據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2017中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力40城》顯示，以零售、休閑、購(gòu)物中心、消費(fèi)力為指標(biāo)體系的全國(guó)城市商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)排名里，上海和北京優(yōu)勢(shì)突出，作為第一梯隊(duì)城市，與第二梯隊(duì)已拉開(kāi)較大差距。

國(guó)外品牌進(jìn)入內(nèi)地首選城市是上海、北京，新業(yè)態(tài)、新品牌的孵化和市場(chǎng)化通常也是集中在上海和北京。

首店業(yè)態(tài)構(gòu)成多樣，有契合生活新時(shí)尚的手作體驗(yàn)、跨界新零售、電商線下實(shí)體店;有推出沉浸式體驗(yàn)的主題餐廳、以蹦極為主題的新穎健身、運(yùn)動(dòng)健康等。北京具有獨(dú)特消費(fèi)特征，是品牌拓展的重要目標(biāo)。但進(jìn)入上海的首店品牌資源更加豐富，每年開(kāi)業(yè)的特色首店占去全國(guó)半壁江山。

上海首店

據(jù)來(lái)自中商數(shù)據(jù)品牌庫(kù)篩選后的數(shù)據(jù)顯示：2017年共有226家“首店”進(jìn)入上海市場(chǎng)，其中全國(guó)首店134家，全市首店部分代表性品牌92家。

2017年上海開(kāi)業(yè)的全國(guó)首店或新創(chuàng)品牌

在2017年進(jìn)入上海的全國(guó)首店首進(jìn)品牌業(yè)態(tài)占比方面，據(jù)中商數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，零售業(yè)態(tài)占比最大，占比約48%，其次是餐飲占比39%，生活兒童類共占比8%，運(yùn)動(dòng)健身雖然占比不多，卻是新興趨勢(shì)。

在零售大類里面，新進(jìn)品牌中服飾占比最大，約28%，其次是美妝和運(yùn)動(dòng)類，其他類別占比接近，豐富多彩。進(jìn)行餐飲細(xì)分后發(fā)現(xiàn)，深受上海市場(chǎng)歡迎的還是各式中華美食。

其中，新開(kāi)業(yè)的興業(yè)太古匯及保利時(shí)光里、長(zhǎng)寧來(lái)福士占較多比例，也有港匯恒隆廣場(chǎng)、靜安嘉里中心、美羅城、靜安大悅城等成熟項(xiàng)目。可見(jiàn)，全國(guó)首店選址三大偏好為：熱點(diǎn)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心，知名成熟購(gòu)物中心，市中心核心商業(yè)街街鋪。

在2017年首次進(jìn)入上海的品牌業(yè)態(tài)占比方面，據(jù)中商數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，餐飲所占比例達(dá)52%，零售其次，新業(yè)態(tài)出現(xiàn)線上轉(zhuǎn)線下的超級(jí)試衣間和京東實(shí)體店。

2017年上海開(kāi)業(yè)的全市首店及新創(chuàng)品牌

北京首店

據(jù)來(lái)自中商數(shù)據(jù)品牌庫(kù)篩選后的數(shù)據(jù)顯示：2017年共有110家“首店”進(jìn)入北京市場(chǎng)，其中全國(guó)首店55家，全市首店部分代表性品牌65家。雖北京的全國(guó)首店遠(yuǎn)少于上海，但多數(shù)品牌第二站通常會(huì)選址北京。

2017年北京開(kāi)業(yè)的全國(guó)/全市首店或新創(chuàng)品牌

在2017年首進(jìn)北京的品牌業(yè)態(tài)占比方面，據(jù)中商數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，餐飲占比最大，約45.8%，其實(shí)是零售40.8%，休閑娛樂(lè)也不錯(cuò)，兒童類首店并不多僅3家。

在餐飲大類里面，有趣的是新進(jìn)品牌中咖啡甜品占比最大，達(dá)30.9%，其次是占比接近的中式美食，其他類別各有自己的精準(zhǔn)客群，同上海比細(xì)分類別要少一些，而甜品飲品則新意頻出。

于上海相似的是，首店選址偏好為：熱點(diǎn)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心，知名成熟購(gòu)物中心，市中心核心商業(yè)街街鋪。如新開(kāi)業(yè)的王府中環(huán)及國(guó)貿(mào)三期占較多比例，也有三里屯太古匯、SKP、藍(lán)色港灣等成熟項(xiàng)目。值得一提的是主題街區(qū)首店和特色店聚集，如西單大悅城樣街，朝陽(yáng)大悅城拾間 。

不同點(diǎn)在于一些并非購(gòu)物中心的地點(diǎn)也有新品牌的加入，如圓明園鑒碧亭，潘家園舊貨市場(chǎng)，這源于帝都的歷史文化沉淀與藝文產(chǎn)業(yè)的聚集。

另外，明星們對(duì)京城青睞有加，僅17年進(jìn)入的潮牌店主就有周杰倫、呂燕、吳克群， 加上之前在營(yíng)業(yè)的數(shù)十家明星店，可謂星光璀璨。

從榜單分布細(xì)分業(yè)態(tài)來(lái)看，飲品甜品有巨大的發(fā)展空間，而新零售、場(chǎng)景化和創(chuàng)意店是吸引眼球的首店熱點(diǎn)趨勢(shì)。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及品牌的進(jìn)駐是城市商業(yè)活力的直接反應(yīng)，據(jù)《2017中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力40城》研究顯示，上海是開(kāi)發(fā)商與品牌最青睞的城市，其次是北京。

上海為何能成為“首店首選”？

上海在多方面指數(shù)已全面超越北京。上海的國(guó)際高端知名品牌聚集度超過(guò)90%，中高端消費(fèi)領(lǐng)域影響力強(qiáng)，全球消費(fèi)資源聚集功能強(qiáng)。上海的輕奢品牌消費(fèi)指數(shù)、健身房與咖啡類休閑消費(fèi)指數(shù)都領(lǐng)先北京，可見(jiàn)高端白領(lǐng)型消費(fèi)群體聚集，在時(shí)尚度與新生活方式感知力上更勝一籌。

對(duì)此，RET睿意德CEO王玉珂表示，“上海是全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)活力指數(shù)最高的城市，無(wú)論從購(gòu)物中心體驗(yàn)性還是品牌新鮮度，上海在全球化方面均走在國(guó)內(nèi)其它城市前面。2017年，上海新開(kāi)店中全國(guó)首家的比例超過(guò)50%，展示了上海作為國(guó)內(nèi)時(shí)尚與新潮風(fēng)向標(biāo)的地位，這得益于上海得天獨(dú)厚的市場(chǎng)環(huán)境，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、外企云集、商業(yè)開(kāi)放等多種因素。”

北京商業(yè)創(chuàng)新值得期待

從圖表可看出，北京在奢侈品和大眾消費(fèi)上的指數(shù)較高，可見(jiàn)北京消費(fèi)群體強(qiáng)勁的購(gòu)買力，未來(lái)仍有趕超空間。

零售型商業(yè)的創(chuàng)新因其 2C屬性，屬于人才驅(qū)動(dòng)、需求主導(dǎo)型的市場(chǎng)創(chuàng)新。城市技術(shù)人才供應(yīng)充足，新的商業(yè)想法才能在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和實(shí)施層面快速落地，北京是全國(guó)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展中心，在互聯(lián)網(wǎng)人才聚集方面占有極大優(yōu)勢(shì)，人才供應(yīng)充足從而為行業(yè)不斷注入新的血液。

城市的充足的文化氛圍是培養(yǎng)創(chuàng)新項(xiàng)目的土壤，深厚的文化底蘊(yùn)不僅能保證文化資源上供給充足，還培養(yǎng)了在精神文化訴求上更加豐富飽滿的消費(fèi)者。北京在城市文化與商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)方面屬全國(guó)第一，在文創(chuàng)類業(yè)態(tài)和明星店方面表現(xiàn)突出，使得未來(lái)在商業(yè)創(chuàng)新方面更加值得期待。

關(guān)于北京、上海兩座城市的差異，王玉珂表示，“與上海相比，作為在中國(guó)商業(yè)活力40城排名第二的北京，更多是在市場(chǎng)規(guī)模、城市地位、歷史文化、行政資源等方面的先天優(yōu)勢(shì)。在創(chuàng)新消費(fèi)形態(tài)方面，北京的市場(chǎng)敏銳度要明顯弱許多。未來(lái)，北京要提升商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，還須在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、消費(fèi)理念、市場(chǎng)開(kāi)放、品牌打造方面，創(chuàng)造更好的商業(yè)氛圍與消費(fèi)環(huán)境，孵化更多前瞻性的新物種，即能在未來(lái)3-5年內(nèi)迎頭趕上上海整體水平。”

在城市總體規(guī)劃中，北京的戰(zhàn)略定位是4個(gè)“中心”，即政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心，落實(shí)北京的首都城市戰(zhàn)略定位，調(diào)整城市空間布局，優(yōu)化提升首都核心功能。

RET睿意德董事索珊認(rèn)為，2018年的北京有以下機(jī)遇值得關(guān)注：

1.以存量改造為基礎(chǔ)的城市更新機(jī)遇。北京城市中心商圈尤其是新增土地，已處于極度稀缺的狀態(tài)，對(duì)現(xiàn)有建筑的升級(jí)改造，已成為下一輪的新增長(zhǎng)點(diǎn)。關(guān)注存量市場(chǎng)的改造，在城市更新的浪潮中滿足新消費(fèi)、新競(jìng)爭(zhēng)和高同質(zhì)、高存量的競(jìng)爭(zhēng)壓力下的新需求。

2.城市格局外擴(kuò)的新生發(fā)展機(jī)遇。京津冀規(guī)劃綱要出臺(tái)后，北京將迎來(lái)全新的城市格局重塑。隨著城市核心圈擴(kuò)大，可關(guān)注擴(kuò)展新區(qū)的發(fā)展機(jī)遇，將是新品牌、新業(yè)態(tài)的落地首選。

3.智能搭建及大數(shù)據(jù)算法演進(jìn)驅(qū)動(dòng)下的商業(yè)創(chuàng)新機(jī)遇。創(chuàng)新零售基本已實(shí)現(xiàn)線上+線下的新模式，智能搭建將在新思維驅(qū)動(dòng)下被更廣泛采用，大數(shù)據(jù)算法演進(jìn)帶來(lái)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)決策加值提升，技術(shù)賦能給實(shí)體商業(yè)帶來(lái)的效率提升更加顯著。北京是全國(guó)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新型人才的聚集地，擁有得天獨(dú)厚的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，可成為實(shí)體創(chuàng)新的實(shí)驗(yàn)地。

4.深厚城市文化底蘊(yùn)喚醒的新機(jī)遇。北京城市文化指數(shù)在全國(guó)城市排名中具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，豐富的文化底蘊(yùn)是品牌發(fā)展的優(yōu)渥土壤，也可承載新消費(fèi)精神升級(jí)的訴求。集合了眾多品牌的北京，在內(nèi)容消費(fèi)時(shí)代，還有更多機(jī)遇展現(xiàn)品牌魅力。以文化為創(chuàng)新關(guān)鍵，北京將可孕育出更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)。

（來(lái)源：RET睿意德）