一間好的商鋪不僅可以日進斗金，還能保值增值，在房地產發展最為迅速的幾年，地段、格局都不錯的商鋪價值翻番都不罕見。

所以，中國人向來偏愛買商鋪，故而有“一鋪養三代”之說。

然而，投資商鋪的黃金時代已經過去，在房地產市場熱火朝天的當下，雖然商品房成交量屢屢創下新高，但是商鋪的行情卻依然難有起色，為何會出現這么大的反差？

一季度優質商鋪租金指數 較2013年下降18％

杭州武林路的商鋪向來被作為商業市場的經典范例存在。

從武林路體育場路入口處，直到鳳起路，這一段約800米左右的路程，原是女裝街入口的門面，然而現在記者一路走來，服裝店、名品箱包店、奶茶店、小吃店、理發店等各種業態的店鋪早已找不到當年女裝街的氣質。在這一段不長的距離中，就有約七八家門店貼出了轉讓的字條。

武林路某品牌中介的工作人員表示，武林路上商鋪的轉換率這幾年頗高。

武林路底商的頻繁更迭，映射出的不僅是傳統商業的變革，更像在訴說著歷史浪潮中住宅底商的興衰。

搜鋪網CEO盛濤認為，杭州整體租金下降并不明顯，下降表現在原來租金較高的區域，比如武林路，像濱江區域租金整體上升，下降明顯的是出租率。實體開店少了，租鋪子的人少了，但大部分房東還是沒有降租金，只是出租率在下降。

據某品牌商業地產統計，今年上半年武林路的空鋪率達20%。目前這一帶的商鋪租金基本為13-21元/平方米·天，比年前下降了25%。2008年之前，武林路商鋪租金價格基本為30元-50元/平方米·天，堪稱寸土寸金。

據戴德梁行研究部數據統計顯示，從2013年至2016年，杭州優質商鋪出租率總體呈現下降趨勢，2013年巔峰時期，租金指數約在170，而今年第一季度的租金指數只有140，下降約18%。熱鋪出租率也呈現明顯下滑趨勢，2013年、2014年優質商鋪的出租率達到了96%-97%，今年上半年則降到了95%。

商鋪庫存還需80個月去化時間

商鋪租金下降、投資回報率低等原因，也將直接影響一手商鋪市場。

就在不久前，奧體某熱門樓盤打出了“奧體現鋪1.8萬元/平方米起”的價格。查詢該樓盤的住宅成交記錄，我們發現，其成交均價多在22000元/平方米以上，這也意味著，此次推出的商鋪成為杭州極少數商鋪售價低于住宅的項目，而熟悉房產市場的人都知道，在通常情況下商鋪的售價遠在住宅之上。

此樓盤雖為個例，但同時也從側面反映了商鋪在銷售市場的艱難。

據統計，從近15個月商鋪成交價格來看，今年與去年相比有明顯下降，去年的商鋪月成交均價多在19000元/平方米以上，最高時達到了24000多元/平方米，而今年的月成交均價多在17000-18000元/平方米。

其實，杭州的商業地產一直以來就被業內人士所詬病，快房網K指數數據顯示，今年前5個月，杭州商業地產成交15983套，已經達到去年成交量的7成。同時，杭州前5個月，商業地產新增8256套，銷售總量超過新增量，庫存減少了7000多套。從數據來看，杭州商業地產成交量抬頭，庫存也呈現出了下降態勢。

但是，按照目前的去化速度，杭州商業地產的去化周期還需要約50個月，商業地產庫存量依舊很大，其中，酒店式公寓仍然是商業地產成交的主力，占整個商業地產總成交量的62.3%，商鋪約占17%。

有統計顯示，目前杭州商鋪的庫存還需要80個月才能消化，其中即包括住宅底商和綜合體內的商鋪。其中，所說的去化80個月周期的商鋪，只是領出了預售證的項目，還不包括沒領預售證的潛在供應。

商鋪是否會成危險資產？

曾幾何時，“一鋪養三代”的說法成為人們的投資金句，似乎買“旺鋪”成了一勞永逸的投資法門。

不過現在，我們可能要重新思考，商鋪是否也會成為危險資產?

搜鋪網CEO盛濤認為傳統商業街、街鋪短暫性租金下跌是正常現象，“傳統服裝市場的部分生意被電商取代，生意不好自然租金就會下降，還有購物中心短期增速太快，商鋪供應量太大。”

評論員“大老哥”認為，造成商鋪投資價值減小的一個原因是近幾年商業地產的高速發展。除了綜合性商業地產過剩外，現在絕大多數樓盤都有沿街商鋪，有的是開發商打造的商業街。

謝成龍商業地產總經理謝成龍認為，目前杭州大多數商鋪初期回報率在2%-3%，并且很多住宅底商都面臨著招租問題。
　　（都市快報 俞琳）