編者按
萬科和萬達這兩家超大型房企，不期然卻又命定般地走到了一起。
雙方攜手，意在共同“瘦身”：從重資產(chǎn)的開發(fā)公司轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè)。萬科住宅植入萬達綜合體，變得更輕，但體能更強大，市占率更高；萬達也借此實現(xiàn)更大邊際效應(yīng)的輕資產(chǎn)化，到2020年萬達廣場要新開400個。為此，兩家公司均走上了包括REITs在內(nèi)的金融化之路。
而這，也是中國數(shù)萬億房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的應(yīng)有之義：讓沉淀于眾多商用物業(yè)資產(chǎn)的資金得以盤活，讓更多投資者能夠分享房地產(chǎn)的穩(wěn)定收益。
當然，“瘦身”從來不是一個容易的過程。當前REITs等的推廣，依然存在法律、稅收、運營、收益等方面的障礙，需要有關(guān)部門和相關(guān)各方去逐一掃清。
核心摘要
21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，萬科與萬達的合作，將是強強聯(lián)手，優(yōu)劣互補。萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達的綜合體，而萬達的商業(yè)管理運營經(jīng)驗也將傳導(dǎo)給萬科。
5月13日，一則重磅消息震驚業(yè)內(nèi)：萬科與萬達要一起合作了！
一家是全世界最大的住宅開發(fā)商，如今要轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。一家是中國最大的持有物業(yè)開發(fā)商，已經(jīng)走在商業(yè)消費和文化旅游的道路上；萬科管理著500個以上的社區(qū)，萬達運營近200個商場。
這樣的兩個“巨無霸”相遇，會激起怎樣的火花？21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，萬科與萬達的合作，將是強強聯(lián)手，優(yōu)劣互補。萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達的綜合體，而萬達的商業(yè)管理運營經(jīng)驗也將傳導(dǎo)給萬科。
未來，雙方共同的一個轉(zhuǎn)型方向則是，商業(yè)服務(wù)及輕資產(chǎn)。萬科早在前年就提出了“輕資產(chǎn)、重運營”，萬科總裁郁亮提出要把服務(wù)做到極致；而聯(lián)系到萬達董事長王健林近期的講話所指出的，萬達要堅決轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)、做服務(wù)，不難看出這兩家重量級房企的圖謀，均指向新消費時代的商業(yè)服務(wù)。
強強聯(lián)手的戰(zhàn)略版圖
接近萬科和萬達的人士透露，王健林和郁亮將共同出席14日的發(fā)布會，宣布雙方的具體合作內(nèi)容。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，萬科萬達的合作，肯定是補足彼此的短處，對拿地將是太有利了。首先，萬達的優(yōu)勢是商業(yè)綜合體運營、低價拿地，萬科的優(yōu)勢是住宅開發(fā)。雙方組合可以聯(lián)合拿地，后續(xù)共同開發(fā)、運營。
“這是市場逼迫的。”張大偉說，市場供應(yīng)的土地越來越多樣化，對于萬達來說，開發(fā)的住宅體量不大，對其來說有點雞肋，引入萬科確實可以增強這部分業(yè)務(wù)的專業(yè)性和溢價；對于萬科來說，拿地又必須配有大量的商辦用地，而萬科可以與萬達協(xié)調(diào)引入萬達的商業(yè)運營經(jīng)驗，甚至進行股權(quán)合作。
他認為，雙方主要還是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的合作，是行業(yè)領(lǐng)頭羊用專業(yè)化應(yīng)對利潤下滑的市場現(xiàn)實。
接近萬達的人士透露，此次合作是萬達首先提出的，但萬科方面也很積極回應(yīng)，因為這是一個對雙方均有利的事情：萬達要拓展到更多的中小城市，萬科也需要更大的市場占有率。
王健林此前在深交所的內(nèi)部講話中提到，萬達要下沉到三四線，2020年要確保萬達廣場開店數(shù)超過400個，這意味著未來的5年內(nèi)每年平均開80個；而萬科的目標則是10年后年銷售額將超過4000億，總體市場占有率超過6%。
除了傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，在互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)觀察人士看來，在巨量的社區(qū)和零售商業(yè)中，萬科萬達幾乎占據(jù)了最優(yōu)質(zhì)的資源，是所有地產(chǎn)公司最有可能做成社區(qū)O2O及商業(yè)O2O的，萬科目前已經(jīng)推出了社區(qū)APP“住這兒”，萬達則有電商平臺“非凡”，如果兩家能把這兩個領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)全部打通了來做，則想象空間巨大。
從雙方目前已有布局來看，萬達有文化旅游城，萬科松花湖度假區(qū)已經(jīng)開業(yè)，雙方在度假旅游上的資源整合也存在可能性。
除此之外，同為轉(zhuǎn)型先鋒，萬科和萬達金融創(chuàng)新方面也有合作的可能。“總之，這兩家業(yè)內(nèi)重量級公司之間的合作想象空間太大了。”知情人士說。
不過，萬科內(nèi)部人士稱，雙方合作將首先發(fā)揮彼此的特長，萬科負責(zé)住宅部分，萬達負責(zé)商業(yè)部分，但截至目前只是框架性的戰(zhàn)略合作，還沒有具體的項目落地。
重量級房企的“輕資產(chǎn)”突破
萬科與萬達的合作，最終指向雙方共同的一個愿景：轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的服務(wù)型公司。
王健林這兩年很不喜歡被人稱為“房地產(chǎn)公司”、“開發(fā)商”。他說，萬達的轉(zhuǎn)型方向是變成一個服務(wù)業(yè)的公司，一個高科技企業(yè)。
他定了一個目標：2020年萬達集團收入的三分之二、利潤的超過三分之二要來自于服務(wù)業(yè)企業(yè)，也就是說，要來自于不動產(chǎn)銷售以外的收入和利潤。
“凈利潤如果三分之二來自于房地產(chǎn)以外，這公司就不能叫房地產(chǎn)公司了。”王健林透露，目前已經(jīng)上市的“萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司”，可能會改名變成“萬達商業(yè)發(fā)展公司”，或者叫做“萬達商業(yè)服務(wù)公司”，或者叫做“萬達商業(yè)經(jīng)營管理有限公司”等等，就是徹底去房地產(chǎn)化，實現(xiàn)萬達集團核心業(yè)務(wù)的全面轉(zhuǎn)型。
轉(zhuǎn)型的路徑便是輕資產(chǎn)模式，就是從今年開始，投資萬達廣場的錢不用萬達出，都是投資機構(gòu)出，萬達負責(zé)選址、規(guī)劃、設(shè)計、建造、招商、運營管理，使用萬達的品牌。所有投資獲得的收益，萬達跟投資方35/65分成。王健林說，這個模式現(xiàn)在已經(jīng)正式在運行了。
在這個模式中，萬達不需要以前的“以售養(yǎng)租”了，也就是說，住宅和公寓對他來說不用再先賣掉作為融資手段了。萬達可以把這部分業(yè)務(wù)全部交給萬科來做。
王健林說，過去重資產(chǎn)模式下，萬達進入哪個城市看的是房價，這個地區(qū)房價到了8000元，或者到了10000元，賣房有利潤，才會考慮去投資。但變成輕資產(chǎn)后，現(xiàn)在進入三四線城市，不用考慮房價了，因為這個投資它不銷售。需要關(guān)心的就是人口、當?shù)爻鞘械淖饨稹⒑屯顿Y之間的比例關(guān)系。
而對于萬科來說，跟隨萬達的商業(yè)做住宅，萬達的招商配套可以提供很好的支撐，再加上萬科的成本控制和品牌溢價，市占率將加快提升。
萬科在合作開發(fā)、小股操盤上的經(jīng)驗極為豐富。這是萬科的輕資產(chǎn)模式：品牌和管理輸出。至于未來是萬科僅品牌輸出收管理費和分紅，還是股權(quán)合作，可能就雙方具體去談了。
萬科的輕資產(chǎn)模式將貫穿于所有業(yè)務(wù)。萬科董秘譚華杰說，十年后萬科住宅業(yè)務(wù)收入將占比降至50%，以消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及延伸業(yè)務(wù)為代表的新業(yè)務(wù)群，將貢獻另外數(shù)千億級的營收，而所有的新業(yè)務(wù)都將采取輕資產(chǎn)、資本化模式。
萬科率先打造首只公募REITs
與輕資產(chǎn)模式相適應(yīng)的，是房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化、金融化趨勢。
萬科在這方面動手更早。4月29日，中國證監(jiān)會網(wǎng)站披露，萬科與鵬華基金合作的“前海萬科REITs封閉式混合型基金”已于4月22日被證監(jiān)會受理，如果該REITs成行，萬科將成為國內(nèi)首家發(fā)起公募房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)產(chǎn)品的房企。
據(jù)譚華杰透露，該REITs由萬科深圳公司負責(zé)，標的是位于前海的萬科企業(yè)公館，“這是一個股權(quán)型REITs，標的不是資產(chǎn)而是股權(quán)，是一個特殊的BOT(建造、運營、移交)項目，資產(chǎn)屬于政府，但目前由萬科在運營”。
在此之前，萬科已經(jīng)與凱雷、東方臧山合作，將部分商業(yè)項目股權(quán)出讓，并共同成立資產(chǎn)管理平臺，由萬科負責(zé)管理運營，將來以REITs形式上市。
譚華杰表示，未來萬科的商業(yè)地產(chǎn)項目會采取多種金融化的方式運營，以減少資金沉淀；而萬科的角色，將更多變?yōu)橐粋�各類不動產(chǎn)資產(chǎn)的管理者。
萬達也在試驗類REITs的產(chǎn)品。王健林透露，萬達去年收購的“快錢”支付系統(tǒng)，是為了支撐電商。收購以后，這兩個公司現(xiàn)在全力在做一個全新的、眾籌式的理財產(chǎn)品，為萬達廣場輕資產(chǎn)融資。
“萬達的理財產(chǎn)品真正投向?qū)嶓w，能產(chǎn)生真實回報。”王健林說，該產(chǎn)品計劃每年給投資者6%左右的現(xiàn)金回報，5年或7年把萬達廣場處置，將收益分給投資者。
萬達廣場處置有兩種方法，資本化上市或賣掉。中國正在試點REITs，萬達這個理財產(chǎn)品其實就是一個準REITs了，只要有關(guān)部門一批準，這個公司(基金)可以上市，變成公募而不是私募，就是REITs了；即使屆時不做REITs，5年后萬達廣場成熟了，租金比較高了，也能賣個好價錢。出售獲得的收益加上前期每年的現(xiàn)金收益，預(yù)期年化收益至少可以達到百分之十幾。
如果投資者急著用錢，中途想退出，萬達也已跟兩個金融改革試驗區(qū)談好，設(shè)立一個權(quán)證交易平臺，也找了做市商。買萬達的理財產(chǎn)品，一個月以后就可以交易，讓它具有流動性。而且萬達電商、快錢還和投資者約定，在處置廣場時獲取一定收益，這樣萬達金融電商公司也能獲得盈利。
萬達方面設(shè)想，如果這個產(chǎn)品成功推出，也許萬達就不跟別人玩了。所以現(xiàn)在對外部簽約(投資)的速度已經(jīng)放下來，不再談新的投資者。
監(jiān)管部門對于中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的態(tài)度，也在助力萬科萬達們的輕資產(chǎn)、金融化努力。針對萬科鵬華公募REITs受理一事，證監(jiān)會有關(guān)人士表示，新《基金法》和國務(wù)院《關(guān)于進一步促進資本市場健康發(fā)展若干意見》的發(fā)布，為基金行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)新提供了廣闊的制度空間。
而證監(jiān)會2014年發(fā)布的《關(guān)于大力推進證券投資基金行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的意見》也明確提出，推進基金產(chǎn)品創(chuàng)新，支持有條件的機構(gòu)圍繞市場需求自主開發(fā)覆蓋不同資產(chǎn)類別的公募基金產(chǎn)品，研究推出商品期貨基金、不動產(chǎn)投資基金、基金的基金等品種。
（21世紀經(jīng)濟報道 記者 張曉玲）
