又到了一年的跳槽季，作為經(jīng)理人，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、凱德該選誰(shuí)呢?
想要知道選誰(shuí)必須先了解他們業(yè)務(wù)的本質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)必需屬性——商業(yè)、地產(chǎn)、金融，這三家公司剛好各有所重，作為購(gòu)物中心總經(jīng)理，必須知道自己在為什么服務(wù)，自己的工作處在公司業(yè)務(wù)鏈的什么環(huán)節(jié)，工作的實(shí)際目的是什么?
萬(wàn)達(dá)本質(zhì)是做房地產(chǎn)的——萬(wàn)達(dá)能迅速發(fā)展壯大，核心是商用房產(chǎn)的銷(xiāo)售與快速回款，而不是靠購(gòu)物中心。萬(wàn)達(dá)的購(gòu)物中心?你不會(huì)發(fā)現(xiàn)任何驚喜，無(wú)論是設(shè)計(jì)、規(guī)劃、營(yíng)運(yùn)。。。因?yàn)橐峡焖侔l(fā)展克隆，口訣是“模塊”，意即“不能變”。萬(wàn)達(dá)給到購(gòu)物中心的任務(wù)，基本是保證安全，保證出租率，不要出亂子。因?yàn)橘?gòu)物中心積累到一定的面積，可拿去上市，賺數(shù)十倍PE，那時(shí)購(gòu)物中心才真正賺錢(qián)。挺基本的任務(wù)。至于購(gòu)物中心現(xiàn)在的價(jià)值，是作為拿地時(shí)的籌碼。這種企業(yè)，出管理人才，但未必是行業(yè)人才。
凱德本質(zhì)是做基金投資的——回報(bào)率達(dá)到6%是每個(gè)人的緊箍咒，只要能達(dá)到回報(bào)率，其它皆可犧牲(比如形象，但他們不承認(rèn))。凱德的商場(chǎng)都不算漂亮，檔次一般，地段一般，盈利中等。加上凱德不賣(mài)鋪，靠什么賺錢(qián)與發(fā)展?基金對(duì)回報(bào)的主要要求是穩(wěn)定，回報(bào)比銀行高。而凱德正好在海外做了10多只基金，這些錢(qián)夠他們?cè)谥袊?guó)開(kāi)發(fā)很多商場(chǎng)，然后給予基金投資人穩(wěn)定的回報(bào)。最重要是，凱德還是上市公司。由于有實(shí)在的回報(bào)率壓力，經(jīng)理人總要削尖腦袋在商場(chǎng)里找，哪里還能挖一些出租面積產(chǎn)生租金。而基金投資人還很看重未來(lái)潛力，所以商場(chǎng)人流量是第二個(gè)鐵的指標(biāo)。這種企業(yè)的經(jīng)理人最接近做生意的狀態(tài)。
華潤(rùn)本質(zhì)是做商業(yè)的——總是不厭其煩地研究動(dòng)線、商場(chǎng)都設(shè)計(jì)得美輪美奐，招商追求品牌與形象，案例是：順電、國(guó)美、蘇寧，華潤(rùn)總是選擇順電，偏偏順電租金是最低的。華潤(rùn)在商場(chǎng)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、品牌組合、運(yùn)營(yíng)上總是追求盡善盡美，并沒(méi)有把租金放在第一位。這也跟國(guó)企有關(guān)系，反正資金不是問(wèn)題。。但最后，這種堅(jiān)持使華潤(rùn)成了最大贏家，無(wú)論是商場(chǎng)名氣，還是價(jià)值。這種理念，才真正是“做商業(yè)”的，我們都知道“放水養(yǎng)魚(yú)”的道理，也知道保持形象比短期收入更重要，但出于現(xiàn)實(shí)，我們一般都做不到。但華潤(rùn)能做到。這種企業(yè)的經(jīng)理人，出專(zhuān)家，知識(shí)正統(tǒng)而全面。
萬(wàn)達(dá)重地產(chǎn)，銷(xiāo)售商鋪才是企業(yè)最核心，購(gòu)物中心總經(jīng)理首先是在為地產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)服務(wù)，所以必須保證商場(chǎng)的滿(mǎn)租，品牌量的豐富，安全的環(huán)境，為商鋪、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售創(chuàng)造良好氣氛。至于租金，肯定是犧牲的。那作為經(jīng)理人的側(cè)重點(diǎn)就不一樣了。如果經(jīng)理人把主要精力花在提升租金上，那就很不明智了。只是萬(wàn)達(dá)還沒(méi)有解決他的購(gòu)物中心如何退出、何時(shí)退出的問(wèn)題，也就是上市、或信托的問(wèn)題，他抱著幾百萬(wàn)平米的不動(dòng)產(chǎn)，資金沉淀越來(lái)越多，回報(bào)卻綿薄。
凱德重金融，團(tuán)隊(duì)的服務(wù)對(duì)象其實(shí)是基金投資人和股民，所以購(gòu)物中心總經(jīng)理必須重點(diǎn)放在提高收入上，增加人流量上，提高回報(bào)率上，都是實(shí)打?qū)嵉慕?jīng)營(yíng)。至于形象、好的品牌、動(dòng)線、組合、戰(zhàn)略什么的，經(jīng)理人無(wú)法操心，在凱德里面總是在爭(zhēng)論“要租金，還是要品牌”，結(jié)果總是妥協(xié)的，要租金。所以在凱德里面呆，你最好會(huì)做生意，懂看財(cái)務(wù)報(bào)表，然后把所有的通道都租出去。所以凱德有些商場(chǎng)總經(jīng)理是財(cái)務(wù)部、投資部出身的，就一點(diǎn)不奇怪了。
華潤(rùn)重商業(yè)，團(tuán)隊(duì)服務(wù)于“理想”，設(shè)計(jì)、招商、規(guī)劃、營(yíng)運(yùn)無(wú)處不透著“專(zhuān)業(yè)”，也就是“商業(yè)規(guī)律”，很多我們已捂著良心放棄的原則，在華潤(rùn)則作為定律。哪個(gè)樓層應(yīng)該放哪個(gè)品牌，都被嚴(yán)格執(zhí)行，不會(huì)因?yàn)闅W時(shí)力可以給驚人的租金，就把他放一樓。他該是四樓的就在四樓，可是在凱德就相反。這也是華潤(rùn)的企業(yè)性質(zhì)決定的，他們需要的是漂亮的、完美的購(gòu)物中心。所以如果在華潤(rùn)做經(jīng)理人，你要有足夠的專(zhuān)業(yè)度，以及能做出“漂亮”的購(gòu)物中心的能力。
我們都是做購(gòu)物中心的人，當(dāng)然希望能做出完美的產(chǎn)品，能為行業(yè)內(nèi)稱(chēng)道的作品，幾個(gè)企業(yè)比起來(lái)，撇除華潤(rùn)的國(guó)企做派，如果能參與到華潤(rùn)的購(gòu)物中心的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)該是最有意思的。
每個(gè)企業(yè)當(dāng)然都是一本書(shū)，可論商業(yè)模式，簡(jiǎn)單到只有幾個(gè)字。
2014-12-23 10:55被設(shè)為精華，積分加20，金幣加4華潤(rùn)這類(lèi)國(guó)有央企的公司培養(yǎng)多，人員素質(zhì)也不錯(cuò)，低層含金量比其它公司高。
凱德的執(zhí)行主要在國(guó)內(nèi)中層（高層主要是新加坡人），專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，規(guī)范，中層含金量比其它公司高。
萬(wàn)達(dá)高層才有全局視野，而且名氣大，又是從全國(guó)角度對(duì)商業(yè)進(jìn)行總結(jié)，高層含金量比其它公司高。
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