來源：一號地產 ID:dichanyihao 作者：海哥

一號說：周期面前，穿越過去就是新天地

2021年已然收官，對于房企而言，這是極端困難的一年。特別是去年下半年以來，市場不斷下行，宏觀環境難有起色，業內警報頻頻。

如果放到更長時間軸來看，這樣的困難時期每隔幾年就會出現一次。房企在一輪輪起起伏伏的周期中，猶如大浪淘沙，穿越過去，就會淬煉成鋼、強筋健骨，獲得更大的發展。

這一輪的周期風險中，銷售疲軟、現金回款、債務壓力、融資環境、評級下調等等都成了“圍剿”房企的“鐮刀”。

面臨空前的困境，房企如何破局，一號君也試圖從諸多房企中，尋找穿越周期的密碼。綜合各方面來看，新城控股是一個很好的觀察樣本。

信用評級穩定 融資通道順暢

外部環境看，國際信用評級變動和融資通道是否順暢，成為2021年房企穩健度的重要指標。

去年9月份以來，三大國際評級機構惠譽、標普、穆迪對國內房企大規模、輪番下調信用評級或評級展望，有媒體統計，上述三家評級機構在短短3個月時間內，累計下調了100多次評級或展望。

而新城控股則成為極少數被三大國際評級機構維持原有信用評級及展望的民營房企，僅憑這一點，一號君就覺得很了不起。

2021年12月，惠譽和標普先后發布報告，均確認新城發展及其子公司新城控股的長期發行人評級為“BB+”，展望維持為“穩定”；同時，惠譽還確認了兩家公司高級無抵押債券以及所有未償債券的評級為“BB+”。

惠譽在報告中指出，新城流動性良好，在國內市場波動的情況下，完全能夠按期償還到期債務。特別是新城旗下購物中心獲得的強勁經常性租金收入，將為公司提供額外的流動性緩沖，并支持其業務穩定性。

惠譽表示，預計到2021年底，新城杠桿率將降至40%以下，符合“BB+”財務結構。

而標普則在報告中肯定了新城良好的銷售執行力及在長三角市場的可觀表現，并指出其投資性物業業務的租金穩健增長，能有效提升企業盈利質量和現金流穩定性。標普認為，新城不斷增長的商業收入完全能夠支付利息開支，并對公司的住宅開發業務起到良好的緩沖。

在此前的2021年9月，穆迪也發布報告宣布維持新城發展及新城控股的“Ba1”企業家族評級（CFR），并指出新城擁有穩定的銷售執行能力、可觀的運營規模、持續增長的經常性租金收入、穩健的財務指標以及良好的流動性。

在復雜多變的行業形勢下，三大國際評級機構均維持新城控股的正向評級，殊為不易。

融資方面，特別是信用債，去年6月29日，新城控股成功發行了一筆 3億美元4.25年期綠色優先票據，票面利率僅為4.625%，在民營房企中處于較低水平。

據了解，這是新城控股發行的首筆綠色債券，標志著新城控股邁出了綠色金融的關鍵一步。資本市場則給予積極的反饋，認購額一度超8倍。

而對美元債的主動管理，也使得新城控股成為當期A股首例提前贖回美元債的房企。

2021年11月，新城控股發布公告稱，基于對自身價值及未來發展的信心，公司計劃提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，并予以注銷，本次提前贖回境外美元債券也同樣符合公司償債計劃及發展戰略。

這次提前贖回的主動管理舉措，使新城控股的存續美元債在房企債券市場動蕩期間，得以維持平穩，贏得了市場和投資者的信任。

此外，新城控股在去年7月底，還計劃發行一筆商業REITs產品。其計劃將長三角區域和部分二線省會城市的9個商業物業作為底層資產，在新加坡設立信托基金，再申請向相關投資者發行信托份額，并在新加坡證券交易所主板上市。

這對新城控股而言，是對商業地產開發全流程打通的一次有益嘗試，既拓展了企業的融資平臺，又優化公司資產負債結構，提高了商業地產開發運營能力。

業績增長穩健 第二曲線可期

1月7日，新城控股發布了2021年12月份及第四季度經營簡報。簡報顯示，去年全年新城控股實現合同銷售金額約2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米。同時，公司2021年新增竣工面積3290.34萬平米。

這一銷售業績，在行業下行的市場環境中顯得頗為難得。據克而瑞地產研究中心的數據顯示，2021年全年銷售額過2000億的房企已經縮減至16家，其中民營房企僅8家，均較2020年減少了3家。

除了銷售額保持穩健之外，新城控股的經營業績也實現了高質量增長。

據其2021年三季報顯示，2021年前三季度新城控股實現營業收入1091.22億元，同比增長55.69%；歸屬于上市公司股東的凈利潤58.84億元，同比增長24.24%。截至報告期末，新城控股累計總資產為5720億元，較上年度末增長6.38%。

特別是新城控股在雙輪驅動戰略指引下，商業運營已經成為公司業績的第二增長曲線，并且有持續進階趨勢，這也將成為其穿越行業周期的利器。

公開信息顯示，2021年新城控股實現商業運營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標，同比更是大幅增長51%；旗下商業地產品牌吾悅廣場去年新增開業30座，截至2021年12月31日，已開業及管理輸出的吾悅廣場累計達130座，已開業數量位居境內外上市公司首位。

土儲與現金：穿越周期的潛力

對于當前形勢下的房企而言，能穩住現有的銷售規模，能維持國際信用評級及債市穩定，就已經很不容易，穿越周期就已經成功了一半。

如果要真正穿過周期，而且能過得更好，就要看在嚴峻形勢下觸底反彈的潛力了。

這個潛力，除了成功地培育第二增長曲線，還要有主業的資源積累。

一號君去年對房企評價的標準有兩條，一是土地儲備，土儲是房企的生命線；二是手中是否有錢，現金流狀況是否無虞，反映的是抵御風險的能力。

克而瑞地產研究的數據顯示，2021年新城控股新增土地貨值2164.9億元，位列行業第9；全年拿地金額723.9億元，新增土地儲備面積1990萬平方米，分別位列行業第13、4位。

在手現金方面，其半年報顯示新城控股在手現金余額551.54億元，短期債務270億元，現金短債比1.44倍；到三季報時，在手現金余額428.37億元，短期債務降至225億元，現金短債比提升至1.9倍，安全邊際進一步提高。

穩健的財務能力，才能讓新城控股“行有余力”，在現金、土儲、負債這三個維度上做到平衡甚至精進，也為未來發展儲備了足夠的糧草。

當行業周期處于下行階段的時候，比拼的往往就是企業的耐力與韌勁。而以駱駝精神為企業文化的新城控股，正如一匹有耐力、能抗壓的駱駝般穩健篤行，或將成為穿越行業周期的好樣本。