以往，每年過完春節，就開始進入了商業銷售的淡季，各大百貨商場就要進行大規模的調整。以前商場的調整往往是兩大內容，一是品牌優化，如撤掉A品牌，引進B品牌。二是布局調整，如將針織品從樓層的某個位置挪到另一個區域；將男裝從二樓調到四樓，等等。如此這般的品牌或品類的調整，在每年的春季和秋季的銷售旺季到來之前，各家商場或多或少地都要進行。 

近幾年，受電商的沖擊和消費觀念的改變，單純的購物己經遠遠不能滿足消費者需求了。顧客進商場不再是為了購買商品，而更多的是為了就餐、休閑、看電影、親子娛樂、兒童教育等等。因此，今天商場的調整工作就不能再是化妝式的做一些裝修改造和美化，也不能是擺弄式地做一些品牌的優化和布局的調整，而應該是按照市場的變化，做手術式的調整，甚至脫胎換骨式的新生。在電商回歸線下、消費創新升級、實體商業的春天來臨之際，過完了戊戌狗年春節之后，又將迎來新的一波商場調整和轉型。那么，有哪些關鍵問題將制約你的調整和轉型呢？

首先是觀念。我講這一點，很多老商業的人不愛聽，他們會說：我們的思想很開放，觀念也很創新啊！不否認有人的觀念的開放和創新，但從我多年與大量的商場高層接觸的情況來看，相當多的人在談觀念時是開放和創新的，但涉及到具體項目的定位、業態、布局、動線等方面的調整時候，他們那種傳統的思維定式就顯現出來了，懷疑、害怕、阻撓就開始了，這個不行，那個不敢，談來談去，最終還是在原有基礎上做一些化妝式、或整容的調整，沒有改變商業業態，沒有觸動經營方式，沒有創新商業模式，離真正的創新和轉型相差甚遠。正是這種保守觀念的束縛使得他們在決策中的小心謹慎、束手束腳，最終導致一次又一次錯失了轉型的良機。所以，觀念的開放和創新，不是表現在嘴上說說，而是表現在調整和轉型的實際工作的具體落實中。可以小心求證，但必須要大膽創新，不然，時代和市場在快速轉型，你的商場卻在慢轉型、假轉型，其結果必然是出局！

其次是市場。現在市場的變化不僅表現在周邊消費人口的增減，還表現在人口結構、家庭結構、消費收入、消費習慣、消費行為等方面的變化，同時，還表現在競爭格局的變化、競爭對手的變化、服務方式的變化。比如：當二孩來臨，兒童消費需求旺盛，你如何調整？當人口老化，老齡社會到來，你如何應對？再比如：盒馬鮮生在你附近開了一家門店，它銷售生鮮標品，提供海鮮堂食，三公里半小時配送，你有什么對策？萬達廣場就開在你不遠處，吃喝玩樂購全業態一應俱全，你又如何與之抗衡？其實，商場經營就是圍繞“三個人”來開展的，這“三個人”分別是消費者、品牌商家和競爭對手。在這三者當中，消費者和競爭對手是不受商場擺布的，商場能主動掌控的只有品牌商家：選擇誰、拒絕誰，把哪家安排在好一點位置，還是放到差一點位置，商場可以說了算。品牌商家是這“三個人”中最軟的一個“柿子”，因而，商場調整中往往是拿這個最軟的“柿子”捏。如果調整只是將幾個品牌商捏來捏去，那不叫調整，也沒有實質性的作用。當競爭對手招招領先的時候，消費者也就用腳去投票了，品牌商家這個“柿子”也就捏爛了，想捏也沒得捏。因此，緊緊盯住競爭對手，牢牢把住消費者，品牌商家就會隨之掌控，商場的調整才能從容應對。就如同打麻將一樣，盯住上家、卡住下家，才能贏牌。

再次是物業。這是商場調整和轉型中最難面對的問題。就如同一個人一樣，思維方式、思想觀念可以通過學習來改變。外表形象可以通過穿衣、打盼、化妝、整容來改變，但身高、肩寬、腿長等骨架體型的缺陷你怎么改變呢？我們在商場的調整、改造、規劃的實踐中，發現有四個方面的問題是嚴重制約著商場的調整和改造。

一是層高。很多傳統商場的層高都較低，只有4.2、4.5米左右的高度，經營百貨都顯壓抑，如何能改造成適合院線、兒童娛樂等要求高空間的業態呢？

二是垂直交通。傳統的商業，豎向交通主要依賴扶梯，顧客一層一層地旋轉而上，往往導致高樓層難引流、難經營。而現在的一些體驗業態，如餐飲、娛樂、運動、院線等都是布局在高樓層，都是目的性消費，顧客不愿意再從扶梯一層一層的轉上去，而喜歡乘電梯直接到達。垂直電梯的不足嚴重制約了體驗業態的招商和經營。

三是設備設施。傳統商場只是為了滿足服裝服飾、家電數碼、日用百貨的銷售經營，從一開始就沒有考慮餐飲所需的設備設施的配套。現在餐飲等體驗業態是每家商場調整的主攻方向，但餐飲所必需的上水、下水、通風、排煙、隔油、化油、電量、煤氣、消防等配套設備設施往往難以滿足，因而，也就導致了調整和招商的困難重重。

四是停車。中國已進入汽車消費時代，停車的便利性已成為消費者的出行選擇。傳統商場普遍是停車位短缺，顧客停車極為不便。北京的北辰購物中心的倒閉，一個很重要原因就是車位不足、停車不便。所以，如果一個商場沒有充足的停車位，顧客一腳油門就會將你略過。 

在商場的調整改造、轉型升級過程，觀念、市場、物業是必須翻越的三座大山。觀念是主體、市場是客體、物業是載體，三者相輔相成，相互制約。改變觀念，把控市場，揚物業之長處，避物業之短項，才能準確的找到自已的定位，才能合理的規劃各類業態，也才能通過調整轉型走向成功！在實體商業的春天到來之際，在調整轉型的過程中，你在觀念創新、市場把控、物業改造這三個方面，都準備好了嗎？

附：張璋，北京同世飛天公司董事長，中國商業和商業地產資深專家，北大、清華、哈工大、中山大學資深培訓講師、兼職客座教授。在商業和商業地產領域歷煉26年，具有豐富的商業和商業地產的現代理論和實戰經驗，熟稔中國現代商業的定位、規劃、設計、招商、營銷、運營、管理、投資、資本運營等各個環節，思路超前并敢于不斷創新。先后榮獲TOP100金牌管理咨詢師、中國商業地產十大操盤手、中國商業地產十大新銳人物、中國商業30年十大策劃人物、中國商業地產杰出人物獎等稱號。