出品/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員、聯商網上海商業情報專欄 郭歆曄

圖片/上海

南京西路堪稱上海乃至全國最高端且最多元的商圈之一，恒隆廣場是全國坪效及品牌層級最高的純奢購物中心，久光百貨、興業太古匯、靜安嘉里中心、芮歐、梅龍鎮伊勢丹、晶品都是全市聞名的知名商場；但和淮海中路、南京東路等傳統核心商圈類似的是，南京西路商圈缺少新項目，已進入存量改造優化城市更新為主的內生式增長模式。

據聯商網上海商業情報專欄&MALL星統計，2020年，南京西路完成改造升級的商場包括：1788廣場化身精致餐飲集中地、會德豐廣場意大利精品買手店10 Corso Como變身離合空間Art Construction Site藝術文化工地、百樂門大都會裙樓改造為國內首家主打City Store概念的宜家中心店、金鷹徹底放棄百貨零售轉型為精致白領生活廣場、四季坊迎來主力店niko and...與KKV調色師等主力店；此前，久光百貨、恒隆廣場也已完成了硬件設施的改造。

今年，南京西路還將迎來中信泰富廣場、錦滄文華廣場、吳江路步行街、九百世紀食品城、靜安寺廣場地下商城等存量改造項目的開業；其中，最值得關注的當屬緊鄰恒隆廣場的中信泰富廣場與錦滄文華廣場。

中信泰富廣場：

不同于南京西路以往閉店改造的小型商場（如四季坊與魔貿580）及邊營業邊改造的大中型商場（如久光與恒隆廣場），中信泰富廣場可謂靜安南京西路沿線首個停業改造的大中型購物中心，整個外立面已全部拆除，由知名建筑設計公司柯凱操刀的建筑改造成本據說高達6億元。

中信泰富廣場與緊鄰的恒隆廣場、梅龍鎮廣場共同組成南京西路中段著名的“梅泰恒金三角商圈”，享譽上海灘二十年。中信泰富本輪升級改造以極具趣味性的“像素城市”概念立題，外立面顛覆了傳統商業大一統的整體設計形式，采用層次分明、更具多樣性與韻律感的小體塊拼接形式，在提升區域城市風貌的同時，賦予沿街品牌更獨立、更多元的空間形象，堪稱南京西路沿線最具個性色彩的商場。改造后的中信泰富廣場在提升城市風貌同時，更將實現品牌服務體驗三個層面的升級優化，從而彰顯新文化、新科技、新時尚的商場獨特調性。

改造后的新商場將打開原有的封閉界面，新增的屋頂空中花園及新增14個大型露臺和“城市觀景陽臺”（從效果圖來看有泰國新加坡熱帶國家購物中心的既視感），構成與城市交融的社交商務空間，將悠閑的都市生活與快節奏的商務社交融入城市街景之中。而工程改造的最大亮點，是在商場東、西、中各打造了三個通透的玻璃空間，尤其位于中部頂端的“皇冠”從延安高架上即可躍入眼簾，晶瑩剔透的水晶宮夢幻造型將成為廣場全新的視覺名片。值得一提的是，廣場將結合最新的三維多媒體技術，為消費者構建一個先鋒時尚、充滿科技震撼感的沉浸式消費場景。

據上海靜安媒體報道，改造后的中信泰富廣場在傳承頂級購物中心原有高端時尚基因不變的同時，更將補充個性化體驗化的新消費元素；全面煥新后的中信泰富，八成品牌將是“人無我有”的地區首店或城市首店。

其中，改造后賦予沿街品牌更獨立、更個性化的空間形象，使得1、2樓得以在原有的奢侈品牌基礎上升級為重奢品牌跨層旗艦店。為了加強高區導流并形成不同樓層的場景差異，此次改造將在商場內新增1層直達3層的跨層扶梯，方便不同消費習慣的顧客輕松快捷的閑逛選購，既前衛又時尚的城市觀景露臺及陽臺則使得3、4樓非常適合引入時尚潮流的設計師品牌、時尚健身場所。擁有愜意的屋頂花園及透明“皇冠”水晶屏的5樓則是頂級餐廳的絕佳位置，相信米其林及黑珍珠餐廳品牌及饕餮食客們都會很感興趣。B1樓江寧路入口一端將新增一個下沉式廣場，使得地下一層將得以連通江寧路和陜西北路兩端，業態布局方面按慣例或許是環球甜品小吃的王國。

錦滄文華廣場：

由寶華集團收購后徹底改造的錦滄文華廣場，前身是著名的五星級賓館錦滄文華酒店。物業升級后，原先單一的酒店業態，被改造為甲級辦公+高端商業綜合體。其中總面積近2萬平方米的裙樓商場，涵蓋B1~4F共5個樓層，定位為具大都會時尚魅力的精致高端購物中心，業態主打錦衣輕奢與奢侈品牌、精英生活休閑配套、高端精致餐飲，預計今年秋冬季商場整體開業。值得一提的是，項目充分利用5層屋頂平臺，打造約2100平方米的空中花園，通過公共空間綠化和建筑的通透性，使內外景觀互動，以吸引客群進入并享受這一城市繁華地段既靜謐又兼具時尚藝術的屋頂花園。

吳江路步行街：

繼步行街南端的四季坊開業之后，隸屬于國企的步行街北側部分的改造也將完成翻新并迎來開業季。改造后的吳江路北側會繼續做強美食，保留本地知名小吃的同時，也引入原汁原味的世界風味小吃，打造吸引人的海派風情。

靜安寺廣場地下商城原伊美廣場：

結合14號線地鐵車站施工，改造后下沉式廣場的高度將從原來的 -7米變成-2.5米，通過抬高廣場高度的方式擴大原公共活動空間，也更有利于行人通行。廣場原先露天舞臺的位置，由北側調整到至南側。經過改造后的靜安寺廣場將擴大公共活動空間、完善立體交通體系、變得更加綠色生態可持續，成為2號線7號線14號線三線換乘樞紐后的靜安寺廣場地下商場將迎來更多客流。

九百世紀食品城：

重裝上陣的九百世紀食品城將是集食品、輕餐、共享為一體，兼具年輕活力和經典魅力的新型商業體。

此外，南京西路后續中遠期的三大重點改造項目：摩士達商廈、城市航站樓、張園風貌保護街坊。

摩士達商廈：

光明食品集團將對項目徹底重建，憑借光明自身產品優勢，目標將摩士達改造成為集合世界頂級食品品牌旗艦店、生態有機食品體驗店、國內食品消費體驗的精致食品主題商城，增加3層地下室后，連同地面5層商場，未來的摩士達整體面積擴大至1.5萬平方米。

城市航站樓：

已于2020年停業的城市航站樓，日前發布了項目改建工程招標公告，預計未來將大幅縮減機場業務，并轉型為商場。純個人不負責遐想，地上地下總建筑面積3.2萬平方米的城市航站樓，西側與久光百貨無縫連接（非常適合如百聯TX淮海那樣2棟樓拆除圍墻統一運營），南端與芮歐百貨隔路相望，城市航站樓如能被久光或芮歐托管，或者引入年輕文化IP的日本潮尚百貨PARCO，又或者引入百聯TX淮海的主題策展商場模式，南京西路靜安寺段的商業魅力無疑將得到增強。

張園風貌保護街坊：

靜安區的新天地，從“海上第一名園”到“石庫門建筑博物館”，張園地塊的開發，繞不開其特殊的建筑結構及深厚的歷史文化底蘊。在保護歷史風貌的基礎上，維持原有里弄的建筑肌理，張園 按照區域打造精品酒店、非遺展示、商業購物、文化演出、休閑娛樂等不同的功能區，項目地面及地下的商業總面積預計可達10萬平方米，成為徹底連接2、12、13號三條地鐵線的軌交樞紐商城，并連接起興業太古匯、華潤新商辦綜合體、四季坊、豐盛里等周邊項目。

此外，作為南京西路后街的支馬路包括陜西北路、愚園路、江寧路、銅仁路、威海路等在內的11條后街街區也正遵循“海派風貌、多元體驗、人性尺度、風潮引領”的理念不斷優化升級。

*部分圖片來源于@上海靜安