在前一篇《社區新零售：物業掌控命門，不可忽視的潛在影響力》內容中介紹了物業在社區新零售市場的資源優勢，然而說起來容易，做起來難。物業有他優勢的一面，也有自身的短板。

隔行如隔山，《社區新零售》中強調，雖說物業手握社區商業的話語權，但社區新零售是涉及到技術、系統、供應鏈、倉儲、運營、維護等一系列的工作，是一個比物業服務更復雜、更重資產的事情，物業剛擺脫保潔、保安、維修、綠化的人力枷鎖，不會輕易給自己帶上另一個枷鎖。

1.物業跨界做零售是將業務復雜化

與零售業相比，物業服務比較簡單，收取物業費，然后提供最基礎的保潔、保安、維修、綠化就可以了，最大的難題是定期催繳物業費，另外就是隨著人力成本上漲，利潤空間不斷被壓縮，但優質物業公司還是有利潤可圖的。若跨界做零售，需解決更多問題，或影響主業。

2.物業自營無法形成區域規模效應

另外，現代零售業講求規模效應，規模越大從供應商處獲得的商品價格越低，其他邊際成本也越低，利潤空間就越大。然而即便是彩生活這樣的物業也只能在個別城市形成規模效應，對物業來說，自營社區新零售業務或能賺些小錢，但需要綜合考慮投入產出比。

3.倉儲、物流與供應鏈的運營問題

倉儲、物流與供應鏈，這些都不是一天兩天能速成的，需要資金投入和時間積累。當然，做零售也有其他簡單的方式，像線下夫妻店一樣，直接從經銷商處拿貨，賺取微薄利潤，但對物業而言，這種方式還不如直接收租或抽成的方式來的簡單直接，還省心省力。

4.生鮮損耗，快消利薄，早餐難做

社區內的常規消費需求主要分為三塊：生鮮、快消、早餐。其中，生鮮最難做，不僅需要找貨源自建供應鏈，還要面臨損耗問題;而快消利薄，競爭激烈，物業優勢不大;早餐物業就更沒辦法了，總不能讓保安去學蒸包子吧?其實，確實有公司在嘗試讓保潔去做早餐。

5.物業也缺少各類社區新零售人才

物業其實賺的是辛苦錢，用工也主要是體力勞動，很少有物業有足夠的人才可以做零售工作。社區新零售是一個涉及到互聯網技術和線下零售兩部分組成的業態，整個行業都急缺這類人才，物業公司的薪資待遇難以大量招納高端新零售人才。

6.多數物業并不能贏得業主的信任

像萬科、長城、綠城、保利等優質物業公司確實能贏得業主的信任，但全國10萬家物業公司中，絕大部分中小物業公司與業主之間的關系還沒那么緊密。在這種情況下，更加不適合物業自營社區新零售項目，幾年前就有物業公司嘗試過，最后不了了之。

7.中小物業奉行多一事不如少一事

《社區新零售》中指出，中小物業更關注的是可以直接賺到兜里的物業費，對于社區新零售，多一事不如少一事，如果賣的商品出現質量問題難以向業主交代，影響物業合同到期后的續簽問題，甚至還有可能被提前趕走，所以與其自己做，還不如收場地費來的劃算。

8.不是主營業務，缺少決心與信心

物業公司的主營業務還是最基礎保潔、保安、維系、綠化等服務，中小物業公司想的是物業費的收繳問題，以及如何能節省成本，社區新零售與主營項目無關，中小物業公司很難下決心做這件事，也沒信心能做好。

9.社區新零售是技術驅動型的市場

社區新零售并不是簡單的賣貨問題，而是利用技術驅動社區零售服務。普通物業公司并不具備這樣的技術，他們更情愿將研發費用投入到提升基礎服務效率上，例如用物聯網技術解決小區設備維護問題，大物業想對外輸出的是物業服務體系，而不是新零售技術。

10.物業自營，周邊零售店或有意見

物業若自營零售業務，等同于與周邊店鋪搶生意，這些店鋪肯定有意見。若影響店鋪生意，店主會以各種名義向工商、民政等政府部門投訴，再往后發展或將影響商鋪業主的租金，這會引起更激烈的矛盾問題。若有極端的店主，不一定會發生什么事情。

11.智慧社區的尷尬，有流量沒人氣

物業對智慧社區的態度越來越理性，不再盲目鼓吹智慧社區概念，事實證明智慧社區更多是用于提升物業工作效率，降低運營成本，對業主的直觀價值不大，即便可以增加物業APP的使用率，但卻無法聚攏人氣，所以智慧社區很難為社區新零售帶來規模化的交易額。

12.面對新零售，競爭對手如狼似虎

盯上社區新零售的公司越來越多，京東便利店等電商巨頭，永輝生活等連鎖商超，新零獸等無人貨柜，多點、京東到家等到家APP。物業要自營社區新零售項目，需要做好與這些公司競爭的準備，而即將發生這場新零售之戰又將是一場燒錢之戰。

做與不做，怎么做，物業有自己的打算

我在《社區新零售》中指出，與金融服務價值相比，零售這點辛苦錢并不是物業最想要的。與5年前相比，現在的物業公司越來越務實，更注重眼下的實際價值，而不在盲目的描繪未來的宏偉藍圖。

目前來看，物業的確在一定程度上掌握了社區新零售的主動權，至于要怎么做，物業都有自己的考量，有自主經營、合作聯營、戰略投資、單品爆款、收取場租、收益分成等不同的參與形式，最終怎么選擇，各家都還處于初期探索階段。現在可以肯定的是物業不會錯過社區新零售這一新興消費市場。

文/王利陽

《社區新零售》作者

新零獸聯合創始人

社區商業研究者、企業顧問

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