近日，有消息稱小米和萬科要合作開發(fā)房地產(chǎn)了，消息一出，業(yè)界一片嘩然，人們紛紛評論小米是“不務(wù)正業(yè)”，好好的手機(jī)企業(yè)不做，竟然轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)，當(dāng)然，從小米自身從事的行業(yè)來看，一家互聯(lián)網(wǎng)科技公司突然輾轉(zhuǎn)線下進(jìn)軍房地產(chǎn)，的確令人匪夷所思。

不過從業(yè)界的消息來看，小米的房子可不是誰都能買的，因為小米的住宅樓并不是面向全社會供應(yīng)，它們僅向小米員工開放購買(有可能還會限制職級)。

一名小米內(nèi)部的員工透露，這個項目從春節(jié)后已經(jīng)開始商談，本月上旬正式確定了合作意向，這些住宅房通過自愿方式認(rèn)購，目前小米公司內(nèi)部已經(jīng)啟動了認(rèn)購登記，全體員工均可認(rèn)購。

不過這些住宅房主要有兩種項目類型選擇，一種為普通住宅，主要提供70-90平米的兩居房，售價大概為5.5萬/平米;另一種則為疊拼，面積為178平米，售價在950-1000萬元。而且根據(jù)合作條例，小米員工可以以一半市場價購買房子，但無法獲得產(chǎn)權(quán)和房本，也不能落戶北京，同時還不可在公開市場自由交易，只能在小米公司內(nèi)部交易。

當(dāng)然，對于萬科而言，這次的合作可以快速回籠土地支出成本，而且可以通過為項目提供物業(yè)服務(wù)、商業(yè)等配套服務(wù)獲得穩(wěn)定的收益。不僅可以提高企業(yè)周轉(zhuǎn)率和開發(fā)效率，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辟一條理想的輕資產(chǎn)運營之路。至于小米而言，雖然看似在造房子，但其實真實的內(nèi)涵并不像做房地產(chǎn)商那么簡單。

穩(wěn)定軍心，為小米帝國的擴(kuò)張保駕護(hù)航

雖然小米在進(jìn)軍地產(chǎn)界，但我們依然不能忘卻小米“科技企業(yè)”的標(biāo)簽，而對科技企業(yè)來說，人才對企業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，尤其是含金量較高的科技技術(shù)管理人才，而從這次的價格來看，盡管低于同區(qū)域商業(yè)小區(qū)，然而普通住宅5.5萬元每平米的價格可并不一般人能夠接受，178平米疊拼的價格更是在千萬元左右。更重要的是，小米住宅樓并沒有產(chǎn)權(quán)和房本，不能公開交易，僅限小米內(nèi)部交易，首付也需要50%左右。而目前規(guī)劃的住宅面積是70-90平米，按照5.5萬元單價計算，總價為385萬，50%首付接近200萬，真心不是一般員工可以購買的。

不過，對于中產(chǎn)階級的科技管理人才來說，200多萬還是可以負(fù)擔(dān)的起的，而對于科技企業(yè)來說，高精尖的人才流動很頻繁，如果能依靠房子的誘惑留住一部分高精尖的人才，對于小米而言不失為一種良策，畢竟科技人才的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)比房價的利潤有價值的多，而且對于小米企業(yè)的不夠級別的基層員工來說，似乎也能形成一定的激勵作用，畢竟在北京擁有一套能居住的房子也不是易事。

當(dāng)然，這個房子的誘惑力對于員工會起到多大的作用這就會因人而異了，不過，這種價格的優(yōu)惠幅度我想還是會有員工為之動心的，而一旦這種政策上升到企業(yè)文化的層面，必定會吸引和穩(wěn)定大量的人才為小米奮斗終身，而如此之下，這種人文關(guān)懷也為小米帝國的擴(kuò)張構(gòu)建了一種強(qiáng)有的保護(hù)機(jī)制。

體驗產(chǎn)品，建立真正的小米之家

從表面現(xiàn)象看，如果小米這次和萬科的合作成功了，小米是在為員工輸送企業(yè)文化的價值，但從小米企業(yè)的發(fā)展來看，入局房地產(chǎn)是小米帝國野心擴(kuò)張的重要戰(zhàn)略，即使這次萬科合作不成功，未來的小米也會和其他房地產(chǎn)合作，為什么這樣說呢?

因為小米是一個以科技產(chǎn)品為主導(dǎo)的企業(yè)，前段時間小米還不是發(fā)布了自己研發(fā)的芯片“澎湃S1”嗎，而芯片的作用其實對于一個靠產(chǎn)品驅(qū)動市場的科技企業(yè)來說是很重要的，小米之所以冒險的作芯片其實就是在為自己的小米帝國進(jìn)一步擴(kuò)張做核心準(zhǔn)備，尤其是對于手機(jī)這么一個高頻的智能設(shè)備來說，強(qiáng)大的芯片會讓用戶提升良好的體驗效果，當(dāng)然小米未來的產(chǎn)品絕不止手機(jī)這么一個單個物種，(不過，對于小米此時的境遇至少我個人感覺應(yīng)該先把手機(jī)做好，)而當(dāng)小米產(chǎn)品逐步豐富成熟以后，家居產(chǎn)業(yè)必定不會少了小米的身影，或者說小米芯片的身影，而對于這些產(chǎn)品的體驗需要首先尋找試驗田，小米的房地產(chǎn)布局其實就有這個想法，當(dāng)然，對于員工的優(yōu)惠購房來說，小米完全可以利用一些政策優(yōu)惠將其他產(chǎn)品分發(fā)到員工手中，或者換一種思維，因為這些房子目前而言只能住不能賣，那么小米就完全可以做那種拎包入駐的裝修好的房子，對于員工而言其實也是一件好事，自己不用去采購家電產(chǎn)品，而對于小米企業(yè)來說，產(chǎn)品的分發(fā)更有助于構(gòu)建真正的小米之家，讓員工成為小米之家的第一批體驗師，為小米產(chǎn)品深度代言。

口碑營銷，推進(jìn)小米生態(tài)演變

對于小米和萬科此次的合作，按照雙方合作意向，小米員工雖然能夠以市場價一半的價格購房，但無法獲得產(chǎn)權(quán)和房本，也不能在公開市場自由交易，只能在小米公司內(nèi)部交易，也不能落戶北京市戶口。項目建成后，一部分交給像小米這樣的合作投資企業(yè)，一部分將以股權(quán)合作方式出售給企業(yè)，剩余部分由萬科對外出租或出售使用權(quán)。根據(jù)自持要求，項目產(chǎn)權(quán)不能分割，未來萬科將和合作方共同成立合資公司持有產(chǎn)權(quán)。根據(jù)規(guī)定，眾籌單位不能以戶進(jìn)行分割，但眾籌單位可能是一個住房單元，也可能是一棟樓，還可能是幾棟樓。

也就說這次小米和萬科蓋的房子除了小米員工以外，其他合作企業(yè)也可以對房子進(jìn)行處置，這樣的話小米的產(chǎn)品也有可能接觸外界客戶，畢竟都是合作方，在家電產(chǎn)品的選用上萬科會首先考慮小米家的，尤其是對于那些精裝修的房子，無論是出租還是銷售，小米產(chǎn)品的展示對于客戶而言都會形成一定的口碑營銷，而且整個產(chǎn)品鏈的輸入有助于小米構(gòu)建自己的生態(tài)鏈，在服務(wù)用戶的同時讓用戶深度體驗產(chǎn)品，同時讓小米式的物聯(lián)網(wǎng)更好的下乘到用戶手中，讓用戶真正的體驗到物聯(lián)網(wǎng)的價值。

不過，這一切對于小米來說還很遙遠(yuǎn)，因為小米已經(jīng)不是原先的小米，電商也不是曾經(jīng)的電商，單憑營銷戰(zhàn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能左右整個企業(yè)的格局，必須從產(chǎn)品、營銷、渠道等多方面的融合才能讓企業(yè)利于不敗之地，而現(xiàn)在的小米正在掙扎期，能否調(diào)整戰(zhàn)略力挽狂瀾一切都是未知數(shù)。

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