中國(guó)購(gòu)物中心，到底有什么商業(yè)分布邏輯？

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展、老百姓消費(fèi)水平日益提高，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)步入快速發(fā)展軌道，購(gòu)物中心已經(jīng)從黃金時(shí)代（2000-2015）步入白銀時(shí)代(2016-)。也就是說(shuō)購(gòu)物中心總體供給過(guò)剩，從賣方市場(chǎng)格局進(jìn)入買方市場(chǎng)，進(jìn)入淘汰競(jìng)爭(zhēng)階段。

一、商業(yè)增長(zhǎng)回歸理性，高歌猛進(jìn)的時(shí)代結(jié)束

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年全國(guó)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心529個(gè)，4772萬(wàn)平方米。數(shù)量與2018年基本上持平，體量則高于2018年，體量再創(chuàng)新高！（統(tǒng)計(jì)對(duì)象為全國(guó)范圍內(nèi)，商業(yè)建筑面積≥3萬(wàn)平方米的集中型零售物業(yè)）

從近四年的開(kāi)業(yè)量看，數(shù)量、體量整體依然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，不過(guò)增速則呈現(xiàn)逐步下滑趨勢(shì)。值得注意的是，2019年開(kāi)業(yè)的存量改造項(xiàng)目數(shù)量超30個(gè)，合計(jì)體量超250萬(wàn)平方米，若剔除存量改造項(xiàng)目，2019年實(shí)際新增商業(yè)體量基本維持在2017年的水平，市場(chǎng)新增商業(yè)速度這兩年逐漸回歸理性。

二、探索購(gòu)物中心開(kāi)店分布邏輯：

從2016-2019年購(gòu)物中心在全國(guó)開(kāi)業(yè)情況，探尋購(gòu)物中心分布邏輯，從而找到市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。

1、 優(yōu)先滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市：

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，社會(huì)消費(fèi)品總額相應(yīng)較高，簡(jiǎn)而言之消費(fèi)需求旺盛；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，有較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)支撐和就業(yè)市場(chǎng)，人口基數(shù)和人口增量有相對(duì)優(yōu)勢(shì)；

城市收入排序：

（1） 人均GDP10萬(wàn)+城市（14）：上海、北京、廣州、深圳、天津、蘇州、武漢、杭州、南京、青島、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、佛山、寧波；

（2）人均GDP10萬(wàn)-城市（5）：成都、鄭州、煙臺(tái)、東莞、南通；

2、 優(yōu)先滿足高能級(jí)城市：

A、城市能級(jí)：一線城市、新一線城市、二線城市、三四五線城市；

B、一線城市（4個(gè)）：北京、上海、廣州、深圳；B、新一線城市（15個(gè)）：成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長(zhǎng)沙、東莞、沈陽(yáng)、青島、合肥和佛山；

（3）城市級(jí)別從高到低：中心城市—區(qū)域城市--縣級(jí)市；

以江蘇省為例：

• 中心城市（省會(huì)、副省級(jí)城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)市）：南京、蘇州；

• 區(qū)域城市（地級(jí)市、發(fā)達(dá)縣級(jí)市）：

A、地級(jí)市：無(wú)錫、南通、徐州、常州、揚(yáng)州、泰州、淮安、鎮(zhèn)江、宿遷、鹽城、連云港等；

B、發(fā)達(dá)縣級(jí)市：昆山、太倉(cāng)、張家港、常熟、江陰、句容、溧陽(yáng)等；

• 縣級(jí)市（一般縣級(jí)市、城市遠(yuǎn)郊區(qū)、縣、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)）：揚(yáng)州儀征市、泰州姜堰區(qū)、徐州睢寧縣、昆山青陽(yáng)/經(jīng)開(kāi)等。

3、 城鎮(zhèn)化是城市商業(yè)發(fā)展的最好機(jī)會(huì)

（1）城市核心商圈形成，是長(zhǎng)時(shí)間沉淀和時(shí)間培育的結(jié)果；

例如：以孫中山銅像為標(biāo)志的新街口商圈，時(shí)間由來(lái)已久，1952年新百成立，1993年金陵飯店、1996年金鷹商城、2002年大洋百貨、2006德基廣場(chǎng)一期；南京新街口商圈是持續(xù)旺盛，由德基廣場(chǎng)和中央百貨、新百、大洋百貨、東方商城、金鷹等構(gòu)成號(hào)稱中華第一商圈，是城市歷史發(fā)展和文化沉淀的結(jié)果。

（2）城市副商圈是城鎮(zhèn)化的結(jié)果；

例如：南京建鄴副商圈，由建鄴萬(wàn)達(dá)、金鷹世界、建鄴吾悅等逐步形成江東路副商圈；2009年建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，當(dāng)時(shí)周邊以建材市場(chǎng)為主，沒(méi)有居民更沒(méi)有商業(yè)氛圍，隨著河西和奧體開(kāi)發(fā)和高品質(zhì)客群引入，現(xiàn)在建鄴商圈是南京富有的商圈。

4、 優(yōu)先滿足人口紅利高的城市

人口紅利，是指一個(gè)國(guó)家的勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诒戎剌^大，撫養(yǎng)率比較低，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件，整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)呈高儲(chǔ)蓄、高投資和高增長(zhǎng)的局面。基于商業(yè)而言，主要體現(xiàn)兩個(gè)方面：

（1）城市產(chǎn)業(yè)支撐好，人口凈流入較大；

（2）人口基數(shù)大，收入水平高的，整體購(gòu)買力強(qiáng)；

2010年--2019年59個(gè)城市常住人口增長(zhǎng)數(shù)量排名：人口增長(zhǎng)數(shù)量排名前20的城市中，有14個(gè)城市2019年GDP總量排名全國(guó)前20。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，人口增量比較大的城市集中在浙江，江蘇，廣東這些發(fā)達(dá)地區(qū)，上海是近十年人口增量最大的地區(qū)。而東北特別是大連，長(zhǎng)春，人口出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

5、與交通要素結(jié)合更加緊密，形成各類復(fù)合型綜合體：

（1）TOD商業(yè)：龍湖閔行中心是龍湖集團(tuán)繼虹橋天街、北城天街之后，在上海打造的第三座天街產(chǎn)品。該項(xiàng)目建筑面積約34.3萬(wàn)㎡，位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)劍川路商務(wù)區(qū)，緊鄰軌交地鐵5號(hào)線劍川路站，是典型的TOD模式綜合體。

（2）高鐵商業(yè)：

全國(guó)首個(gè)商圈高鐵TOD綜合體--龍湖光年。該項(xiàng)目對(duì)標(biāo)東京澀谷之光、巴黎拉特芳斯等國(guó)際先進(jìn)的TOD模式，集城際交通、市內(nèi)軌道交通、商務(wù)、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)為一體。

龍湖重慶金沙天街所在的龍湖光年坐落在沙坪壩站鐵路綜合交通樞紐正上方，由6棟塔樓加底部21萬(wàn)方商業(yè)的裙樓構(gòu)成，是國(guó)內(nèi)首個(gè)商圈高鐵TOD項(xiàng)目。

（3）機(jī)場(chǎng)商業(yè)

新加坡樟宜機(jī)場(chǎng)商業(yè)：星耀樟宜，樟宜機(jī)場(chǎng)在2017年的零售營(yíng)業(yè)額，就突破了122億元人民幣，創(chuàng)下歷史新高。星耀樟宜內(nèi)部業(yè)態(tài)豐富，吸引超過(guò)280家店鋪入駐，其中包括多家首進(jìn)新加坡的國(guó)際熱門品牌、家喻戶曉的本土品牌及全新概念入駐的中國(guó)特色品牌等，滿足旅客多元化、特色化的消費(fèi)需求。（部分?jǐn)?shù)據(jù)和圖片引用自互聯(lián)網(wǎng)，如需刪除請(qǐng)告知）