聯商網消息：據搜鋪網報道，根據國家統計局1月19日發布的最新數據顯示，2015年全年中國社會消費品零售總額約達30.1萬億元，比上年增長10.7%（若扣除價格因素，則實際增長10.6%。2014年全年中國社會消費品零售總額達26.2萬億元人民幣），僅低于美國，位居全球第二。消費對我國GDP增長的貢獻率高達51.2%，比2014年增長3個百分點，成為拉動中國經濟快速增長的第一驅動力。

就零售業銷售總額以及多個子業態（如百貨、超市、奢侈品）市場總規模而言，中國已高居全球第二大市場，網絡電商業銷售額更是稱雄全球。但受限于中國人口基數龐大的原因，單比較銷售總額，并不足以揭示市場潛力及發展趨勢。故搜鋪網商業地產研究院選取與中國地理環境、人口密度、文化習俗、消費習慣相近的日本和韓國，根據人口基數、GDP、社消總額、人均消費等多項數據，形成中日韓各商業業態規模總額、零售業占比及人均消費額比對及相關解讀，以供業內參考。

2015年全年中國社會消費品零售總額約30.1萬億元，比上年增長10.7%，其中，限額以上單位消費品零售額142558億元，增長7.8%。按經營單位所在地分，2015年全年，城鎮消費品零售額258999億元，比上年增長10.5%；鄉村消費品零售額41932億元，增長11.8%。按消費類型分，餐飲收入32310億元，比上年增長11.7%；商品零售268621億元，增長10.6%。在商品零售中，限額以上單位商品零售133891億元，比上年增長7.9%。全國網上零售額38773億元，比上年增長33.3%。其中，實物商品網上零售額32424億元，增長31.6%；非實物商品網上零售額6349億元，增長42.4%。在實物商品網上零售額中，吃、穿和用類商品分別增長40.8%、21.4%和36.0%。

2015年國內公民旅游總支出3.43萬億元，餐飲消費3.23萬億元，文化娛樂業0.45萬億元（德勤數據，其中電影院和演出市場合計票房近900億元），中國公民境外消費1.1萬億（中國旅游研究院數據），出境境外旅游購物消費0.68萬億元（自由行游客的消費占比超過80%），國內網上零售額3.88萬億元，海淘及海外代購市場交易規模約0.2478萬億元，以上支出總額已和國內限額以上單位商品零售額13.3萬億元基本持平，外加不菲的教育醫療房產支出，可見國內居民的消費支出及消費渠道已極為多維化。

TIPS：比較各國的各業態業種數據時，務必留意各國人均收入及物價差別因素。由于各國2015年的數據細節尚未全部公布，故本文各業態的數據兼有2015年2014年資料。

理論上，按每個國家的人口總數及人均收入的乘積可大致推算出各國各類消費的系數比率，例如中日韓比值為59：31：9。但實際上，由于涉及基尼系數、年齡結構、社會進程、商業渠道、教育程度、消費偏好、物價因素、國民海外消費、外國游客消費等各種因素，導致各項消費及消費渠道比率大不相同。總體而言，日韓的百貨、購物中心、超市等現代商業模式已經高度發達，而其傳統市場占比已經大幅降低；但中國大陸的傳統市場占比仍然較高，百貨、購物中心、超市等現代商業渠道未來在局部微觀市場仍有一定的發展空間。

中日韓商業各業態規模總額比對及解讀↓

就銷售增長幅度而言，我國旅游、游戲、影院、電商、境外消費等新興項目的消費額增長迅猛。就絕對額來看，旅游、餐飲、超市、購物中心業所占的消費額均遠超百貨業（背后更有隱含的教育、地產、醫療三大產業消費）。百貨業可謂四面受敵，但百貨業的坪效目前仍是購物中心的一倍有余（我國單個購物中心的平均面積接近5萬平方米，百貨商場的平均面積僅2萬平方米左右）。就餐飲業占日韓零售業16%以上的占比來看，中國餐飲業未來還有較大的潛力，且購物中心和餐飲的合作商機巨大。

就國內備受實體店詬病的網絡電商沖擊而言，韓國電商的銷售占比超過中國，日本電商同樣進步迅猛，美國英國更是僅次于中國的第二第三大電商市場。之所以國外實體店似乎未遭受電商大沖擊，是因為有1.17億中國大陸游客外流產生的9611億元的海外消費及數百上千億元的海淘與代購消費（另據國家旅游局統計數據顯示，2014年我國公民境外消費額首破1萬億元人民幣，超1億人次海外掃貨，而2015年境外消費額則進一步上升到1.1萬億元人民幣），不然日韓乃至歐美的實體店也將遭受電商沖擊。目前，中國購物中心、百貨、奧特萊斯的銷售額占比仍大大低于日韓，既是差距也是潛力。網絡電商消費與購物中心、百貨、奧萊的重疊度相對較低，關鍵是實體店如何提供適銷對路性價比合理的商品，吸引外流消費回流。2015年，奢侈品就已打響降價第一戰，外加部分進口商品關稅下降，銀泰、百聯、王府井等紛紛借助于自貿區政策啟動各自的直采跨境商品體驗店，或為國內實體店注入復蘇興奮劑。

TIPS：本文旨在利用各國不同業態的業績及門店數量大數據研究各業態業種的整體商機，無法判斷具體單店的商機或風險，畢竟，大牛市中也有經驗不善的單店，熊市中同樣有成功出位的單店。此外，各國各機構的統計口徑不盡相同，不同報告日期的匯率換算均會影響最終數據精度，雖然本報告數據有一定局限性，但仍能在一定程度上說明大勢情況。另需注意的是，各國國情各不相同，切忌盲目照抄照學，以免南橘北枳。

2015年7月，有第三方調研機構對中國101家上市零售連鎖企業統計，在57家百貨、購物中心、超市品牌中，總體增幅僅約有1.6%。其中，35家出現營收下跌，占比達61.4%，6家跌幅超過15%，22家營收增長，但多數增幅不高。57家百貨、購物中心企業總體利潤額跌幅約為1.85%、利潤率跌幅為0.23%，52.6%的品牌(30家)凈利率下跌，40%的品牌凈利率低于3%。

然后反觀日本零售數據，自1991年日本百貨店銷售額達到9.71萬億日元的峰值之后，伴隨經濟蕭條，業績開始持續下降，近三分之一門店相繼停業，一直到2011年萎縮為6.15萬億日元，但隨后幾年受益于外國游客增多，2014-2015年日本百貨店銷售額穩定在6.2-6.3萬億日元。從零售行業總體規模和結構來看，1992年日本零售總額為128.9萬億日元，到2007年下降了8.4%，2014年則回升至140余萬億日元。其中，購物中心銷售額從1992年的16.84萬億日元上升到2007年的26.96萬億日元，占年度零售總額的比重由1992年的13.1%上升至2007年的22.5%，后受到便利店、藥妝店等各類專業店占比小幅提升影響，2014年購物中心占比略降至21.1%。而百貨店銷售額從1992年的9.52萬億日元下降到2007年的7.7萬億日元，占年度零售總額的比重由7.38%降為6.49%。及至2014年，便利店（10萬億日元）、藥妝店（6萬余億日元）、電器店（7萬億日元）等專業店的年營業額也均超越百貨（日本百貨占銷售總額比下降至4.4%，購物中心的市場份額是百貨的近5倍）。

由此可見，與其它各類零售業態比較，百貨店的生存空間越來越小。從百貨店自身規模與業績結構來看，經歷10年的快速增長后，隨著1991年經濟泡沫破裂，銷售業績持續下滑，店面經營效率難以維持。即便是大幅度增加面積、擴大規模，也無法改變這一趨勢。日本《經濟學家周刊》2008年指出，從1991年到2007年，雖然眾多百貨紛紛擴建，百貨店單位賣場面積增加了195%，但單位面積的銷售額仍下降了30%。

中日韓人均消費指標比對及解讀↓

我國人均消費額最高的四項消費為：電商零售、超市業（含大賣場和標超及便利店）、餐飲業、國內旅游，四項人均消費均超過2000元。日本人均消費額最高的四項消費則為：購物中心、餐飲業、超市業、國內旅游；韓國人均消費額最高的四項消費為：餐飲業、超市業、電商零售、百貨業（韓國購物中心業暫缺統計數據，且韓國購物中心業發展起步較晚，百貨業中存在大量介于百貨與購物中心之間的類百貨購物中心）。可見剛需的超市和餐飲業的確是各國最容易捕獲人氣的業態，而電商零售則在中韓占有優勢。零售業態高度細分化使得日本購物中心業一枝獨秀，具有壟斷優勢的百貨財團則使得韓國的零售業競爭不充分，讓韓國百貨業受益匪淺（事實上，韓國近半數百貨門店已購物中心化）。另外，韓國地域狹小，國民熱衷于出境游，故國內游和出國游支出幾乎持平，這與中日本土旅游消費數倍于出境游大不相同。總體來看，中日韓三國的人均國內外旅游消費、餐飲消費都大大超過了本國百貨業的人均消費，休閑娛樂及個人嗜好消費均快速成長，這些因素均利好購物中心發展。

TIPS：由于日韓貨幣貶值，在日韓免稅店消費中外國人尤其中國人消費占比極高，日韓的百貨、購物中心、奧特萊斯、奢侈品業績中外國游客的消費也均占一定比率。

中日購物中心業態指標比對及解讀↓

TIPS：1）所有指標已統一折算為人民幣。

2）面積已統一為GLA可租賃面積，日本和美國統計的購物中心起步標準為GLA可租賃面積5千平方米，而我國統計標準則從2萬平方米建筑面積起步，故大量小型鄰里購物中心并未納入統計（此外，我國大量分割銷售缺乏統一管理的項目也無法納入購物中心統計），導致日本美國雖然同樣不乏大量10-25萬平方米建筑面積的大型購物中心，但購物中心平均GLA面積僅1.5萬平方米，中國的購物中心平均建筑面積則為6.6萬平方米（大約相當于3.3萬平方米GLA面積）。所以即便中國購物中心平均面積是日本的2.2倍，但平效僅為日本的30%。可見我國購物中心的經營水準尚有很大的提升空間。

3）本表中，我國購物中心平均平效1萬元/平方米/年，系依歐美通用的GLA出租面積計算，如按我國慣用的建筑面積計算，則不足0.5萬元/平方米/年。

4）中國購物中心平均面積表面貌似比美日大了不少，但實際上我們的標準并不統一導致無法比較，我國統計的是整體建筑面積，而海外則只統計不包含停車場的純商業出租面積。所以歐美日的平均商業租賃面積在1.5萬平方米的購物中心幾乎相當于我國商業建筑面積5萬平方米的項目。雖然我國有多個號稱全球或全亞洲最大的購物中心，但就商戶租賃面積來看，美國最大的三大購物中心King of Prussia Mall、South Coast Plaza、Mall of America（美洲的霸級購物中心往往擁有上萬個戶外車位，相當于我國二十余萬平方米的室內停車場建筑面積）及迪拜、曼谷、吉隆坡、馬尼拉等地超級摩爾的商業經營面積遠大于我國同行。

2014年全國購物中心業4800家購物中心年銷售總額逼近1.6萬億元，其中，進駐購物中心的超市、電器、百貨、專業店等各類主力店及百貨購物中心（如上海八佰伴、上海新世界商城）的銷售額約占總額的三分之一（這部分銷售額在社區消費零售額中或存在重復計算可能性），76家奧特萊斯購物中心的年銷售總額約375億元。全國購物中心年營業額大致相當于社會消費品零售總額的6%。而購物中心最發達的城市，上海購物中心年營業額已相當于當年上海社會消費品零售總額的15%。

雖然我國購物中心總營業額已接近甚至略超日本購物中心總銷售額，但無論單店業績、坪效、占零售業比重、百萬人口擁有購物中心數量等方面仍大大落后于日本。以坪效為例，中國購物中心的單店平均面積約是日本購物中心的3.3倍，但單店平均業績反而僅是日本的67%。在購物中心的選址、前期策劃、定位、運營維護等方面，中方當向日方多多取經。

中國購物中心業發展數據

中國大陸購物中心誕生于1990年，發展至今已有25年的歷史。自2009年啟動的商業地產熱潮開始，我國的購物中心數量和面積在短期內快速增長。2012年三四線城市的購物中心建設開始進入高潮。

據搜鋪網統計，2015年，我國開業及試營業的面積在3萬平方米以上的各類商業地產項目接近600個，新增商業建筑面積超過2千萬平方米。其中有近20個項目屬于存量資產改造升級重開項目（例如上海新業中心527、上海百盛優客城市廣場、北京望京新薈城、重慶英利大融城、重慶茂業天地、深圳華強茂業天地、武漢摩爾城、合并杭州百貨大樓的杭州武林銀泰總店、蘇州歐尚城），10來個項目屬于擴建項目（例如上海大悅城2期、杭州星光大道2期和蕭山匯德隆2期、蘇州綠寶廣場2期、青島海信廣場2期、石家莊北國商城西區擴建工程），20余個項目屬于2014年試營業2015年正式營業，另有近百個項目由于開業率偏低（例如只開出了影院超市等主力店及部分餐廳）并沒有宣布明確的開業日期。此外，若計算上面積在5千平方米-3萬平方米之間的各類小型商業地產項目，則2015年的開業項目增量預計超過800個。2015年大陸新增電影院達1200家，其中200余家位于往年開業的商業地產項目內，近200家則屬于獨立影院或位于文體建筑內，800家位于各類新開業商業地產項目內。

據推算，截止2015年年底，大陸所有城市共有影院7千余家，剔除其中約1千家單體影院及迷你型社區商業，意味著全國有6千家各類商業地產項目。外加近三分之一的商業地產項目并未引入電影院，故經過大致推算可知，大陸大大小小類型不一的各類商業地產項目總數已達近9千家，包括復合型百貨商場、購物中心、奧萊、大賣場加強版購物中心、混合服飾市場與購物中心特點的類購物中心——但這類項目通常因為管理混亂往往不被認同為購物中心）。

另據中購聯購物中心發展委員會的統計，到2014年底，中國50個重點城市擁有單個商業建筑面積在2萬平方米（可租賃面積約1萬平方米）以上的購物中心約3800家，總商業建筑面積約2.5億平方米，購物中心建筑面積的復合增長率保持在每年25%左右，購物中心的單個項目平均建筑面積下降為6.6萬平方米。如統計數據擴大到中國所有657個城市（其中100萬人口以上的城市已達142個，含1000萬人口以上的城市6個，500萬-1000萬人口的城市10個），則估算2014年年底中國大陸地區的購物中心總數已超過4800家（對比其他人口比中國少得多但人均收入是中國數倍的國家，日本購物中心總量達3174家，美國更是高達近5萬家），但其中包含大量分割出售、效能低下的泛購物中心和非典型購物中心。

如將統計標準放寬到跟日本購物中心協會同步——可租賃商業面積按照超過5千平方米，而不是1萬平方米進行統計的話，則我國購物中心數量和總業績還將進一步增加，購物中心平均面積及單店業績將大幅下降。事實上，我國各地擁有大量介于5千平方米至2萬平方米之間的小微型商業地產項目，但大多為分割出售且缺乏統一運營管理的項目，即便是整體持有的小微型商場也大多整體租給電器店、超市、百貨乃至傳統專業市場，從而一了百了省心省力，卻難以符合購物中心的嚴格定義。而日本卻擁有大量由辦公樓及住宅裙房商場統一定位并運營的面積在5000至1萬平方米之間的小微型特色購物中心及鄰里購物中心，且運營管理得井井有條，這方面值得我們學習。

日本購物中心業發展比對

日本購物中心起源于20世紀60年代，投資主力軍為各地鐵路公司在火車站附近興建的中小型購物中心，而玉川高島屋是日本首個以百貨公司為主力店的大型購物中心。70-80年代為日本購物中心起步期（70和80年代分別新建502家和626家），90年代（1990至2000年）為日本購物中心建設高峰期，平均每年都有100多家購物中心興建。2001至2010年平均每年新建購物中心約50家，受2007年實施的管制郊外開店的新《城鎮建設3法》限制，新購物中心建設一度低迷，及至2013年、2014年才分別回升至65家和63家（按人口規模對比，日本每年新建成的購物中心數量和中國每年新建成的購物中心數量近似）。

據日本購物中心協會JCSC統計，截止2014年年底日本商業建筑面積在5000平方米以上的購物中心總數達到3174家（其中設有百貨主力店的項目僅有100來家，與美國幾乎每個大型購物中心都擁有4至6家百貨主力店大不相同），年營業額總計29.77萬億日元，相當于全國零售銷售額的21.1%，即便扣除購物中心中的百貨業態銷售額，日本購物中心市場份額仍然大于20%。雖然日本購物中心的平均商業面積僅1.5萬平方米，但近年新開業購物中心的面積正不斷加大，其中不乏面積達10萬甚至20萬平方米以上的巨型購物中心如永旺幕張新都心、東京灣拉拉寶都和越谷永旺湖城Lake Town。

TIPS：日本典型綜合購物中心——越谷AEON LAKETOWN永旺湖城1-3館、永旺幕張新都心、東京LaLaport TOKYO-BAY、大阪難波城、JR博多城、博多運河城、京都火車站購物中心、阪急西宮花園購物中心、高島屋TIMES SQUARE。日本兩大購物中心發展商——永旺、三井均已在中國投資開發大型購物中心。

韓國購物中心發展比對

相較于歐美、東南亞及日本分別于1950年、1990年前后進入購物中心高速發展期，韓國中高端商業長期被百貨業所壟斷，直至2010年方才與中國同步進入購物中心發展高峰期，目前韓國購物中心業銷售增長迅猛，而百貨業正陷入第二次衰退期。在2010年之前開業的韓國百余家購物中心中，百貨購物中心（如樂天、新世界Centum City、現代UPLEX）、東大門市場型購物中心、免稅購物中心、奧特萊斯購物中心占比很高。大規模的一站式綜合型購物中心于2010年之后發展迅猛，數十個新型購物中心拔地而起。如今，韓國最主要的購物中心發展商為三大百貨集團(樂天、新世界、現代)，各個集團在建及規劃籌備的綜合購物中心和奧萊購物中心都達到十來個。此外，樂天集團已經在沈陽成都等地開發建設大型娛樂購物中心樂天世界，Shinsegae新世界集團則在上海設有社區購物中心。

TIPS：韓國主要購物中心項目包括蠶室洞樂天世界購物中心、三成洞Coex購物中心、江南高速汽車站Central City、高速巴士客運站Famille Station、D-CUBE CITY、SQUARE ONE、One Mount Mall娛樂購物中心、Metapolis mall、汝矣島IFC Mall、Up Square、龍山I'park Mall、NOON SQUARE、東大門Migliore、Lott Young Plaza、永登浦時代廣場Times Square、Ssamzigil、Avata、Star City、Doota Mall(Doosan Tower)、Dongdaemun、MPLAZA、九宜洞TechnoMart、釜山新世界CentumCity、水原華城樂天MALL、COMMON GROUND。

美國購物中心發展比對

1920至1960年為美國購物中心導入期，40年間美國開發了4500個購物中心，年均新增113個。1961至1990年這30年為購物中心快速增長期，在此期間美國凈增加了32012個購物中心，總數達到36512個，年均新增1067個購物中心，其中，遠郊購物中心占比較大。1991至2005年進入成熟期，15年間凈增加了16683個購物中心，存量總數達48695家，年均新增1112個購物中心，由于基數增大，導致環比年增長率大幅下滑至2%，且2003至2005年間，年均新增購物中心已下降至796家。2005年統計數據顯示，當年全美購物中心業年銷售額達2.12萬億美元，占據美國零售業的半壁江山，共有48695家各類購物中心，但商業可出租面積超過一百萬平方英尺（約為9.29萬平方米）的單體大型購物中心只有437家，占比僅為0.9%，而其出租面積占總數的近10%。單體商業出租面積規模在40萬平方英尺（約為3.7萬平方米，大致相當于中國那些包含室內停車場面積在內的10萬平方米級購物中心）以上的大中型購物中心，其網點數量比重保持在5%左右(2000余家)，面積比重保持在30%左右。

2006至2015年，美國購物中心總量接近飽和后發展進入緩慢增長的調整期（對比同一時期，俄羅斯、土耳其、中國、迪拜、馬來西亞、泰國、菲律賓、南非等地購物中心進入加速發展期），10年間，據美國deadmalls機構統計倒閉的郊區購物中心數量達到442家（由于城市發展方向從郊區向市區回歸，人口變遷及網絡電商沖擊等原因所致），新購物中心尤其是10萬平方米以上的大型項目開發速度放緩，年均新增購物中心由之前的千余家下降到僅有百余家（例如2013年開業的洛杉磯國際機場 Westfield LAX購物中心），大型郊區購物中心增量下降，市區中小型的LIFESTYLE生活購物中心則進一步增加。雖然新的大型購物中心占比大幅下降，但新建和擴建的大型購物中心仍在不斷涌現，例如在建的美國最大購物中心——建筑面積70萬平方米（含停車場及賓館）商業經營面積達40萬平方米的美國夢購物中心American Dream Miami及紐約Westfield世貿中心，而出租面積達22萬平方米的King of Prussia Mall新擴建工程將于2016年開業。此外，預計到2015年年末，美國購物中心總數將逼近5萬家，購物中心GLA總商業出租面積超過5億平方米。至于美國購物中心業的年銷售額之高，可從其納稅數據中管中窺豹，據悉，美國購物中心行業每年貢獻1410億美元的營業稅收以及240億美元的財產稅收。

同時，在近十余年間，美國各大購物中心發展商由之前的自主開發為主，轉為并購擴建升級發展為主，例如全球最大的商業地產商西蒙集團陸續收購了切爾西集團Premium奧萊、TheMillsCorporation、Prime奧萊、General Growth集團數百家購物中心。

另據萬達研究院統計，截止2015年年底，按集團自持購物中心總租賃面積GLA排名，美國排名前四的四大集團——西蒙地產Simon、通用增長GGP、多遠發展DDR、金科地產Kimco分別持有1788萬、1177萬、1078萬、875萬平方米的租賃面積，而亞太第一的中國萬達集團雖持有2632萬平方米的購物中心建筑面積，但剔除室內停車場、通道、倉庫等各種非租賃面積，則全球老大地位仍控制在西蒙集團手中，但有鑒于萬達2016將新增50個萬達廣場和2個萬達城，而西蒙集團每年新增項目僅有幾個，除非西蒙集團加大收購幅度，不然2016年，GLA面積的桂冠必將易手萬達集團。此外，亞太其他購物中心持有量位居前列的集團包括新加坡凱德集團、澳大利亞WESTFIELD、菲律賓SM集團、日本永旺集團等。

中美購物中心巨大差異及不可比性

雖然中國各地屢屢出現全球最大或亞洲最大面積購物中心開業的新聞，以及中國購物中心總數及總面積再創天量的報道，但這些數據絕大部分為未采取統一標準而導致的誤解，例如發達國家普遍采用GLA可租賃面積，而不是我國包含了停車場及通道、中庭等公共面積的所謂商業建筑面積（部分企業為了突出宣傳項目規模，更將賓館、寫字樓等泛商業面積一并計入，造成項目商業規模虛高）。同時我國幅員廣大，部分地區數據缺失，無法將2萬平方米以下的小型鄰里購物中心納入統計數據，而 ICSC定義及統計的購物中心為可租賃面積（包括經營單元和公共空間）不小于5000平方米的零售物業，導致我國項目單體平均面積及購物中心業總面積成倍虛高。另一方面，我國近年來出現了大量商業地產及綜合體項目一哄而上的現象，但事實上很多項目并未能實現有限的經營管理，還有很多項目則是披著綜合體外衣的新型市場，都達不到ICSC對購物中心的嚴格定義，如剔除這些項目，則我國的購物中心項目數量及總面積將進一步大幅下降。

但如果將標準由美國精準可比較的商業可出租面積Gross leasable area (GLA)變更為中國常用卻不具可比性的商業總建筑面積Floor area，則中國部分總商業建筑面積在10萬平方米左右的購物中心，扣除停車場、通道、中庭及各種公攤面積后僅相當于5萬多平方米的商業可出租面積，而美國的大型購物中心數量及占比也將增加好幾倍。事實上，中國很多總建筑面積在20萬平方米左右的購物中心，扣除室內停車場、設備間及公共空間之后，其商業可出租面積往往不足9.29萬平方米。而那些宣傳有上百萬平方米面積的超級綜合體，扣除辦公樓、賓館及公寓，其商業可出租面積也可能不足9.29萬平方米。TIPS：剔除專業市場型商業地產項目，中國大陸目前商業可出租面積超過9.29萬平方米的大型購物中心不足150家。當然我國的品牌豐富度及人均購買力均無法和美國相提并論，這也導致我國的大型購物中心數量自然大大低于美國。

所以，兩國之所以存在數據誤解，主要是統計口徑不統一，中美購物中心平均單店面積的巨大差異，在于美國購物中心的面積數據為GLA商業經營面積，而我國的購物中心往往包含了室內停車場甚至辦公樓和賓館的項目總建筑面積。例如日本永旺夢樂城岡山店占地面積4.6萬平方米，總建筑面積達25萬平方米（含停車場不含辦公樓及賓館），而GLA商業出租面積僅9.2萬平方米。東京越谷永旺湖城1-3期總建筑面積49萬平方米，而GLA面積僅17.9萬平方米。美國Mall of America總建筑面積達50萬平方米，而GLA商業出租面積僅25萬平方米（和中日以室內停車場為主不同，美國購物中心停車場以室外停車場為主）。

此外，我國統計數據以建筑面積計算，起步面積不是5千平方米，而是2萬平方米，這也會對購物中心平均數據造成一定影響（例如1家10萬平方米，2家5萬平方米的購物中心的平均面積高達6.7萬平方米，但如果加上未納入統計的小型購物中心如7家5千平方米的小型鄰里購物中心，則10家購物中心的平均面積僅為2.35萬平方米）。

當然，中美兩國的人均消費力，人口密度，郊區城鎮化程度，消費偏好，商業發展階段，品牌豐富度等諸多方面均存在差異，雖然無法直接套用美國購物中心的各項數據來探討中國購物中心業的未來發展之路。但美國購物中心業發展之路上的諸多經驗教訓仍可借鑒。

TIPS：活躍在美國的四大主要購物中心集團在中國的表現各異，美國Simon集團曾于2006年在常熟、鄭州、蘇州、杭州等地開發了5個格瑞印象城購物中心，一方面由于水土不服，另一方面西蒙集團為了加強美國本土的并購實力，于2010年將印象城股份出售給合作伙伴深國投集團撤離中國市場；其后，西蒙集團計劃與上海百聯集團合作在上海迪士尼樂園周圍開設Premium奧萊但未果。美國Tabuman集團近期選擇與王府井集團合作在西安鄭州等地開發CityOn熙地港大型購物中心。加拿大三五集團歷經多次選址后，決定與中路集團合作在上海迪士尼樂園旁開發類似MALL OF AMERICA美國摩爾的巨型娛樂購物中心。澳洲Westfield集團則尚無在中國發展的計劃。

不能割裂看待一個國家一個城市的購物中心數量是否飽和過量，必須綜合衡量該國該城市的經濟人文各個因素，英國6460萬人口擁有768家購物中心，而擁有550萬人口的新加坡和擁有723萬人口的香港雖然地域面積、人均收入及消費習慣完全不同，但均各有一百來個不同類型的購物中心。至于擁有1200萬人口的菲律賓馬尼拉，雖然常住人口和人均收入均遠遜上海，但熱帶地區市民熱衷消費，故馬尼拉的大型購物中心數量卻較上海有過之而無不及，且經營狀況良好。

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