不足。銀泰和萬達在溫麗臺衢等杭州之外的浙江區域大肆擴張，土豪們再也不需要到杭州才能買到中意的東西了，嗯，浙江民營制造的產業問題也不小，土豪們消費也不大敢大手大腳了。國際化的二代們，對杭州也未必有多少認同感。你真的不能說杭州的包容性有多好，遠的不說，余杭和蕭山這么多年都融不進來，更不提其他地方的新杭州人能有多少真正產生認歸屬感。
4、作為一個旅游性城市，任何時候，西湖邊的游客都是烏央烏央的，但是西湖五公里之外又沒有哪一個商業項目能夠導入游客，留住部分游客幾個小時去看看逛逛，也不枉西湖免費所帶來的天量人氣。不說別的，單從游客數量來看，都足以養活幾個真正優質的新奇特體驗項目。明明是國際性的旅游城市，卻找不到一個新興的體驗感極強的大型商業項目。即便從純旅游商業的角度看，宋城、梅家塢、杭州樂園都太老古董了，亟需新興商業項目來取代。
5、浙江的商業項目除了銀泰萬達基本還是銀泰萬達，對比圓融之于蘇南，銀泰在浙江實在過于強勢了，發展商多樣化嚴重不足，蘇南的一些項目類型在浙江基本上找不到。回過頭看“匠人”宋衛平，他最大的錯誤肯定是前些年沒有選擇在杭州造兩座大型新奇特購物中心項目，自持不售，真正好的商業項目，需要的正是老宋的那種“匠心”精神，也不知道綠城跑到說出來都沒聽過的四線小城干什么去。
6、銷售，都不能說因此而失商業水準了，真真正正的惡性腫瘤。關于杭州的商業項目銷售問題，就此打住，哪些項目、哪個區塊是杭州的惡性腫瘤項目和高危區，懂的自然懂。
作為這座城市的商業之王，百貨商城沒落之時、好玩有趣炫酷逼格diao爆了的新奇特體驗項目崛起之際，銀泰打盹了是毫無疑問的，好在，還有集盒這樣的星星之火。
（商業房地產微信）
