一、長沙市以及湘江新區產業規劃特點

以長沙為代表的中部地區已經成為承接國際國內產業轉移的熱點區域。據統計，2002年至2007年4月，廣東與湖南共簽訂實施協作項目6560項，廣東到位資金981.5億元，占湖南引進內資總額的37.86%。2006年，長株潭城市群實際利用外資158329萬美元，占整個湖南省的60%。長沙大東城作為省會近郊，具有交通便捷、地價優惠、環境良好、勞動力成本低等優勢。近年來，長沙大東城吸引國內外投資成效顯著，引資規模明顯擴大，引進項目技術含量較高。為進一步增強開放意識，發揮優勢，完善政策和服務措施，尤其是長沙經開區在自主創新的同時將在新形勢下更多地吸引外來投資和技術，形成后發優勢，加快產業發展，形成產業集群。

圖1：長株潭職能結構圖

圖2長沙市產業總體布局

圖3 長沙東西部產業布局

圖4長沙東部產業布局特點

圖5 長沙湘江新區區位圖

國務院近日印發《關于同意設立湖南湘江新區的批復》(國函[2015]66號)，同意設立湖南湘江新區。湖南湘江新區上升為國家戰略，成為全國第十二個、中部地區首個國家級新區，也是今年獲批的第一個國家級新區。

湘江新區位于長沙市湘江西岸，包括岳麓區、望城區和寧鄉縣部分區域，核心區域為岳麓區岳麓街道等15個街道、望城區喻家坡街道等8個街道以及寧鄉縣金洲鎮，覆蓋長沙高新技術產業開發區、寧鄉經濟技術開發區和望城經濟技術開發區3個國家級園區，面積490平方公里。2014年常住人口85萬人，地區生產總值970億元，財政總收入167億元，工業增加值2110億元。

新區戰略定位為“三區一高地”

湘江新區黨工委委員、綜合管理部部長李愛誠表示：“根據規劃，湘江新區戰略定位為‘三區一高地’(高端制造研發轉化基地和創新創意產業聚集區，產城融合、城鄉一體的新型城鎮化示范區，全國“兩型”社會建設引領區;長江經濟帶內陸開放高地)，力爭到2025年把新區打造成為帶動湖南和長江中游地區經濟社會發展的重要引擎、長江經濟帶建設重要支撐點、全國‘兩型’社會建設先行區。”

1、 湖南湘江新區產業發展策略

湖南湘江新區(大河西先導區)依托自身產業基礎與優勢，承擔起兩型示范、高科技中心、先進制造、城鄉統籌等功能。重點發展高端產業，發揮輻射帶動作用;大力調整產業結構，促進產業升級，創新經濟發展模式，同時積極促進城鄉統籌發展。具體而言，要大力發展兩型產業(軟件制造、文化創意產業)、高新技術產業(新材料、生物醫藥產業)、先進制造業(工程機械)和現代農業等，同時加快傳統產業的兩型化改造，提高產業門檻，限制資源消耗、環境污染的產業。

規劃大河西先導區的產業布局為“三圈一帶一核心”的整體結構。

1)傳統服務業發展圈層——主要位于岳麓區二環線內，包括濱江新區和舊區改造地區。主要發展飲食、酒店、傳統商業等日常生活服務行業。

2)高新技術發展圈層——主要包括麓谷高新區及其拓展區、大學城與含浦科教區和觀音港湘江新城區，依托人才智力優勢發展高新技術產業。

3)先進制造業發展圈層——主要包括望城經濟開發區和寧鄉金州新區，主要承接沿海轉移產業。

4)“一帶”為沿金州大道、319國道的產業拓展軸，以點軸發展的模式，由東自西分別串聯傳統服務業聚集區、高新區、現代服務業和新區、創新綠谷區、先進制造業發展區。

5)“一心”為現代服務業核心區，于雷鋒鎮南發展面向全區的金融、信息、會議、商務、法律、中介等。通過與山水環境的充分協調現代服務核心區將突出展示河西地區亮麗的現代化城市風貌。

圖6 長沙湘江新區產業布局結構圖

2、 湖南湘江新區城市發展策略

聯動——湘江兩岸整體協調發展，實現與南側湘潭的對接與輻射，通過老城區功能與交通疏解，拉開城市發展骨架，建設一江兩城新長沙。

整合——資源整合、空間整合、產業整合、行政管理整合，凝聚力量，打造統一的發展平臺。

拓展——空間上跳出目前的發展態勢，拉開城市框架，實現城市跨河西進，依山伴水，最終實現一江兩城的空間格局。

提升——城市功能提升、形象提升、品質提升，塑造城市品牌，提升城市整體實力。

陳存友1鄭伯紅2胡希軍1(1.中南林業科技大學環境藝術設計學院 湖南 長沙 410004，2.中南大學建筑與城市規劃系 湖南 長沙 410003)2010年

根據工業績效分析和波士頓矩陣分析 望城縣已形成 個明星行業 即建材工業 食品制造業 造紙及紙制品業 以及食品工業 專用設備制造業 服裝及纖

維制品制造業 金屬制品業等 個運行績效較好的行業 上述 個行業是望城的產值和利稅大戶 根據主導產業選擇原則 對上述行業進行篩選歸并 確定建材工業 食品及制造工業 造紙及紙制品業 專用設備制造業為重點培育的主導產業 并將其放在產業園區內做大做強。

圖7 2010年年望城縣經濟區劃分和產業空間布局

2010年后望城經濟開發區產業規劃

望城經濟技術開發區成立于2000年7月，2014年2月18日獲批為國家級園區，總規劃控制面積60平方公里，建成區面積25平方公里。園區突出發展光電產業、食品醫藥、先進制造、有色金屬精深加工、航空航天、文化產業等產業，目前已入駐企業500余家，2014年實現規模工業總產值超648億元，財政總收入突破27億元，在湖南省的開發區中各項綜合指標排名前列，是國家級有色金屬新材料精深加工高新技術產業化基地、國家級知識產權工作試點園區、湖南省承接產業轉移特色園區、湖南省十大最具投資價值產業園區。

長沙航空工業園位于望城經開區，規劃總投資35億元，建設用地1200畝，主要從事起落架工程技術研究、國際轉包生產、通用飛機起落架生產、民用航空產品零部件加工以及航空修理等業務，建成達產后形成53億元規模。

飛機起落架生產基地

飛機起落架系統與機體、發動機、航電系統為現代飛機四大主要系統之一，由4000多個零部件組成的飛機起落架，在技術含量和配置要求上都極為苛刻，被稱為飛機“騰飛的起點，安全的重點”，長沙航空工業園投產后將成為全國唯一的飛機起落架生產基地和長沙航空工業“騰飛的起點”。長沙航空工業園成功簽約中國商飛C919大客飛機起落架系統項目，與海航公司達成了飛機起落架修理業務，與法國梅西埃·道蒂公司的國際轉包業務增量十分明顯。“湖南在國產大型飛機研制生產過程中占有一席之地。”吉平說，長沙是中國服務外包基地城市，隨著中航飛機起落架國際外包業務的開展，湖南不僅參與了國家大飛機制造，還將融入到世界飛機產業鏈條中去，參與世界范圍的產業分工。

長沙航空工業園在推動長沙航空產業快速發展的同時，對促進產業的轉型升級也有重要意義。航空產業的重要性體現在對其他產業的輻射作用上。國際運營經驗表明，一個航空項目發展10年后給當地帶來的效益產出比為1∶80，技術轉移比為1∶16，就業帶動比為1∶12。

望城縣濱江地帶產業規劃方向需要考慮

第一 與大河西整體產業規劃銜接，與臨近的開福區產業規劃協調發展，與望城經濟開發區要密切協同，形成產業發展合力。

第二 重點思考現代服務業發展，將生產服務業，文化創意產業，金融產業，商貿產業等作為重點考慮。

二、望城區濱江區域產業規劃發展建議

借鑒倫敦城市產業與經濟發展的分區政策

倫敦規劃中最突出的經濟政策當屬分區政策.即在區域規劃的基礎上，對不同的區域采取不同的經濟政策。在大倫敦劃分的次區域中，在繼續支持西倫敦等發達地區發展的同時，鼓勵弱勢區域東倫敦的發展，特別是沿泰晤士河地區的重建.促進區域經濟發展平衡。同時重視新興產業區的規劃，通過政府提供的一系列稅收、貸款等優惠政策，完善產業區的基礎設施，改善投資環境.吸引國際資本。再次，倫敦政府十分注重對市民進行職業培訓。幫助人們重返就業崗位，并利用一切機會實現就業崗位的最大化。另外，倫敦還大力促進第三產業如金融業、創意產業的發展，優化中小企業生存的環境，促進產業集群的形成。

我們通過對望城區產業發展的歷史進行回顧，根據長株潭未來產業發展方向出發，結合大河西湘江新區總體交通規劃，我們配合政府謀劃合理的產業發展方向，根據產業規劃進行城市設計，整合優質資源，促進望城濱江帶的健康發展。

建議以現代服務業為主

產業發展方向之一 文化創意產業

目前英國文化創意產業GDP占據較大份額，倫敦是發展文化創意產業的中心。倫敦創意產業在英國占有明顯的領先優勢，被譽為世界創意之都。創意產業是倫敦的主要經濟支柱之一，產出和就業量僅次于金融服務業，是增長最快的產業，已初具規模。

德國漢堡市與長沙類似，都有內陸港口和河流，漢堡市在文化創意產業發展方面，政府在區域開發政策方面給予引導，鼓勵產業地產發展。

Rainer Müller先生介紹了漢堡市的創意城市發展策略：

漢堡市的文化創意區

此外， “漢堡市城市更新和發展公司”更是通過推行創意孵化器和主題性地產開發，對地區的升值起著推波助瀾的作用 ：

比如為計算機游戲開發者提供的“游戲城港” (Gamecity-Port) 、為音樂家和小規模錄音師提供的“克拉之星” (Karo-Star)等項目。提供給工作在各個領域中的個體工程師、多媒體頁面設計師、自由撰稿人等所謂的“共同工作空間”(Co-Working Spaces)眼下也越來越多地出現在人們的視野當中。

為了刺激對預留土地的開發以及抑制城區向貧民區單方面發展的勢頭，漢堡市特別將藝術和創意氛圍當作城區發展的政策口號。2007 年開始運作的漢堡國際建筑展(IBA)就是重要的應對手段之一。在德國不同城市不定期舉辦的IBA迄今已有超過 100 年的歷史，其主旨在于不斷嘗試新的

建造和居住形式，此外它還逐步發展成為城市重建和城市營銷的手段。截至 2013 年，IBA 漢堡項目會在威廉堡區繼續推進城建工程，IBA公司特意為此舉辦了各種各樣的建筑競賽。隨著建造在水邊或者水上的具有革命性的“混合房屋”(Hybrid Houses)和“水房子” (Water Houses)的落成(圖3) ，新的居住階層將被吸引到這里。目前， “混合房屋”正在建設當中。

威廉堡區的IBA建設項目

湖南省長沙市在文化創意產業發展方面具有良好的基礎，湖湘文化為湖南文化產業發展提供了沃土。望城區濱江區域適合重點發展文化創意產業，今后形成文化創意產業和已經 具備良好基礎的高科技產業的協同發展。

發展文化創意產業不僅需要金融財稅政策的引導和支持，而且也非常需要制定配套的人才政策，為文化創意產業和服務業高級人才在望城區濱江區域發展創造必要的發展條件，形成良好的產業發展氛圍。

產業發展方向之二 旅游和娛樂產業

將濱江風光帶的濱江公園定位為大湘江區域的文化娛樂節點，突出高科技服務娛樂特色。倫敦非常重視泰晤士河濱河地帶的綜合功能開發，將公園和娛樂設施完美結合，為居民和游客提供良好的公共空間。

產業發展方向之三 科技服務業，重點配置為科技企業服務的金融資源，法律，會計師事務所，與新材料，軟件科技企業相關的職業學校，出國留學高中等。

產業發展方向之四 商貿產業 鑒于長沙零售商業總體過剩，本區域在商業規劃中需要控制大型零售商業，建議在核心零售商業控制在6萬平方米以內，鼓勵帶有主題文化的購物中心和寫字樓和公寓酒店可以作為綜合體整體開發，街區商業控制在4萬平方米以內。作者提出商業網點布局圖如下：

圖8 望城區濱江區域控制性規劃基礎上商業網點規劃建議布局圖

三、倫敦泰晤士河城市設計及其對本項目的啟發

圖9 倫敦眼成為倫敦中心區地標

圖10泰晤士河濱水區CBD開發

長沙和倫敦在城市級別上差距很大，不能簡單照搬倫敦的項目，但是對于泰晤士河的一些好的做法可以借鑒：

第一 污水處理和生態處理結合，注重濱江生態公園和綠化帶的作用，建議瀏陽濱江區域綠化和公園面積占土地利用比例的25%。

第二 注重餐飲，休閑娛樂，陸地旅游節點(博物館，美術館，主題藝術館，區域規劃設計展示和旅游接待中心)和水上游船碼頭，商業節點的有機結合。

圖11 金絲雀碼頭濱水CBD平面布局圖

金絲雀碼頭 (Canary Wharf)是英國首都倫敦一個重要的金融區和購物區，坐落于倫敦道格斯島(Isle of Dogs，又譯“狗島”)的陶爾哈姆萊茨區(Tower Hamlets)，位于古老的西印度碼頭(West India Docks)和多克蘭區(Docklands)。

金絲雀碼頭與傳統的倫敦金融中心--"一平方英里"(The Square Mile，金絲雀碼頭實為"倫敦市" City of London)相匹敵。英國最高的三棟建筑均坐落于此--235.1高的第一加拿大廣場(One Canada Square，亦稱"金絲雀碼頭塔" Canary Wharf Tower)、第八加拿大廣場(8 Canada Square，亦稱"匯豐銀行塔" HSBC Tower)和花旗集團中心(Citigroup Centre)，它們均高199.5米。

圖12 倫敦金絲雀碼頭高容積率開發區域注重和廣場結合

第三 倫敦金絲雀碼頭城市設計案例啟發我們， 注重高容積率和低密度開發，提升核心商務區的生態品質。注重地鐵和輕軌的綜合利用，有效作核心區域立體開發。

四、長沙望城區濱江風光帶城市設計的總體思路

用主題文化引領城市設計，建議將孫中山和黃興先生提倡的博愛理念，用于打造整個區域。有明晰的主題文化并在城市設計中加以體現，可以通過雕塑藝術和園林藝術表達，突出區域文化特色。

城市設計的指導思想，滿足區域整體開發的土地回報和開發品質之間的平衡。

第一 注重區域總體開發品質，保持區域良好生態品質，確保公園和綠化帶和水體占據區域的四分之一。彌補長沙中心區開發強度過高，品質不高的缺陷。中心區域采用高容積率和低密度結合的思路，注重地下空間的合理利用。

第二 注重國學書院與公園設計結合，合理布局優質小學，初中，高中資源，將出國留學高中和南側公園結合。

第三 注重辦公和居住空間等合理的比例，建議按照20%辦公和商業用地，50%居住用地，5%文化教育和醫療用地, 25%體育和公園用地進行城市設計。

第四 借鑒英國布賴頓濱水區城市設計的成功經驗，濱江核心區域注重綠化廣場和圍合式多層和小高層住宅的結合。

圖14 英國布賴頓濱水區廣場和圍合式HOUSE

酒店，住宅混合開發使用，注重綠化廣場作為公共空間，有利于鄰里交流。

五、長沙望城區濱江區域土地一級開發建議

5.1深圳前海首創5級“梯級土地開發模式”

2014年10月9日，深圳市前海管理局主持召開前海城區梯級土地開發模式策劃研討會。會上，前海首次提出“梯級土地開發模式”和“生長中的前海”兩個規劃建設領域的創新概念。

圖15 深圳前海土地利用規劃圖

前海“梯級土地開發模式”共有5級，分為0級、0.5級、1級、1.5級、2級，是前海管理局在全國首創的土地開發模式。各級別具體為：0級是城市開發建設前，建立前海的網絡虛擬平臺，實現三維展現、虛擬入駐、電子商務、智慧運營、信息服務等;0.5級是進行土地、海域、溝渠等受污染區域的環境整治，為城市建設提供一個好的建設基礎;1級是城市基礎設施建設，形成城市后續建設運營的結構骨架;1.5級是根據基礎設施建設情況和土地開發時序，選擇基礎設施完備、土地出讓較慢、土地價值空間高的地塊，采用建設可移動、可生長的建筑和設施，開展品牌及影響力活動，在建設過程中展現前海未來形象，挖掘土地價值，形成滾動開發;2級即商業、辦公、服務配套、居住等地產開發項目和城市建設等。

目前正在建設的前海企業公館和創新青年夢工場，屬于1.5級范疇，而已出讓土地如華潤、卓越等公司地塊，正在建設中的地產項目屬于2級范疇。

前海采用梯級土地開發模式優點

前海采用梯級土地開發模式，可有效提高區內土地開發效率、大大縮短土地開發時間，各單元地塊、各企業項目同步推進、協同作戰，能最大程度實現統一規劃，盡快建造出標志性的前海建筑，實現“生長中的前海”。

接下來前海管理局將進一步研究固化前海創新性梯級土地開發模式，形成系統的、可推廣、可操作、可宣傳的建設模式，并積極推進前海創新商務中心項目、前海低碳建筑展示中心等1.5級項目的建設和運營。

5.2 長沙望城區濱江區域土地一級開發和1.5級開發的初步建議

通過青島高鐵北站與長春高鐵西站核心區，長沙高鐵東部新城總體策劃和城市設計與招商的經驗積累,借鑒深圳前海土地1.5級開發經驗。結合長沙望城區濱江區域要求,深圳新摩爾商業管理公司認為首先要研究區域產業定位和城市設計,對核心區不同地塊的功能進行明確定位,在土地大規模出讓之前,探索土地合理利用土地的思路。

思路1 要把生態規劃和區域文化特色擺放到突出位置,確定區域文化主題,在城市設計中和詳細建筑設計中體現區域文化特色。

根據城市規劃設計要求美化環境,優先建設綠化帶(重視區域氧氣含量和空氣指標)和主題文化公園以及臨近的醫院,中小學學校,搞好教育醫療配套。

思路2 根據城市設計和商業規劃,優先開發文化體育設施與餐飲休閑娛樂,預留核心商業街區在成熟時候開發,聚集區域人氣,加速區域成熟,帶動已經出讓土地的開發步伐。

思路3 對于成長潛力大,對于區域產業發展有帶動作用地塊做1.5級開發,給予彈性使用年限,重點整合現代服務業產業要素,發展總部經濟和鼓勵科技創業。

思路4對于對區域氣氛影響較大的商業與文化體育綜合體可以采取合作開發模式,政府重點負責具有公共性質的文化和體育設施,企業重點負責商業開發,共享人流,統一規劃建設核心商圈,加快聚集人氣。

深圳新摩爾公司積累了豐富的濱水區域產業規劃和城市設計策劃實戰經驗，善于整合優質資源，提升區域土地分級開發的經濟效益和社會愿意，愿意為地方政府和土地一級開發企業提供一流專業服務。