聯(lián)商網(wǎng)消息：據(jù)搜鋪網(wǎng)報道，作為金融新貴聚集地，寸土寸金的上海陸家嘴商圈從來不乏被關(guān)注的焦點，比如，被一條全長543米的空中“世紀連廊”串聯(lián)起來的上海中心、環(huán)球金融中心、金茂大廈、東方明珠，以及占據(jù)同等地理優(yōu)勢、即將被地下通道連通的2號線陸家嘴地鐵站和正大廣場國金中心。

遙想當年，格局初成時，有不少業(yè)內(nèi)人士表示，如此多商業(yè)項目近距離肉搏，勢必會掀起一場血雨腥風，“水土不服”者將被淘汰。但讓人大跌眼鏡的是，這些年過去，或調(diào)整，或升級，或轉(zhuǎn)型，大家紛紛走出了自己的風格并大獲佳績。而國金中心和正大廣場也形成了奢侈與家庭化的絕佳互補搭配，兩者年業(yè)績合計高達近60億。
　　
　　上海正大廣場
　　
　　上海IFC國金中心

其中，以奢侈品消費為主的國金中心在2015年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入超29億元，同比增長23.69％；與之毗鄰的正大廣場也頻頻出現(xiàn)在上海購物中心行業(yè)營收規(guī)模排名前十位中，2013年全年吸引客流超過2450萬人次，成為華東地區(qū)最具規(guī)模的“現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心”，擁有大批家庭消費者。并且，在歷經(jīng)2年大面積調(diào)整及浦東多個新購物中心開業(yè)分流的大形勢下，上海正大廣場年營業(yè)額仍然可喜的保持在25億元左右。

同時，為保證銷售額能繼續(xù)大幅度增長，正大廣場也于2012年開啟了五年升級整改計劃，預計2016年全面完工，其中2014年-2016年為重中之重，改造將橫跨每一個樓層，涉及縱向動線改進，總體整改面積將近40%，達8萬平方米。不僅將五樓升級為潮流館，更將首層升級成輕奢及高端化妝品區(qū)，同時將原來位于首層的幾大快時尚品牌調(diào)整至二樓以上，原四樓的兒童業(yè)態(tài)租戶也全部匯聚六樓。屆時，整個正大廣場的樓層主題化和體驗性將更加明顯。

那截至目前，上海正大廣場的調(diào)整進行的怎么樣了？先來看看搜鋪網(wǎng)記者整理的一份表格：
　　
　　TIPS：該表格并未統(tǒng)計數(shù)十個位于中島位置的品牌變動。

歷史——四輪大調(diào) 與上海IFC成歡喜冤家

公開資料顯示，正大廣場位于中國上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是泰國正大集團旗下上海帝泰發(fā)展有限公司投資4.5億美元打造的一個大型商業(yè)建筑物，也是正大集團在中國最大的投資項目之一。項目于2002年10月18日正式開幕，總建筑面積接近25萬平方米，由地上10層、地下3層組成，其中零售區(qū)總面積約有12.14萬平方米。

事實上，在開業(yè)初期正大廣場并沒有現(xiàn)在這般風光。其第一任總裁陳嘉沛希望把正大廣場打造成頂級品牌MALL，他們當時的運作思路是，引進幾個世界頂級品牌，同時整個購物中心的招商方向是“吃喝玩樂一應(yīng)俱全”，但由于各方面原因，最后沒有成功。當時奢侈品牌剛進中國大陸，即便上海也只會開一家門店，因此奢侈品牌當時盡落戶在浦西南京西路恒隆廣場，即便是日后不斷升級的徐家匯恒隆港匯廣場當時也只能采取中端定位。

到了2004年3月，曾任太平洋百貨中國區(qū)業(yè)務(wù)負責人的朱海翔擔任正大廣場第二任總裁。在他“主政”時期，正大百貨的營業(yè)面積，從2萬平方米擴大到約5萬平方米，占據(jù)1到4樓的大部分場地。朱海翔也曾計劃引入國際一線品牌，但沒有成功。而6樓以上的高空置率問題，仍然懸而未決。

直到2005年8月，司徒文聰接手正大廣場，成為第四任總裁。同年10月，正大廣場以“家庭娛樂消費中心”的定位重新亮相，先后引進室內(nèi)真冰溜冰場、KTV、健身館、美容美體館等設(shè)施，并新開出了臨江的幾家餐廳，引入更多知名品牌。調(diào)整之后，正大廣場業(yè)態(tài)更多元化，品牌檔次更接地氣，設(shè)計更合理，經(jīng)營情況大逆轉(zhuǎn)，表現(xiàn)良好，且租金增長態(tài)勢迅猛。而司徒文聰也自此一戰(zhàn)成名，成為叱詫上海灘零售業(yè)的風云人物。
　　
　　正大廣場中庭

TIPS：正大廣場的空置率曾一度高達約40%，特別是6樓以上顯得空空蕩蕩的。所以司徒文聰在接手后，先從6~10樓著手，先后引進室內(nèi)真冰溜冰場、KTV、健身館、美容美體館、兒童培訓機構(gòu)、家庭牙科診所等等，以填上這些空間。在餐飲方面則新開出了臨江的幾家餐廳，并引入更多知名品牌。

據(jù)悉在2006年，餐飲面積便已占到整個正大廣場營業(yè)面積的35%。也是在同一年，項目4樓增加玩具反斗城，8樓增加好樂迪KTV和威爾士健身會所，大眾書局接盤位于3-4樓中庭斜坡上的思考樂書局并換到8樓擴大了面積，湯姆熊室內(nèi)游藝場從4樓搬到6樓重新開張，建筑面積由原先的800平方米擴大為5000平方米。占據(jù)1到4樓的主題百貨——正大百貨營業(yè)面積由5萬平方米縮減為1萬多平方米，分布在2~4樓的部分區(qū)域，其他場地則出租，引入以中檔偏上為主的服飾品牌。

2007年，占據(jù)B1-B2兩個樓層的卜峰蓮花大賣場改為只占B2層半個樓面的卜峰蓮花精品超市，其余面積中，B1層一半?yún)^(qū)域改為停車場一半改為特力和樂家居，B2層一半面積改為以餐飲為主的店鋪。
　　
　　大眾書局

2008年11月4日，正大廣場宣布了新一任CEO及總裁人選：CEO一職由上海帝泰發(fā)展有限公司（正大廣場所有者）董事會聯(lián)合主席謝吉人親自兼任，總裁一職則由正大商業(yè)房地產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行長施宏謀接任，原CEO魏樂楠及總裁司徒文聰將擔任正大集團商業(yè)房地產(chǎn)事業(yè)的“資深顧問”。同時，施宏謀指出，“正大”的目標不只是陸家嘴一家，而是未來在中國創(chuàng)造更多的正大廣場。

TIPS：在2008-2012年間，位于正大廣場4樓的名店運動城搬到7樓；位于8樓的主力店司凱特真冰溜冰場撤場，原場地被星美影城拿下，用以擴大經(jīng)營面積并增加了IMAX廳；而美國百思買電器則在該段時間內(nèi)經(jīng)歷了開業(yè)復又停業(yè)。

2013年，為了迎合陸家嘴商圈的升級和自身市場定位的調(diào)整，正大廣場啟動了自開業(yè)以來的最大規(guī)模改造，力圖讓業(yè)態(tài)品類上大而全，樓層主題化和體驗性更明顯。正大廣場首席營運官表示該次升級整改重大工程從設(shè)計、品牌、營運、業(yè)態(tài)等方面進行全面調(diào)整，預計歷時5年，改造將橫跨每一個樓層，涉及縱向動線改進（1樓至B1樓），增加垂直觀光電梯，2樓和3樓聯(lián)通陸家嘴連廊，正在建設(shè)中的地下通道將連接正大廣場與國金中心，總體整改面積將近40%，達8萬平方米。

此次調(diào)整截止到目前，在主力店方面，正大廣場B2層增加了2家美食廣場，分別是大食代旗下食代館和正大自創(chuàng)的包羅萬香館；美國百思買電器被金數(shù)碼電器館和無印良品MUJI取代；大眾書局從8樓換到7樓，同時也縮小了營業(yè)面積。

TIPS：正大廣場與國金中心分別是上海家庭娛樂中心和奢侈品中心的TOP10，而陸家嘴商圈也憑借正大廣場、國金中心兩大知名購物中心成為上海購物中心行業(yè)業(yè)績最高的商圈，外加上海百貨之王八佰伴，大陸家嘴商圈的年營業(yè)額竟然已經(jīng)趕上浦西商圈冠軍南京西路及靜安寺。此外，市場上還有一種說法稱——正大廣場的成功轉(zhuǎn)型，促使IFC國金中心開始走奢華路線。
　　
　　星美影城

總結(jié)來看，可以將正大廣場自2002年開業(yè)以來進行的調(diào)整升級劃分成四大時期：

一）2002-2005年艱難創(chuàng)業(yè)期：當時，小陸家嘴幾乎沒有任何商業(yè)配套，并被詬病為浦東商業(yè)荒漠（浦東張楊路八佰伴百貨一家獨大），加之陸家嘴辦公樓當時空置率較高，奢侈品青睞浦西南京西路恒隆廣場。所以項目雖定位成高端的超級品牌購物中心SUPER BRANDMALL，但由于品牌資源原因，導致招商未果。

這也導致了最初的正大廣場強打主力店牌，其中正大百貨占據(jù)了1-5層大半面積近5萬平方米（正大百貨的改造工程封閉了2樓和1樓的多個中庭空間），卜峰蓮花大賣場占據(jù)B1-B2兩個樓面近2萬平方米，其他主力店包括：星美影城、名店運動城、思考樂書局、湯姆熊電玩城、正大會展大廳，堪稱當時上海主力店最全的購物中心。但由于6樓以上高區(qū)難以吸引商戶，項目整體入駐率尚不足65%。

二）2005-2008年小荷才露尖尖角的初步成長期：隨著陸家嘴辦公樓入駐率不斷攀升，項目定位更新為“現(xiàn)代家庭娛樂及購物中心”，縮小正大百貨和易初蓮花超市面積。其中，易初蓮花由吸引婆婆媽媽的大賣場縮小3/4面積，提升為卜峰蓮花精品超市，并增加B1樓特力屋家居店鋪及300個停車位；正大百貨縮小一半面積后，引入大量中高檔服飾品牌。而正大廣場一樓更是引入了ZARA、H&M等多家國際快時尚服飾及玩具反斗城等特色功能店，成為大陸當時快時尚最集中的購物中心。

與此同時，項目主抓6-10樓空鋪填空，提高整體入駐率，將書店和電玩城等多個次主力店從3-4樓搬至6-8樓，擴大大眾書局和湯姆熊電玩的面積成為旗艦店，在高樓層增加大量餐飲、兒童培訓、美容護理等休閑商戶，并在8樓增加了好樂迪KTV、威爾士健身會所、司凱特正大真冰溜冰場，用零售比率的大幅下降，讓正大廣場幾乎空置的高樓層開始起死回生且人氣飆升。餐飲方面除了從浦西引入大量知名特色品牌，主打臨江江景餐廳，并在1樓開出戶外的濱江咖吧街。最終，正大廣場在入駐率攀升到99%的同時，日均客流量大幅上升，租金單價和年營業(yè)額也大幅上升。
　　
　　卜峰蓮花精品超市

三）2008-2012年步入真正成長期：應(yīng)對新加入戰(zhàn)局的鄰居——IFC國金中心進行布局，正大廣場強化潮流服飾，將原先引以為傲的5樓上海最大單層美食城改為以年輕潮流服飾為主的區(qū)域，強化影院規(guī)模優(yōu)勢新增4個影廳及IMAX廳，座位數(shù)高達2088座。名店運動城和正大百貨兒童館陸續(xù)遷往高樓層；正大百貨各個樓層繼續(xù)縮減面積，引入更多特色專賣店。雖然正大廣場到2008年已漸趨發(fā)展成熟，但此番調(diào)整并未去主力店也沒有降低餐飲比率（只是將位于5樓的餐飲改到B2和8樓）。期間，美國百思買電器開業(yè)又閉幕（改為金數(shù)碼電器）。此外，2010年，陸家嘴立體連廊將正大廣場2樓3樓的入口與國金中心、東方明珠有效連通，讓正大廣場初步實現(xiàn)多首層功能。

四）2012-2016年成熟期：IFC國金中心和正大廣場珠聯(lián)璧合，小陸家嘴商圈年營業(yè)額已經(jīng)超越八佰伴所在的新上海商業(yè)城張楊路商圈）。同時，針對陸家嘴商圈即將入市的百聯(lián)和黃世紀匯和上海中心等5大新購物中心項目，正大廣場開啟了五年升級整改計劃，優(yōu)化工程包括：升級1樓服務(wù)臺、將1樓至B1樓的扶梯后移（為1樓前部商戶增加有效客流接觸面）、B1樓地下通道將連通國金中心和陸家嘴地鐵站、北部增加2部觀光電梯、地下停車場智能化改造，最終正大廣場北部將由水平動線變?yōu)榛刈中?/span>。

商戶組合方面，各個樓層更突出主題化及時尚化。為了彌補5樓美食城餐飲比例的降低，B2樓增加了大食代旗下食代館和正大廣場自創(chuàng)的包羅萬香兩個美食廣場，B1樓特力屋家居升到6樓原鋪位改由優(yōu)衣庫接替。1樓將主打輕奢品牌和化妝品（正大廣場化妝品專賣店數(shù)量位居上海購物中心前列），引進P-Plus名品集合店和Gucci腕表首飾旗艦店，并計劃于2016年將多個快時尚品牌升到2樓，在1樓引入更多輕奢品牌。3樓內(nèi)衣區(qū)已成功更新。5樓加入更多時尚元素升級為以年輕女性和日韓潮牌為主的潮流館。4樓男裝業(yè)態(tài)中加入一些中性的商戶如家居用品。6樓兒童業(yè)態(tài)搭配適合家庭聚會的餐飲品牌。2樓和7樓的優(yōu)化改造將于2016年底如期完成，此輪調(diào)整為正大廣場開業(yè)以來最大規(guī)模調(diào)整，涉及面積高達8萬平方米。在業(yè)態(tài)品類更加大而全的同時，正大廣場將憑借豐富多樣的選擇和便捷人性化的消費體驗，繼續(xù)成為眾多消費者娛樂購物的完美選擇。

備注：除了以上4輪大調(diào)整之外，正大廣場每年都有小調(diào)整。而且，在正大廣場中島還布置有數(shù)十個品牌。

逐層掃描

除了B3層、9層、10層之外，正大廣場其他樓層品牌在2012-2015年9月期間都有不小的變動。
　　
　　

（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院 劉萍萍 郭歆曄/報道，請尊重原創(chuàng)勞動成果，轉(zhuǎn)載引用務(wù)必注明出處！違者必究！）