地產(chǎn)領(lǐng)域的類REITs模式仍在不斷出現(xiàn)新的樣本。日前從接近深交所人士處獲悉，由首譽(yù)光控資產(chǎn)管理有限公司(下稱首譽(yù)光控)作為計(jì)劃管理人、由光控安石(北京)投資管理有限公司(下稱光控安石)作為基金管理人的“雙層管理”項(xiàng)目——“首譽(yù)光控-光控安石大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”(下稱大融城計(jì)劃)已于今日正式在深交所敲鐘掛牌。

前述人士透露該項(xiàng)目在8月份就已完成了發(fā)行，并最終獲得了包括銀行、券商、基金、信托等多家買方機(jī)構(gòu)競標(biāo)投資，并將發(fā)行利率縮至較低水平。其中規(guī)模達(dá)13億的優(yōu)先級(jí)A檔和規(guī)模為3億元的優(yōu)先級(jí)B檔發(fā)行利率分別為3.8%和4.3%，為發(fā)行時(shí)點(diǎn)下業(yè)內(nèi)同類產(chǎn)品最低記錄。

值得一提的是，該項(xiàng)目與市場中多數(shù)ABS不同，其采取了首譽(yù)光控、光控安石的雙層管理人模式，一方面，計(jì)劃管理人——首譽(yù)光控，作為中郵基金子公司是具有ABS管理人資質(zhì)的持牌機(jī)構(gòu)而另一方面，與首譽(yù)合作的光控安石則在作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的地產(chǎn)基金中扮演基金管理人角色，即實(shí)現(xiàn)了PE+ABS的雙層管理人結(jié)構(gòu)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，上述雙層管理人模式，能夠?qū)崿F(xiàn)首譽(yù)光控、光控安石在項(xiàng)目層面的更好分工，一方面，首譽(yù)光控在持牌優(yōu)勢下，具有較強(qiáng)的渠道優(yōu)勢和機(jī)構(gòu)資源，而另一方面光控安石的投資團(tuán)隊(duì)則已專注于房地產(chǎn)私募股權(quán)投資逾十年，其對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)類的項(xiàng)目具有較強(qiáng)的運(yùn)營投資經(jīng)驗(yàn)。

“這個(gè)項(xiàng)目的雙層管理人其實(shí)也是讓項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行的保證，每層結(jié)構(gòu)都是獨(dú)立的，但是又有分工。”一位接近光控安石人士稱，一份數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月末，光大安石投資累計(jì)資產(chǎn)管理規(guī)模超過700億人民幣，已成功退出項(xiàng)目項(xiàng)目近百個(gè)，退出規(guī)模超過300億。

事實(shí)上，大融城計(jì)劃的底層資產(chǎn)也與首譽(yù)光控的合作管理人光控安石有關(guān)，例如大融城計(jì)劃的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)——重慶觀音橋大融城購物中心，正是光大安石所運(yùn)營管理的商業(yè)地產(chǎn)品牌“大融城”的項(xiàng)目之一，因此此次類REITs項(xiàng)目亦被稱之為“商業(yè)地產(chǎn)PERE+REITs”的首單成功交易。

資料顯示，重慶觀音橋大融城實(shí)際經(jīng)營建筑面積約13萬平方米，出租率穩(wěn)定在97%以上，而其未來租金及其他經(jīng)營收入帶來的現(xiàn)金流將作為大融城計(jì)劃的還款來源存在。而在業(yè)內(nèi)人士看來，首譽(yù)光控與光控安石的這一合作模式，也間接擴(kuò)充了私募地產(chǎn)基金退出的途徑。“這個(gè)結(jié)構(gòu)式實(shí)際上是通過ABS的發(fā)行、掛牌實(shí)現(xiàn)了私募地產(chǎn)基金的退出，為行業(yè)地產(chǎn)基金退出開辟了一個(gè)方向。”一位接近該項(xiàng)目的業(yè)務(wù)人士認(rèn)為，“將交易所掛牌REITs產(chǎn)品作為私募地產(chǎn)基金進(jìn)階版退出途徑，為將來市場化操作符合國際標(biāo)準(zhǔn)的公募REITs創(chuàng)造了案例基礎(chǔ)。”