來源：一號企業(yè)家作者：朱虛侯

一號說：亦道春風(fēng)為我來

以住建部部長倪虹的話說，房地產(chǎn)之于中國經(jīng)濟(jì)的“456”，信貸占比40%、地方財(cái)力占比50%、居民財(cái)富占比60%。簡而言之：

房地產(chǎn)牽一發(fā)動全身。

也正因此，地產(chǎn)行情走勢起伏不定時(shí)，市場更迫切希望有典型房企的出現(xiàn)，可以顯現(xiàn)行業(yè)穩(wěn)健與韌性的一面。

回顧2022年，樓市深度調(diào)整之表現(xiàn)，無論是在投資、施工、新開工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)較大回調(diào)，特別是新房成交同比下降27%，土地購置面積同比下降53%。

“面包”與“面粉”一同掉坑里了。

轉(zhuǎn)機(jī)如東方魚肚白，顯現(xiàn)于2023年開年之際，3月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布1—2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資變動情況：

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房銷售面積及銷售額增速、房企開發(fā)到位資金和國房景氣指數(shù)四大指標(biāo)，均完成筑底，并呈跳升趨勢。

但并不能因之而過于樂觀后市，大局未曾有變，財(cái)報(bào)顯示多數(shù)房企仍要“曳尾于涂”，真正走出債務(wù)泥潭的仍屬“少數(shù)派”。

抬頭看天，乍暖還寒

“晴雨表”反映出來“回暖”跡象，不妨從四大指標(biāo)上逐一拆解驗(yàn)證。

首先，來看開發(fā)投資端情況，筑底漸成。

2023年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%；但降幅較2022年全年（-10%）收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)。

其中，住宅投資10273億元，下降4.6%，較去年回升4.9個(gè)百分點(diǎn)。

開發(fā)投資較去年全年回升，但增速仍于底部區(qū)間運(yùn)營。

2022年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況/國家發(fā)改委綜合司

比慘大會早在2022年已經(jīng)開過了，2023年逐漸收斂。

今年1-2月新開工同比降9.4%，降幅較2022年全年（-39%）收窄。竣工方面，1-2月竣工同比增8.0%，2022年以來單月增速首次轉(zhuǎn)正。

新開工持續(xù)筑底，竣工同比轉(zhuǎn)正，反映出弱復(fù)蘇預(yù)期及保交付壓力。

其次，再來看銷售端變化，煙花易冷。

1-2月全國商品房銷售面積、銷售額同比降3.6%、0.1%，其中住宅銷售面積下滑0.6%、銷售額增長3.5%，住宅銷售額增速自2021年7月以來首次轉(zhuǎn)正。

在所有指標(biāo)中，銷售指標(biāo)最能刺激購房者神經(jīng)。放長周期看，今年1-2月銷售規(guī)模僅低于2021年同期水平，確實(shí)引起市場上有關(guān)購房熱度回升的響應(yīng)。

但同時(shí)也要看到，1-2月份市場的復(fù)蘇既是前期積壓的購房需求補(bǔ)償性釋放，也是貸款、限購放松等政策利好的助推。

一波煙花般燦爛的短時(shí)交易量攀升，并不意味著市場就此快速升溫，成色仍需持續(xù)觀察、驗(yàn)證。

第三，房企開發(fā)到位資金，仍是難念的經(jīng)。

去年是房企債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)的一年，開發(fā)到位資金更是愁云慘淡。

看一組數(shù)據(jù)，2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金148979億元，比上年下降25.9%。

其中，國內(nèi)貸款17388億元，下降25.4%；利用外資78億元，下降27.4%；自籌資金52940億元，下降19.1%；定金及預(yù)收款49289億元，下降33.3%；個(gè)人按揭貸款23815億元，下降26.5%。

2023年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為2.1萬億元，同比下降15.2%，其中定金及預(yù)收款、按揭貸款、國內(nèi)貸款分別同比降11.4%、15.3%、15.0%。

“金融16條”、“三支箭”等政策加持，金融機(jī)構(gòu)助力房企復(fù)蘇的力度并不小，滿足行業(yè)合理融資需求。但正如頂層政策所說，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”，前提是優(yōu)質(zhì)與頭部。

第四，國房景氣指數(shù)仍然處于低位。

今年2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.67，比去年12月回升0.22個(gè)百分點(diǎn)，但仍然位于95以下，屬于較低景氣水平。

務(wù)實(shí)與務(wù)虛

數(shù)據(jù)指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)活動的折射，但不是“水晶球”，能反映現(xiàn)實(shí)，不能預(yù)言未來。

但研習(xí)數(shù)據(jù)，確可觀察跡象邊界。整個(gè)房地產(chǎn)市場局面厘清之后，再從房企維度看經(jīng)營成色。

上市房企財(cái)報(bào)陸續(xù)披露，統(tǒng)計(jì)顯示，近60%房企預(yù)告凈利潤虧損，約70%房企凈利潤同比下滑。

75家已經(jīng)發(fā)布業(yè)績預(yù)告的上市房企中45家預(yù)虧，有8家預(yù)虧超100億元，其中2家的預(yù)虧額超過200億元。

逆勢之中，穩(wěn)住局面甚至越阡而升就愈顯難能可貴之處。

中海、保利、萬科穿越周期，在2022年留給外界一道靚麗身影，分屬同一陣營的龍湖則更先一步披露了年度財(cái)報(bào)，讓一眾穿越迷霧的房企看到了希望。

3月17日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2022年年度業(yè)績報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2505.7億元，同比增長12.2%；歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩(wěn)中有增；毛利額530.4億元，毛利率21.2%。

佼佼者自有其核心邏輯在支撐。

淵源有自，正在于龍湖是市場中將“務(wù)實(shí)”與“務(wù)虛”結(jié)合得最好的房企。

秉持“長期主義”、憑依“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，龍湖集團(tuán)已形成開發(fā)、運(yùn)營及服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，協(xié)同發(fā)力，貢獻(xiàn)穩(wěn)定收入及利潤。

首先是開發(fā)端，穩(wěn)且均衡。

數(shù)據(jù)顯示，2022年龍湖集團(tuán)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額2270.2億元，同比增長11.0%；地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額達(dá)2015.9億元，對應(yīng)的銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。

其中，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為775.8億元、414.0億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，占比分別為38.5%、20.5%、9.5%、12.5%及9.0%。

截至2022年末，龍湖集團(tuán)已售但未結(jié)算的合同銷售額為2270億元，面積約為1480萬平方米，為集團(tuán)未來核心溢利持續(xù)穩(wěn)定增長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

其次是運(yùn)營端，迅且靈動。

2022年，龍湖集團(tuán)由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)236億（不含稅），同比增長25%，5年復(fù)合增長35%，經(jīng)營性利潤占比達(dá)27%，利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

運(yùn)營業(yè)務(wù)上，截至2022年末，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國32座城市，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營的商場達(dá)76座；龍湖冠寓在推動產(chǎn)品升級的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量，總開業(yè)房間數(shù)已達(dá)11.6萬間，緊扣民生底色，超2萬房間納入保障性租賃住房。

第三是服務(wù)業(yè)務(wù)，擴(kuò)且深耕。

服務(wù)業(yè)務(wù)上，龍湖智創(chuàng)生活保持著在管面積有質(zhì)量增長，并在小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務(wù)領(lǐng)域，印證了服務(wù)半徑延伸的可能性。

以全新推出的“智慧營造”品牌——龍湖龍智造為例，也已快速成為代建行業(yè)的有力競爭者，在此之外，還有養(yǎng)老、產(chǎn)城等不同業(yè)務(wù)的持續(xù)探索。

可以看到，2022年，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)已成為龍湖集團(tuán)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的重要貢獻(xiàn)源，聯(lián)合地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，為龍湖貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入與利潤。

為有源頭活水來

狂飆歲月不再，“出清”階段渡劫。

曳尾于涂中的房企，仍在極力渴求資金的活水，“三箭齊發(fā)”之下受益房企自然屬于標(biāo)桿房企，這也是政策出臺的題中之義，而龍湖集團(tuán)正是其中頗具典型意義的代表性房企。

2022年8月，龍湖發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，總規(guī)模不超過15億元，發(fā)行期限為3年，由中債信用增進(jìn)公司為該筆中期票據(jù)提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。這是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營房企債券。

2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度；并由六大行共同承銷，成功發(fā)行20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發(fā)行。

2022年12月，中國銀行宣布利用境內(nèi)外市場資源，成功為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元，于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。至此，繼央行“第二支箭”之后，“內(nèi)保外貸”首單亦花落龍湖。

頗受青睞的背后，是龍湖集團(tuán)的財(cái)務(wù)一直穩(wěn)健。截至2022年底，龍湖集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率(剔除預(yù)收款)為65%，凈負(fù)債率為58%，現(xiàn)金短債比為3.52倍。“三道紅線”連續(xù)7年穩(wěn)居綠檔。

值得一提的是，龍湖集團(tuán)已于2022底提前償還2023年到期的全部境外債務(wù)。

打鐵還須自身硬。龍湖集團(tuán)的融資渠道保持暢通，也令其平均借貸成本持續(xù)保持低位，2022年僅為4.10%。

憑借穩(wěn)健業(yè)務(wù)經(jīng)營與自律的財(cái)務(wù)管理，龍湖集團(tuán)集團(tuán)持續(xù)獲得評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，為國內(nèi)少數(shù)獲得標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)三大國際評級機(jī)構(gòu)全投資級評級的房企。

地產(chǎn)風(fēng)云，有雷霆亦有雨露，穿越周期者，靠的還是自律與秉性。天不變，道亦不變。