近兩年，稱自己進入“中年期”的華潤置地有限公司（HK:01109，以下簡稱“華潤置地”），愈發焦慮。此前，曾遭遇過“退房風波”的北京高端項目華潤昆侖域，8月31日，又因隔離門被兩限房業主強拆，引起大范圍業主維權。

對于開發商來說，調解、平衡隔離門兩側業主的矛盾與訴求，一直以來都不是件容易的事情，而擺在華潤置地眼前更為嚴峻的情況是，近兩年來，旗下多個高端項目被曝出的質量維權問題。

項目維權事件接踵而至，卻并未阻止華潤置地“前進”的步伐，從拿地節奏上來看，其對規模的“渴望”依舊強烈。這引起了業界的質疑。

華潤昆侖域拆“門”風波又起

8月31日，與華潤置地北京開發的高端項目華潤昆侖域（商品房）一門之隔的華潤亞林溪苑，又上演了一場拆門事件。據一位業主向藍鯨房產回憶道，當天，在短短半個小時之內，兩座隔離門接連被兩限房業主推倒，多名業主與保安發生了正面沖突，雙方均有人員躺倒在地。

這已經不是該項目第一次在拆門事件上發生沖突。2015年1月，華潤置地與招商蛇口（SZ:001979）、九龍倉（HK:00004）、平安不動產三方組成聯合體，以42億元以及配建45300平方米“限價房”的代價競得“昆侖域”項目地塊。其中，華潤置地持股26%，是該項目大股東和操盤方，并且，項目交付后，物業管理亦來自華潤體系。

據亞林溪苑業主王先生介紹，從早期施工時的建筑垃圾問題；到反對建立圍擋、路樁；再到“強拆”鐵柵欄門，兩限房與商品房之間在過去幾年里，已經發生了多次“沖突”。

“這是消防通道，這兩扇門就是違建。”在現場，有多位亞林溪苑業主對藍鯨房產記者表示，本次“維權”的出發點是基于安全的考慮，“我們也不想這樣，但我們的安全得不到保障。”

藍鯨房產查閱相關法律法規發現，《消防法》中規定，機關、團體、企業、事業等單位應當履行保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通的消防安全職責。據藍鯨房產現場觀察，在業主強行拆除前，“隔離門”處于關閉狀態，但并未上鎖，且有保安在旁站崗。

對此，北京市東元律師事務所合伙人律師李松對藍鯨房產記者表示，《消防法》規定，任何單位及個人均不得占用消防通道，包括門、柵欄以及其他阻礙物。此外，李松建議，遇到此類問題可以聯系消防部門，并由消防部門責令其拆除。

物業方對此如何解釋？鐵柵欄再次強拆后，會如何處理？藍鯨房產就此向華潤置地方面邀約采訪，但截至發稿時仍未接到回復。

需要注意的是，近年來，由隔離門產生的矛盾并不罕見，包括萬科企業（HK:02202）、龍湖地產（HK：00960）等規模房企旗下的項目，均曾因隔離門引發過沖突。為此，2015年8月1日，北京市住建委發布《進一步加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）正式實施，其中規定，實施統一物業管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。

《通知》內容為相關企業解決“隔離門”問題，提供了明確的法律依據。不過，這對于華潤昆侖域等部分在《通知》實施前已經拿地的項目，卻不具有約束力。這是當下最為“尷尬”的問題。

顯然，面對商品房業主與兩限房業主間針鋒相對的不同訴求，站在中間調和的開發商或物業管理公司并不好做。

對此，有不愿具名的業內人士對藍鯨房產表示，高價是華潤昆侖域的“原罪”。資料顯示，華潤昆侖域銷售均價約9.5萬元/平米，華潤亞林溪苑均價約2.1萬元/平米，雙方拉開了超過3倍的價差。

“一方面，高房價自然希望換來高品質；另一方面，過高的價差也提高了“混居”的難度。”該業內人士進一步表示，這些問題與矛盾，隨著房地產市場下行，也被放大了。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向藍鯨房產指出，開發商在隔離門的爭執中，應該處于中立的位置，因為兩種房子的配套設施以及物業費水平是不一樣的，開發商或者物業公司提供差別化的服務也并無不當。他進一步對藍鯨房產建議說：“業主想要解決這個問題，可能還需要規劃和城建主管部門從總體上去尋求解決的辦法，而不是將矛盾推給開發商或者物業管理公司。”

高周轉目標下，質量維權問題頻現

在今年4月的一次會議上，華潤置地副總裁、華北大區總經理蔣智生公開表示，華潤置地面臨著一個地產中年油膩男的焦慮問題。這種焦慮，最直接的體現，是其多個項目質量問題頻發。

除了上述華潤昆侖域項目多次遭到質量維權及拆門事件外，今年6月，華潤置地在北京門頭溝開發的別墅項目華潤西山墅，也被曝出改規劃、提高容積率等違規行為；7月中旬，北京市住建委部署開展了商品房項目銷售行為專項檢查，華潤未來城市項目，因屬無證售房，被高限處罰。

另外，據人民網報道，8月27日傍晚，華潤置地哈爾濱萬象匯負一層哈爾信陽光農園超市頂棚發生坍塌。而該項目作為華潤置地落地冰城哈爾濱的首個商業項目，剛剛于9天前的8月18日開業，開業當天包括華潤置地董事局主席唐勇等多位高層領導和嘉賓都出席了開業儀式。

對于近兩年華潤置地項目頻出事故的原因，柏文喜認為，項目質量問題背后，可能是企業在與其他房企規模競賽的壓力之下，拼命推高周轉速度所致，比如華潤置地無證售房問題就是典型的例子。而高端盤質量缺陷以及頂棚坍塌，則可能是趕工，或者施工質量監理不到位所造成的。“企業還需要在保證產品質量和施工安全的前提下去追求高周轉。”柏文喜如是說。

但面對未來，華潤置地的增長壓力顯然不小。近年來，其行業排名始終在TOP10左右徘徊，且與TOP5之間的差距越拉越大。

為此，2018年，華潤置地提出要正式轉向“城市綜合投資開發運營商”，并作勢要加大商業板塊擴張速度。在今年三月份召開的2018年業績會上，董事會主席唐勇表示，華潤置地計劃在2019年至2021年三年中，分別開業9間、8間和13間購物中心，包括公司持有及輕資產管理的項目。至2021年底，華潤置地在營購物中心數量將達到81間，2021年后，還有22間購物中心將會陸續開業。

在此背景下，2019年上半年，華潤置地物業投資板塊的營業收入成功跨過50億元大關，達到了57億元，同比增長30%，全年順利突破百億元大關也成為大概率事件。

但從規模上來看，即便商業地產方面表現出眾，仍無法與物業銷售相提并論。財報顯示，2019年上半年，華潤置地物業投資板塊營業收入占總收入比例僅12.43%，顯然，毛利率38.2%的物業開發板塊，依然是華潤置地盈利的主要來源。

華潤置地亦清楚這一點，因此，在物業開發方面，其依舊表現出了強烈擴張的野心，這從土地儲備上有所體現。2016年-2018年，華潤置地拿地金額分別為626億元、1044.7億元以及1513.5億元，2017-2018年兩年拿地數據的同比增幅分別為66%、44%。

今年上半年，華潤置地繼續保持較高的拿地熱情。截至6月30日，華潤置地累計拿地金額約820.6億元，收入了39宗土地，新增土地計容面積1021萬平方米，較去年同期進一步取得增長。根據克而瑞發布的2019年1-8月新增貨值榜單中，華潤置業新增貨值總額位列第五。

顯然，經歷著“中年焦慮”的華潤置地，在這場轉型中并不想放棄對規模的渴求。對此，柏文喜表示，由于金融市場比較偏向規模企業，所以在開發領域還是要進行規模競爭的。

在2019年中期業績會上，唐勇解讀“中年焦慮”說：“如果將這種焦慮轉化為行動，會使華潤置地在未來的競爭中、在行業的變化過程中繼續前行。”

然而，在向商業轉型，同時向規模加速的華潤置地，如何在各地項目質量問題不斷發生的狀態下，繼續前行？這是不得不面對的問題。

（來源：藍鯨財經 黎冠）