原創(chuàng)：一號地產(chǎn) 作者：海哥

一號說：
大海航行靠舵手，陰溝翻船豬隊友

日前，在寶龍商業(yè)的2020年報發(fā)布業(yè)績會上，入職10個多月的寶龍地產(chǎn)聯(lián)席總裁、寶龍商業(yè)行政總裁陳德力，立下了一份“軍令狀”：

帶領(lǐng)寶龍商業(yè)，在未來三年，實現(xiàn)：“出租率95％+”、“管理面積1500+萬平”及“長三角規(guī)模排名行業(yè)前三”。

看了相關(guān)報道，海哥還是為德力總捏了一把汗。這年頭，明星職業(yè)經(jīng)理人陰溝里翻船的事兒還少嗎？

時間倒回到一年前，2020年3月20日新城控股發(fā)布公告稱，公司董事、聯(lián)席總裁陳德力因個人原因向公司辭去聯(lián)席總裁職務(wù)。隨后6月1日，寶龍方面官宣陳德力加盟。

這次家族企業(yè)色彩濃厚的寶龍集團(tuán)許氏家族，給予了陳德力充分的禮遇：

寶龍地產(chǎn)聯(lián)席總裁、寶龍商業(yè)行政總裁。

作業(yè)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的明星職業(yè)經(jīng)理人，如今已過去了大半年，陳德力給寶龍帶來怎樣的變化，海哥未曾聞言，反倒是聽聞陳德力在寶龍內(nèi)部推行工作多有掣肘，老板不給充分授權(quán)等等。

或許這也是職業(yè)經(jīng)理人與公司實控人短時間難以調(diào)和的矛盾，特別是在家族化程度頗高的“寶龍系”，明星職業(yè)經(jīng)理人或許也僅僅是門面的點綴罷了。

而這次的年報，就是對陳德力半年來“趕考”寶龍商業(yè)的成績展示。

銷售增速40%、開業(yè)10個綜合體的目標(biāo)均未完成

寶龍雖然將地產(chǎn)和商業(yè)兩塊業(yè)務(wù)分拆上市，但如果統(tǒng)一來看，寶龍集團(tuán)的業(yè)務(wù)主體還是遵循“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動模式，業(yè)內(nèi)多數(shù)做商業(yè)的開發(fā)商，基本上也是這個思路。

一方面，以商業(yè)綜合體與地方政府勾地，降低拿地成本；另一方面，綜合體內(nèi)的住宅部分銷售帶來的現(xiàn)金流和利潤，能覆蓋部分大商業(yè)的持有成本，實現(xiàn)滾動開發(fā)。

所以盡管陳德力到寶龍主要是負(fù)責(zé)商業(yè)業(yè)務(wù)，還兼任了寶龍地產(chǎn)聯(lián)席總裁的原因。

從寶龍去年的業(yè)績來看，寶龍地產(chǎn)公布了2020年的銷售數(shù)據(jù)，截至2020年12月31日，寶龍地產(chǎn)全年累計銷售額815.51億元，較去年同期同比上升35.1％，銷售面積532.7萬平米，同比增加約41.4%。

這么一看，寶龍地產(chǎn)2020年的銷售業(yè)績完成得不錯，甚至要高于750億的年度銷售目標(biāo)。但同期的銷售均價15319元每平，與2019年銷售均價16037元每平相比，銷售均價同比下滑了4.5%。

換言之，這是寶龍地產(chǎn)以價換量取得的銷售業(yè)績。當(dāng)然，寶龍地產(chǎn)的分析，海哥會另外成篇。

寶龍的商業(yè)版圖，截止到2019 年末已開業(yè) 45 個、在手 78 個商場，按寶龍老板徐華芳的計劃是到 2025 年開業(yè) 100 個。

到2020年中，陳德力加入寶龍時，開業(yè)項目仍為 45 個商場，在管面積343 萬平，出租率 87.1%。

不過在2020年半年報的業(yè)績發(fā)布會上，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳表示，下半年公司有充足信心完成預(yù)期40%同比增長的銷售目標(biāo)和確保10座商業(yè)綜合體的順利開業(yè)。

到了前兩天年報發(fā)布，海哥從寶龍商業(yè)的年報中盤點了一下，寶龍在2020年全年新開商業(yè)綜合體項目只有9個。

也就是說，許華芳在半年度業(yè)績會時，吹下的關(guān)于40%的銷售額增長和開業(yè)10個商業(yè)綜合體的目標(biāo)都沒完成。

5毛一平的低端商業(yè)和摻水的出租率

今年的年報業(yè)績發(fā)布會，陳德力當(dāng)著徐華芳的面，立下的軍令狀，包含了幾個方面的信息：

一個是要提高寶龍商業(yè)的出租率，第二和第三個目標(biāo)是指向?qū)汖埳虡I(yè)的規(guī)模擴(kuò)張。但陳德力唯獨沒有提商業(yè)中最核心的——

提高商業(yè)租金水平。

是他忘了嗎？不，而是實在太難了！

海哥翻了下寶龍商業(yè)的年報，說起來寶龍吹噓自己的項目和目前的土儲七八成位于一二線城市，可數(shù)據(jù)不會說謊。

對于寶龍的商業(yè)，無論從租金收入還是出租率來看，在行業(yè)內(nèi)都處于一個比較低端的水平。

首先從租金角度來看，去年半年報的時候，海哥統(tǒng)計過一次，去年上半年寶龍商業(yè)共有51處在管零售商業(yè)物業(yè)，總在管建筑面積約為700萬平方米，商業(yè)收入約為7.01億元。

由于寶龍商業(yè)2020年上半年沒有新增開業(yè)項目，2019年的51個項目是一個完整的租金周期，這樣一算的話，寶龍商業(yè)的平均租金及管理費收入為0.55元/天/平米。

這個商業(yè)租金的水平，在海哥的認(rèn)知中可能最低的，僅是其他房企商業(yè)租金水平的四分之一，甚至七分之一。

而且這一租金水平還是在基本沒怎么減免租金的情況下取得的。

在2020年初疫情期間，寶龍商業(yè)僅對在營購物中心品牌商戶，從大年初一至大年初九共9天的租金采取了減半的優(yōu)惠措施。相較于萬達(dá)、新城、龍湖等業(yè)內(nèi)同行，寶龍的租金減免力度是最低的。

那么2020年全年的水平如何呢，這次的年報顯示，寶龍商業(yè)2020年的商業(yè)開業(yè)面積總計857.3萬平米，收入為15.62億元，什么水平呢？平均0.499元/天/平米。

我們就算它5毛吧。

和上半年相比不僅沒有絲毫提升，還下降了？！這個水平在業(yè)內(nèi)基本屬于墊底。

如果還有哪家商業(yè)運營商，自吹主打一二線，商業(yè)租金水平比寶龍低的，找出來，海哥賠五毛錢！

除了商業(yè)租金收入水平低之外，寶龍商業(yè)中包含的住宅物業(yè)管理服務(wù)一項，海哥也算了下，收入為3.58億元，在管面積為1440萬方，平均也是2元/月。

一二線城市的物業(yè)費就這水平？

在出租率方面，寶龍商業(yè)的出租率始終處于90%以下，且有逐步下滑的趨勢。

雖然從數(shù)據(jù)上看2020年全年的出租率勉強在89.9%，較2019年全年89.4%的出租率有所提高，但自己看發(fā)現(xiàn)這是一組摻了水的出租率。

在年報中商業(yè)出租率項下面，一行小字顯示，海陽寶龍?zhí)斓亍⒑蜄|營寶龍?zhí)斓貎商幧虡I(yè)的出租情況不計入出租率。

海哥查了下，這兩處2017年就開業(yè)的商場面積近13萬方，寶龍在年報中對此的解釋是我們沒提供租戶招攬服務(wù)、只提供有限的管理服務(wù)。

換言之，我經(jīng)營不好，就不要計入出租率了，太丟人了（捂臉）。

而商業(yè)出租率的低下，也進(jìn)一步制約了寶龍商業(yè)租金的提升。

不過話又說回來了，寶龍商業(yè)的租金水平已經(jīng)如此低了，為什么出租率還上不去？不得不說，寶龍商業(yè)的運營水平實在太爛了。即使來10個陳德力，也未必能拯救孱弱的寶龍商業(yè)。

陳德力在寶龍商業(yè)的擱淺

陳德力在加盟寶龍時，外界是有很高的期許的，這也是寶龍商業(yè)股價從加入之初的16元每股，漲至今年接近30元每股的關(guān)鍵因素之一。畢竟此前陳德力在吾悅廣場上創(chuàng)造的業(yè)內(nèi)奇跡讓同行驚嘆。

在新城商業(yè)實現(xiàn)有效應(yīng)用的萬達(dá)商管打法能否在寶龍商業(yè)同樣行之有效？說實話海哥并不看好。

結(jié)合此前寶龍商業(yè)負(fù)責(zé)人的情況看，陳德力盡管在tittle方面得到了充分禮遇，但在寶龍能夠得到多大的授權(quán)，是否擁有足夠的發(fā)揮空間，經(jīng)過這半年多的觀察來看，用擱淺一詞頗為恰當(dāng)。

不管你是鯨魚還是飛龍，能耐再大，碰上寶龍這淺沙灘，恐怕也只有遭蝦戲的份兒了。

此前，陳德力在新城商業(yè)之所以能獲得成功，除了老板的充分授權(quán)，還連同吸納了陳德力身后的成熟商管團(tuán)隊。

陳德力加入新城時，還引進(jìn)了包括唐劍鋒、黃春雷、錢文虹、劉海寧等多位萬達(dá)人士，覆蓋吾悅廣場從投資開發(fā)、到信息化、招商、運營等各業(yè)務(wù)條線核心骨干。

彼時，新城商業(yè)有小萬達(dá)之稱。

而到寶龍時，除了唐劍鋒出任寶龍商業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理之外，并無陳德力的舊部加入寶龍。

據(jù)內(nèi)部人士透露，許多原陳德力商管團(tuán)隊的成員都已經(jīng)離職準(zhǔn)備奔赴寶龍了，但陳德力在人事權(quán)并無多少話語權(quán)，寶龍系內(nèi)部的職位仍牢牢掌控在許氏家族手中。換言之，許華芳并未給到陳德力充分授權(quán)。

而陳德力為安撫舊部，于去年下半年創(chuàng)立了“BOX KINGDOM”的時尚彩妝品牌，運營公司主體為“上海何物企業(yè)管理有限公司”，將昔日舊部吸納到該彩妝品牌，開啟創(chuàng)業(yè)之旅。

查閱工商信息得知，“BOX KINGDOM”商標(biāo)的持有者“上海何物企業(yè)管理有限公司”，法人代表是劉海寧，陳德力占股51%為大股東，而前者正是陳德力在新城商業(yè)時的得力干將。

在人事權(quán)上的掣肘，或許導(dǎo)致陳德力在商業(yè)開發(fā)、運營方面的動作難以有效貫徹，最直觀的影響，就是寶龍商業(yè)諸多規(guī)劃目標(biāo)的落空，而其所謂三大目標(biāo)的軍令狀，很有可能成為明星職業(yè)經(jīng)理人的“滑鐵盧”。

由此可以大膽推測，未來不排除陳德力去職寶龍，和原來團(tuán)隊一起創(chuàng)業(yè)的可能，甚至這一猜想的可能性非常大。