王健林不差錢。不過(guò)，要在十年間開業(yè)1000家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，僅靠首富自己是不夠的，必須借助全民的力量，王健林打算向“你”借錢，1000塊也不嫌少。在去年年底戰(zhàn)略控股快錢之后，萬(wàn)達(dá)終于有了實(shí)質(zhì)性動(dòng)作：聯(lián)合快錢推出一款叫“穩(wěn)賺1號(hào)”的商業(yè)地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品。
得益于兩家主要上市公司近兩月的股價(jià)表現(xiàn)，這位萬(wàn)達(dá)掌門人的近期個(gè)人財(cái)富暴漲，已經(jīng)把李嘉誠(chéng)、馬云拋在了后面，一舉登上了亞洲首富的寶座。期許“穩(wěn)賺”，他想帶著數(shù)以億計(jì)的普通投資者，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)連接形成合力，一起加入“眾籌”這個(gè)時(shí)髦的新游戲。
這款眾籌產(chǎn)品在6月8日正式亮相，并計(jì)劃于6月12日-15日接受認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)渠道是快錢平臺(tái)以及快錢錢包APP。募資定向投資于今年新開工的只租不售的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，關(guān)于募資規(guī)模，萬(wàn)達(dá)和快錢方面都緘口不提。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士告訴界面新聞?dòng)浾撸?8日項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)?fù)戤叀⒄匠闪⒌臅r(shí)候，會(huì)把其規(guī)模作為“驚喜”向外宣布。看起來(lái)他們對(duì)這個(gè)眾籌充滿信心。
究其緣由，公司平臺(tái)大，投資門檻低，預(yù)期收益高，同時(shí)流通性還比較好——這個(gè)產(chǎn)品幾乎具備了所有可能一炮而紅的元素。王健林想通過(guò)這個(gè)眾籌，讓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)變成一場(chǎng)全民參與的投資狂歡。
1000元是“穩(wěn)賺1號(hào)”的認(rèn)購(gòu)門檻。和很多理財(cái)產(chǎn)品比起來(lái)，這幾乎不算門檻。當(dāng)然，如果你對(duì)萬(wàn)達(dá)足夠信任，也可以選擇以整數(shù)倍的份額支持這個(gè)眾籌。單個(gè)投資者最多可以認(rèn)購(gòu)1000份，即100萬(wàn)元。萬(wàn)達(dá)給出了比很多理財(cái)產(chǎn)品都可觀的回報(bào)——預(yù)期年化收益12%以上。當(dāng)然，這是經(jīng)過(guò)系統(tǒng)測(cè)算的理論值，萬(wàn)達(dá)并不提供保本付息承諾。
即便如此，這款互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品還是散發(fā)著一股極具誘惑力的蜜糖氣息。萬(wàn)達(dá)是怎么做到的？王健林為什么要玩眾籌？一切還要從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)極具顛覆意義的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略說(shuō)起。
最近，王健林在各種場(chǎng)合闡述了他的宏偉藍(lán)圖，其中不乏驚人之語(yǔ)。比如，萬(wàn)達(dá)要在十年之后開業(yè)1000座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。事實(shí)上，憑借過(guò)去十余年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的積累，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總共只開業(yè)了109家而已。這已經(jīng)足以讓這家企業(yè)領(lǐng)跑中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，并超越西蒙，成為全球商業(yè)地產(chǎn)的霸主。但王健林大筆一揮：萬(wàn)達(dá)要用10年時(shí)間自我膨脹9倍。
這怎么看都像不可能完成的任務(wù)。這意味著，萬(wàn)達(dá)從現(xiàn)在開始就要不斷落子新項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在一兩年之后才能集中開業(yè)，未來(lái)，一年之內(nèi)將開業(yè)超過(guò)100家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這也意味著，萬(wàn)達(dá)的帆型LOGO將占據(jù)中國(guó)幾乎所有城市的中心，并且，像成都、重慶、沈陽(yáng)等主要城市，萬(wàn)達(dá)將密集布點(diǎn)。事實(shí)上，它已經(jīng)在這么做了，過(guò)去幾個(gè)月，王健林頻繁拜訪這些城市，并跟地方政府簽下大單，其中甚至還包括貴陽(yáng)、南寧等商業(yè)容量有限的三四線城市。
王健林自有他的一套邏輯。輕資產(chǎn)模式是他的核武器。
此前，受制于不成熟的金融市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)自己探索，走出了一條獨(dú)特的“以售養(yǎng)租”之路，通過(guò)配套物業(yè)銷售，用銷售現(xiàn)金流滾動(dòng)資產(chǎn)，以支持大型商業(yè)體的開發(fā)、持有和經(jīng)營(yíng)。這一較為傳統(tǒng)的模式，常常伴隨高企的負(fù)債、緊張的現(xiàn)金流，以及中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。為此，去年底登陸港交所的萬(wàn)達(dá)商業(yè)，一開始并沒(méi)有取得投資者足夠的好感。
萬(wàn)達(dá)打算擺脫過(guò)去。王健林說(shuō)，萬(wàn)達(dá)要用三年時(shí)間完成去房地產(chǎn)化，消化已有的土地儲(chǔ)備，五年之后完全變輕。“我們有打算，將來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉‘地產(chǎn)’二字，變成萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司。”他在一次演說(shuō)中說(shuō)道。
萬(wàn)達(dá)正用兩條腿試水輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。一方面，與萬(wàn)科等房企合作，幫助消化項(xiàng)目中的住宅部分，同時(shí)也豐富了拿地選擇。另一方面，就是上文提到的，利用金融創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)化。當(dāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)不再依賴自有資金了，王健林才能真正獲得他想要的擴(kuò)張速度。
上海自貿(mào)區(qū)的建立，以及當(dāng)?shù)貙?duì)金融創(chuàng)新的渴求，為萬(wàn)達(dá)提供了契機(jī)。據(jù)萬(wàn)達(dá)人士介紹，萬(wàn)達(dá)與快錢推出的這款商業(yè)地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，是上海自貿(mào)區(qū)首個(gè)具備實(shí)質(zhì)意義的金融創(chuàng)新項(xiàng)目。目前，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在上海注冊(cè)互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)公司。未來(lái)，萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)的總部也將定址上海。
另一個(gè)相關(guān)的背景是，國(guó)內(nèi)真正意義上的REITs產(chǎn)品，已經(jīng)呼之欲出。伴隨鵬華基金和萬(wàn)科試點(diǎn)公募型REITs，這種國(guó)際上流行的地產(chǎn)金融化工具，已經(jīng)出現(xiàn)在地平線上了。
有消息顯示，萬(wàn)達(dá)已在和上海自貿(mào)區(qū)合作搭建準(zhǔn)REITs權(quán)證交易平臺(tái)，如果REITs遲遲不來(lái)，萬(wàn)達(dá)有希望做出最契合REITs精神的商業(yè)地產(chǎn)金融化產(chǎn)品。而如果REITs正式落地，那再好不過(guò)了——上海自貿(mào)區(qū)將順勢(shì)成為REITs蜂擁而至的舞臺(tái)，持有大體量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)的萬(wàn)達(dá)，將成為最大的獲益者。
“穩(wěn)賺1號(hào)”正是一款準(zhǔn)REITs產(chǎn)品，同時(shí)，它也在為真正意義上的REITs出臺(tái)做著鋪墊。
“穩(wěn)賺1號(hào)”的期限不超過(guò)7年。它的收益由兩部分構(gòu)成，一是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的租金收益，每年派發(fā)，大約年均能達(dá)到6%；二是投資物業(yè)的增值收益，在退出項(xiàng)目時(shí)一次性發(fā)放。萬(wàn)達(dá)的方案顯示，資產(chǎn)包在3年之后可選擇REITs或其他形式上市，這樣的話物業(yè)增值部分的收益能達(dá)到年化14%的水平，如果不選擇上市，滿七年后萬(wàn)達(dá)將回購(gòu)物業(yè)或者由第三方收購(gòu)，這樣的話物業(yè)增值收益能達(dá)到6%。兩部分收益相加，預(yù)期年化收益在12%-20%之間。
王健林在賭，三年之后，商業(yè)項(xiàng)目通過(guò)REITs上市在中國(guó)很可能成為常態(tài)。屆時(shí)，已經(jīng)用三年時(shí)間趟過(guò)了養(yǎng)租期的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，將憑借優(yōu)異的租金表現(xiàn)獲得資本市場(chǎng)的青睞。這是投資了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的普通投資者的最佳退出路徑。即便迎不來(lái)REITs，七年之后，找個(gè)接盤者應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的。
萬(wàn)達(dá)為那些等不及這么長(zhǎng)資金封閉期的投資者，提供了靈活的退出方案。這個(gè)產(chǎn)品是可以流通的——在投資三個(gè)月后，投資人可以將份額在快錢信息平臺(tái)上進(jìn)行報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)讓，以便套現(xiàn)退出。不過(guò)，提前退出的投資者是否能享受到物業(yè)增值的收益，目前尚不得而知。
目前，這款眾籌產(chǎn)品即將上線，它承擔(dān)的責(zé)任極重。能否一炮打響，將決定萬(wàn)達(dá)整個(gè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的未來(lái)走向，決定著王健林“十年千店”之夢(mèng)能否成真。王健林將卸下首富的架子，他就像一個(gè)渴望獲得風(fēng)投的創(chuàng)業(yè)者一樣，第一次如此渴望得到最多數(shù)普通投資者的支援，哪怕僅僅是1000元。
（界面記者秦小東）
