深切體會(huì)，真正有力推動(dòng)人類社會(huì)變革進(jìn)步的唯有科技，而不是某個(gè)黨 派或領(lǐng)袖。就如70后念的初中政治課提法：科技是第1生產(chǎn)力。

從四大發(fā)明，蒸汽機(jī)，石油的煉化，電，電燈，內(nèi)燃機(jī)，飛機(jī)，電話，無線通信到如今互聯(lián)網(wǎng)，3D打印，萬物互聯(lián)，大數(shù)據(jù)，都在本質(zhì)上提升了整個(gè)人類的福祉，最直接的改變著人類生產(chǎn)、生活模式，最大程度擴(kuò)展了人類認(rèn)知范圍及行事效率。

如果作為1家有著長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光，試圖100年基業(yè)長青的企業(yè)僅僅盯著消費(fèi)者，盯著市場是不夠的。必須對人類科技發(fā)展趨勢及由此可能帶來斷代式演進(jìn)對人，對社會(huì)，對生產(chǎn)，對交易模式，對社交模式的顛覆式改變，有足夠的敏銳度。最低要求是對新科技手段的應(yīng)用與時(shí)俱進(jìn)，否則就會(huì)淪為民眾眼中的“土火或遺老”，被科技發(fā)展的大趨勢所拋棄。如堅(jiān)持鍵盤及塞班系統(tǒng)的諾基亞、黑莓。

“互聯(lián)網(wǎng)+”這個(gè)名詞今天再提，已經(jīng)很不時(shí)髦。但互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為我們生活、工作的標(biāo)配及基礎(chǔ)性資源，我們又不得不打起12分的精神、心力來思考我們的行業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)在“互聯(lián)網(wǎng)到萬物互聯(lián)”的當(dāng)口我們?nèi)绾瓮诰蚧ヂ?lián)網(wǎng)的價(jià)值來武裝自身，而不是總被兩個(gè)“馬先生”牽著鼻子走。

在這里，向王先生致敬，不迷信BAT，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域稱王加冕后，除了向文旅金融進(jìn)軍，飛凡電商近5年不惜重金的探索商業(yè)地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+之路的實(shí)踐，值得深思及點(diǎn)贊。雖然今天傳出飛凡第3任CEO李先生在入職周年慶當(dāng)口離職。王先生的小目標(biāo)已經(jīng)讓人抓狂，更何況飛凡是王先生的戰(zhàn)略性大目標(biāo)，必然是商業(yè)地產(chǎn)的大事件。

閑片兒就扯到這里，接下來切入正題。

商業(yè)地產(chǎn)擁抱互聯(lián)網(wǎng)的正確目標(biāo)是什么?

商業(yè)地產(chǎn)到底應(yīng)該以何種姿勢擁抱互聯(lián)網(wǎng)?

當(dāng)馬先生開始收購實(shí)體商業(yè)或主動(dòng)出手改造實(shí)體商業(yè)時(shí)，已經(jīng)向世人宣告實(shí)體商業(yè)不僅不會(huì)被電商打垮，反而正在迎來科技再造商業(yè)地產(chǎn)的窗口期。2016出手三江購物，增持銀泰商業(yè)，最近又與大潤發(fā)傳出緋聞，種種跡象表明電商向下的滲透已經(jīng)不止于O2O，而是希望基于移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)再造所謂“新零售”。馬先生“線上社交”(旺旺、來往、微博、性感日記、集福運(yùn)動(dòng))努力每次都折戟沉沙。而實(shí)體商業(yè)因社交屬性興盛發(fā)展已數(shù)千年。把做線上社交燒掉的錢用來增持幾個(gè)實(shí)體商業(yè)的股份，看起來，算起來都很踏實(shí)。

商業(yè)地產(chǎn)即交換行為發(fā)生的實(shí)體空間，又不止于交換行為，更是人群、社群聚集、社交場所;是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，又不僅限于必需品消費(fèi)。

相對于電商平臺(tái)而言，商業(yè)地產(chǎn)有著自己無法突破的邊界及上限：對人、對物的承載量都是有限的，營業(yè)時(shí)間受限;從賣貨的效率來講，商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)遜于電商平臺(tái)。實(shí)體商業(yè)單筆交易成本總是比電商要高一些(人力耗費(fèi)、物資耗費(fèi))，且效率要低一些。

商業(yè)地產(chǎn)的賺錢邏輯幾乎與電商相同：

要有足夠的可持續(xù)客流量，并盡快能的延長顧客在商場的駐留時(shí)長，從而產(chǎn)生更多的消費(fèi)。

商業(yè)地產(chǎn)與電商比較最大的魅力：

不僅僅在于商品的觸手可及的即時(shí)滿足，更在于逛商場的過程你不是在讀圖與冷冰冰的商品交互;而是與你的同類(大活人)面對面的發(fā)生交互，并且你會(huì)和誰發(fā)生交互(偶遇)存在先天的不確定性，偶遇交互的過程及結(jié)果更是不確定。正是這種隨時(shí)偶發(fā)的不確定性成就了人們集體前往商場歡聚的動(dòng)力。因?yàn)闀r(shí)光的不可逆，所以每次交互不確定性都不一樣。

展現(xiàn)城市幸福浮華生活場景的商場，便成了城市人樂此不彼，高頻光顧的理想之地。說的浪漫、宿命一點(diǎn)，人們?nèi)ド虉龌蛟S只為享受目光在熙熙攘攘人群中逡巡，琳瑯滿目的商品中尋找屬于自己的那個(gè)緣分。尋或沒有尋到，都是一種不錯(cuò)的感覺。

實(shí)體商業(yè)的本質(zhì)就是人類生產(chǎn)剩余及時(shí)間剩余的產(chǎn)物 ，為耗費(fèi)而存在，是社會(huì)公眾花錢買幸福，花錢買樂子的地方。

從經(jīng)營面看，做高實(shí)體商業(yè)營業(yè)收入的辦法有“提高客流，提高消費(fèi)轉(zhuǎn)化，提高客單消費(fèi)額度，提高顧客重復(fù)光臨的頻次”。

對于商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營方，綜合運(yùn)用互聯(lián)技術(shù)要達(dá)成的目標(biāo)也必須圍繞“客流、轉(zhuǎn)化、客單、頻次”這幾個(gè)展開;肯定不是把客流引向線上，否則就適得其反。提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營“四指標(biāo)”又是相互關(guān)聯(lián)的，可以歸結(jié)為“高效推廣+顧客體驗(yàn)優(yōu)化”兩個(gè)層次 。

互聯(lián)網(wǎng)+應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)的高效推廣的4中可能。

1、 精準(zhǔn)覆蓋目標(biāo)市場。

讓目標(biāo)人群清晰的知道商業(yè)地產(chǎn)的個(gè)性及內(nèi)容，從而促成最為寶貴的第1次惠顧。可以利用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)做精準(zhǔn)定向傳播：鎖定目標(biāo)區(qū)域范圍，把受眾細(xì)化到社區(qū)、性別、年齡段，職業(yè)等多個(gè)子維度。

2、提前布局，進(jìn)入“屏讀交互”時(shí)代，以科技感提活力，激發(fā)顧客參與感及消費(fèi)欲。

2.1在客流主動(dòng)線上，布置較高密度的可交互電子屏系統(tǒng)，滾動(dòng)播出商場廣告+活動(dòng)信息，當(dāng)顧客對某一活動(dòng)感興趣時(shí)，用手勢即可進(jìn)行專屬操作。

2.2把商場電子屏引入“彈幕”技術(shù)，只要加入商場局域網(wǎng)，通過商場會(huì)員認(rèn)證的顧客就可以在商場公共電子屏上“曬心情，留言，和同在場內(nèi)顧客交互”。以上兩點(diǎn)都需強(qiáng)大的IT技術(shù)、后臺(tái)硬件、專業(yè)的技術(shù)人員作支撐。

3、 消費(fèi)過程的推廣，促進(jìn)關(guān)聯(lián)消費(fèi)，提升客單價(jià)。

應(yīng)用互聯(lián)技術(shù)打通消費(fèi)結(jié)算頁面與商場營銷推廣的自動(dòng)匹配。

顧客在買單結(jié)算時(shí)，結(jié)算頁面可推送商場關(guān)聯(lián)商品或關(guān)聯(lián)服務(wù)或關(guān)聯(lián)促銷。

4、 消費(fèi)后推廣，提高消費(fèi)頻次。

通過持續(xù)的數(shù)據(jù)收集，分析每個(gè)顧客消費(fèi)類別，消費(fèi)偏好，當(dāng)商場有相關(guān)或類似促銷、活動(dòng)時(shí)，精準(zhǔn)推送給目標(biāo)受眾;或當(dāng)顧客購買商品將要用完時(shí)，提醒購買，吸引再次光顧。

互聯(lián)網(wǎng)+應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)，提升顧客消費(fèi)體驗(yàn)的幾個(gè)方面。

1、 線上預(yù)定及支付功能。

顧客在出發(fā)前即可在商場網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)“餐位預(yù)定、點(diǎn)菜，支付，上菜時(shí)間確定”，當(dāng)顧客達(dá)到餐廳時(shí)，一切就緒，大快朵頤即可，省去排隊(duì)等候的煩惱。(類似于影院線上訂票)。

2、 數(shù)據(jù)分析及利用，給顧客營造尊崇感。

假如今天是顧客的生日，會(huì)員顧客IP(現(xiàn)在是手機(jī))進(jìn)入商場，商場電子屏系統(tǒng)會(huì)反復(fù)出現(xiàn)生日祝福畫面，顧客IP還會(huì)收到會(huì)員生日專屬禮券及所有為過生日顧客提供特別折扣的商家名錄推薦。

顧客IP消費(fèi)數(shù)據(jù)會(huì)自動(dòng)累積，積分自動(dòng)應(yīng)用于消費(fèi)場景：如停車時(shí)數(shù)兌換，現(xiàn)金券兌換。讓顧客時(shí)常感到商場對其的關(guān)愛。

3、 智慧停車。

停車位余量遠(yuǎn)程查詢，車輛查找，停車費(fèi)全面自助移動(dòng)支付。

4、 充足的智能充電車位配置。

5、 顧客意見提示及顧客適時(shí)交互。

互聯(lián)網(wǎng)+應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)，節(jié)約管理成本幾個(gè)舉措。

1、 智慧能源管理。

所有照明燈具均有“光感+可變照度、色溫”功能，系統(tǒng)根據(jù)室外光照強(qiáng)度自動(dòng)調(diào)整室內(nèi)照度及色溫，根據(jù)設(shè)定時(shí)間自動(dòng)開閉，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗目標(biāo)。

智慧溫感中央空調(diào)，根據(jù)環(huán)保舒適的溫度指標(biāo)自動(dòng)調(diào)整運(yùn)行功率。

雨水收集及中水循環(huán)利用系統(tǒng)，將經(jīng)過處理過的水用于保潔及綠化灌溉。

(當(dāng)太陽能光伏面板發(fā)電具有很好的比較成本優(yōu)勢后)，系統(tǒng)可以自動(dòng)存儲(chǔ)太陽能發(fā)電的電能，并可根據(jù)電量存儲(chǔ)狀況自動(dòng)切換供電電源。

2、 智能云端安防。

不僅可以中央控制，還可以遠(yuǎn)程訪問，隨時(shí)查看掌握商場安防狀況，減少人員管理成本;所有記錄自動(dòng)備份云端存儲(chǔ)。

3、 保潔機(jī)器人的應(yīng)用。

TIPS：可以減少大量地面保潔人員投入。

4、 設(shè)備檢測及診斷。

基于互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，通過商場中央控制電腦動(dòng)態(tài)監(jiān)測商場所有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理相關(guān)故障，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。

5、 日均運(yùn)行成本比較計(jì)算。

日基礎(chǔ)實(shí)際運(yùn)行管理成本與管理目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)比較糾偏，確保年度成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

互聯(lián)網(wǎng)+應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)之客流數(shù)據(jù)應(yīng)用

商場各入口、各樓層、各店鋪客流量化，并可繪制出不同時(shí)段的商場客流分布、密度熱力圖。用以指導(dǎo)商鋪?zhàn)赓U政策的制定。

基于人臉識(shí)別技術(shù)可以精準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)光臨商場的顧客結(jié)構(gòu)：性別比，年齡段，為商場品類調(diào)整提供直接決策依據(jù)。

基于客流統(tǒng)計(jì)+商家銷售報(bào)表，可以清楚的計(jì)算商場、門店顧客消費(fèi)轉(zhuǎn)化率，為商場提升經(jīng)營績效提供改進(jìn)優(yōu)化方向。

互聯(lián)網(wǎng)+應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)租賃管理

將租戶銷售數(shù)據(jù)報(bào)表系統(tǒng)接入租賃管理軟件，并將雙方收付款賬戶綁定，系統(tǒng)自動(dòng)向租戶發(fā)送每個(gè)期間應(yīng)付費(fèi)用清單，并提醒租戶確認(rèn);租戶在3天確認(rèn)期過后，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)在租戶約定的付款賬戶中扣款，扣款成功后，租戶可自助打印電子發(fā)票。

租戶能耗表的智能化管理，全面預(yù)存模式;在按日均用量計(jì)算余額不足7天用量時(shí)系統(tǒng)提醒租戶充值，租戶可自助線上充值支付，支付成功后，租戶可自助打印電子發(fā)票。

互聯(lián)網(wǎng)+應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)證券化。

將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來一定期間的租金預(yù)期收益打包成一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，以份額化的方式通過在線銷售方式快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資階段性回收，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資的短期變現(xiàn)，資本的高周轉(zhuǎn)目標(biāo)。如萬達(dá)曾經(jīng)嘗試的租金寶理財(cái)產(chǎn)品。

互聯(lián)網(wǎng)為人類提供了信息秒傳的通路，也提供了數(shù)據(jù)累計(jì)、數(shù)據(jù)共享及數(shù)據(jù)擴(kuò)展應(yīng)用的各種可能，當(dāng)把互聯(lián)網(wǎng)+的技術(shù)及思維充分的應(yīng)用商業(yè)地產(chǎn) 的方方面面，商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營將從當(dāng)前的經(jīng)營藝術(shù)、經(jīng)營智慧為主的感性判斷走向以系統(tǒng)持續(xù)的量化數(shù)據(jù)為指針的理性決策過程。

商業(yè)地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+的正確姿勢，歸結(jié)起來還是應(yīng)以提升實(shí)體商業(yè)的客流為大目標(biāo)，并著力提升顧客在商業(yè)空間中的社交歡聚體驗(yàn)，然后挖掘數(shù)據(jù)的擴(kuò)展應(yīng)用價(jià)值。

(謝尚偉 2017年2月19日星期日晚于華潤24城)