來源/中商數據

近日，上海商務委員會和上海規劃局發布了上海2035商業空間布局專項規劃草案公示。本次規劃范圍為上海市域范圍，用地面積約6340平方公里，規劃期限為2021-2035年，近期至2025年。

一、15→29！市級商業中心擴容 暗含四大商業邏輯

本次規劃共劃定了東、西兩片7個國際級消費集聚區和多個國際消費窗口，作為上海建設國際消費中心城市的承載區，代表了上海最高消費水平和最具特色的商業形態。

確定 29 個市級商業中心，其中近期市級商業中心19個，遠期市級商業中心10個，四大濱江板塊、五大新城均升級為市級商業中心。從區域來看，浦東新區規劃5個市級商業中心，黃浦、靜安、閔行各3個。

《規劃》還確定了45個地區級商業中心，新增部分主要分布在浦東新區和閔行區。

圖：2014-2020版與2021-2035年版規劃市級商業中心對比

1、明星項目催生商圈能級提升

對比上一版規劃，本次確立的市級商業中心數量翻番，市級商業中心從15個增長至29個。新增部分包括北外灘（也是國際級消費聚集區）、前灘、吳中路、臨港新片區等近期商業中心，以及蘇河灣、徐匯濱江、楊浦濱江、莘莊、吳淞、青浦樞紐、松江樞紐、奉賢樞紐、嘉定新城、浦東機場-東站等遠期商業中心。

圖：2014-2021年上海開業項目變化圖

從2014-2021年上海新開商業項目軌跡可以看出，內環中環內核心商圈新開項目占比逐年降低，中環外近郊新開項目逐漸增加。2018年以后，外環外寶山、青浦、閔行等區域項目層出不窮。

對比2035全新規劃，可以看出不少新市級商業中心升級得益于區域內標桿項目的崛起，如吳中路萬象城、愛情海購物公園；大寧商圈上海久光中心；北外灘來福士；前灘太古里……

圖：明星項目催生商圈能級升級

2、首發經濟之最強氛圍組，西岸藝術中心、世博創意秀場、上海港國際客運中心碼頭等脫穎而出

2021年，上海引進各類國內外品牌首店1078家，同比增長18.6%，其中南京西路、淮海中路、南京東路、陸家嘴、徐家匯五大超級商圈包攬了全市三分之一的首店。

上海首店繼續領跑全國，首發首展活動引領潮流，首發效應對于城市的商業活力提升貢獻突出。

圖：2021年上海首店分布圖

據統計，2021年超過3000個國際國內品牌在上海舉辦新品首發、首秀、首展活動。路威酩軒、開云、歷峰等30家企業發布重磅新品，包括“鐘表與奇跡”高級鐘表展、戴比爾斯高級珠寶發布會、馥馬爾香水藝術展、沙涓新品時裝秀等新品首發活動。

西岸藝術中心、世博創意秀場、上海港國際客運中心碼頭等標志性新品首發地脫穎而出。

圖：2021年上海標志性新品首發地

首發經濟示范區首次在規劃中被提出，未來依托國際級消費集聚區和知名市級商業中心，選取體現上海消費文化特質的空間節點，如新天地、西岸藝術中心、豫園、1862 船廠、上生新所、上海港國際客運中心、民生藝術碼頭等區域，打造全球新品首發地標。

3、五大新城商業能級躍升，優質商業靜等花開

上海十四五規劃期間，五大新城能級再提升，定位百萬級人口規模、具備輻射帶動作用的獨立綜合性節點城市。五大新城人口導入、高新科技產業引入都在快速布局中，通過較為寬松的落戶政策，新城吸引了一大批高知高智人才，規劃引入總人口中高知學歷人群占比將達30-50%。其商業能級在此次規劃中也得到提升，提出大力建設五個新城市級商業中心。

五大新城當前商業品質嘉定新城領先，中端檔次項目聚集、同質化競爭較為嚴重；松江新城當前商業量大但品質一般，隨著印象城開業、區域商業檔次有所上升；青浦新城則以中低端項目為主，此三個新城未來需考慮差異化定位，存在提檔升級的市場機會；臨港、奉賢未來增量巨大，短期內核心區域規模性商業發展存在一定壓力。

總體來看，五大新城的商業與主城區仍有明顯差距，高能級規劃提升商業能級、高知高智人才聚集消費力和消費理念提升，未來還需實力開發商和明星項目進駐，助力五大新城商業突圍。

圖：五大新城人口規劃、商業存量一覽

4、全世界的“國際級消費聚集區” VS 上海人民的“消費聚集區”

作為上海建設國際消費中心城市的核心承載區，7大商業中心升級為國際級消費集聚區，包括南京東路、南京西路、小陸家嘴-張楊路、淮海中路、豫園商城、北外灘、虹橋國際中央商務區。

對比上海市級商業中心熱力分布圖和節假日主要商圈客流密度可以發現，不僅國際級消費聚集區風景正好，不少上海人民鐘愛的市級消費聚集區人口活躍度和客流同樣亮眼，如徐家匯、五角場、大寧、中山公園等。

圖：2021-2035年規劃市級商業中心熱力分布圖

表：2021年節假日上海商圈客流密度TOP10

二、29個市級商業中心“神仙打架”，未來發展各顯神通

我們通過分析29個市級商業中心的區位及軌交分布、開發商綜合實力、商業設施體量與規模、商圈運營情況、商圈人口分布等，將其分為以下6大類，揭秘哪些商圈有望成為未來的超級商圈。

1、老牌實力玩家，坐擁2個百億場、5個50+億場

南京東路、南京西路、小陸家嘴-張楊路、淮海中路、徐家匯

五大商圈作為上海老牌實力商業中心，優質商場眾多，恒隆集團、太古地產、嘉里集團、新鴻基地產、新世界集團、瑞安地產、華潤萬象生活等優質港資、國企開發商聚集。

2021年主力商場的銷售表現卓越，上海國金中心IFC、上海恒隆廣場引領陸家嘴、南京西路商圈，銷售額達百億級，上海恒隆廣場2021年納稅額更是突破百億元，成為上海市中心第一幢“百億樓”；上海港匯恒隆廣場、上海環貿iapm、上海興業太古匯銷售額破50億。

五大老牌實力商圈還是2021年新引入首店數量TOP5，約占上海全市的三分之一。

徐家匯中心ITC建成后將是具有全國高度乃至國際領先的超級商業綜合體，有望成為上海新的頂奢購物目的地；淮海中路第二個K11、太平洋新天地商業中心也已動工，將打造全新的文化商業地標。隨著新項目入市，老牌商圈的排位或將迎來改變。

2、新晉頂流，攜2021最in網紅人氣場登場--北外灘、前灘

北外灘升級為國際級消費聚集區，來福士開業引發打卡狂潮：2035規劃中北外灘無疑是最亮眼的存在，不僅升級為市級商業中心還被確定為國際級消費聚集區。2021年北外灘來福士開業，城市集市引發打卡熱潮，建設中的上實森大廈、提籃橋監獄城市更新項目都是魔都話題項目。

近日虹口區發布北外灘街道hk292街坊地塊出讓規劃要求，苛刻的出讓條件讓不少業內人士推測華貿/SKP有望進入。

頂奢開到中環，前灘太古里引領前灘商圈突圍：2021年前灘太古里開業，以Wellness理念打造的太古里3.0版本街區形態頂奢場，吸引眾多重奢品牌首次在上海內環外開拓新店。

待全面建成后，前灘地區將前灘中心、前灘四方城等23個辦公項目；前灘太古里、晶耀前灘、前灘陸家嘴L+mall、前灘31樂薈等9個地標性大型綜合體購物中心、區域性中型商業體及社區型配套商業；前灘香格里拉、前灘雅辰等8個五星級、四星級及商務酒店。

3、實力選手，未來可期--豫園商城、真如、楊浦濱江、莘莊

嘉里、復星重倉下的豫園商城重塑：作為內環內老牌商圈，自帶豫園游客和外灘溢出游客，客流矚目，據監測春節期間豫園商圈游客密度高居全市前列。但一直以來其商業熱度遠不如其它內環老玩家，近年來隨著BFC外灘金融中心開業，豫園商城的商業氛圍有所改善。

放眼未來，復星豫園2期、小東門豫園3期規劃以及拿地備受矚目的嘉里豫園站及金陵東路街區都已啟動，有“人”的豫園“場”也開始卷起來了。

真如也卷起來了，中海、長實布局巨無霸項目：真如商圈現有主力項目僅星光耀和新開的普陀綠地繽紛城，LOVE大都會2022年將開業，總建面42萬㎡的中海環宇城Max正在建設中、卓越京東綜合體已啟動，以及規劃中的光明、百聯規劃地塊等，老牌低調玩家也卷起來了。

互聯網大佬扎堆的楊浦濱江未來可期：四大濱江板塊之一的楊浦濱江未來將有美團點評綜合體、濱江合生匯、字節跳動總部基地商業、嗶哩嗶哩B站綜合體等項目入市，但整體進度不敵北外灘、前灘。

新鴻基為莘莊帶來外環首個奢侈品場：作為外環外老牌商業中心，此次被升級為市級商業中心，由新鴻基地產與上實城開聯合打造的TOD項目天薈將大大提升莘莊的商業能級。

4、低調玩家，蓄勢待發--五角場、中山公園、大寧、吳中路

五角場、中山公園消費力強勁，未來聚力城市更新和品牌升級：上海五角場萬達廣場、上海五角場合生匯雖無密集奢侈品加持，但憑大體量和豐富的品牌組合，銷售額亦名列前茅。五角場萬達廣場、合生匯銷售額位列2021年上海商場TOP10，百聯旗下上海悠邁生活廣場經過改造，引進MUJI無印良品第二家旗艦店，大學路周邊完成改造，打造為大學生鐘愛的特色街區。未來五角場還將有多個新項目入市。

中山公園主力商場長寧來福士和龍之夢購物公園，未來將聚力品牌升級改造。五角場、中山公園有輻射全市的特色項目，整體商業能級提升、奢侈品引入和小體量項目的更新改造將是未來的重點方向。

明星項目上海久光中心、萬象城助力大寧、吳中路商圈升級：大寧和吳中路是此次新升級的市級商業中心，吳中路萬象城、愛琴海購物公園，大寧上海久光中心等明星項目的開業，大大提升了商圈的能級，為整個商圈帶來了新的發展機遇。大寧、吳中路作為后起之秀，吸引了更多年輕人關注，標桿項目的品牌調改升級是未來的主要發展方向。

5、潛力選手，靜待升級重塑--四川北路、蘇河灣、虹橋-古北、中環（真北）

未來年輕力潮流新商圈蘇河灣：靜安大悅城，蘇河灣萬象天地、蘇河灣合生匯、靜安國際中心等新銳商場將合力打造年輕化潮流商圈。美國精品咖啡品牌、網紅咖啡鼻祖Blue Bottle中國大陸首店將于2月25日在蘇州河畔揭幕。

虹口商業升級，靜待四川北路找回昔日榮光：目前來看，四川北路整體發展較弱勢，隨著北外灘、瑞虹商業的崛起，虹口商業整體發展向好。2021年新開的今潮8弄、KORE合新里等小體量改造項目頗具人氣，四川北路未來往小體量非標項目改造和特色街區打造方向發展也未嘗不可。四川北路的能否更新重回昔日榮光，值得期待。

日系小資腔調濃厚的虹橋-古北需要更多人氣：虹橋南豐城親子業態引領上海，高島屋、金虹橋日式氛圍濃厚，奢侈品場尚嘉中心經過改造，銷售額也迎來上漲。即將開業的現所·創邑MIX也是備受矚目的小眾精品改造項目，未來增量主要來自古北路TOD綜合體。

未來虹橋-古北在做足日系、親子消費氛圍的前提下，品牌升級重塑和流量轉化將是商圈建設重心。

6、宇宙中心預備役，項目進度和優質開發商將助力突圍

徐匯濱江、臨港新片區、虹橋國際中央商務區、國際旅游度假區

機場首店收割機虹橋國際中央商務區：虹橋天地、虹橋天街、麗寶廣場的相繼開業奠定了虹橋中央國際商務區的商業氛圍。后疫情時代，虹橋機場國內航班優勢顯現，虹橋航站樓商業迎來升級改造，引入意大利百年巧克力品牌Venchi亞洲首家機場店和%Arabica咖啡全球首家機場店、Shake Shack全國首家機場店、歐瓏全國首家機場店、CHANEL Beauty的國內機場首家精品店、Burberry、Givenchy全國首家機場彩妝店等高能級首店，為旅客提供更多國際化、多樣化、品質化的消費選擇。

看玲娜貝兒和買買買兩不誤的國際旅游度假區：依托迪士尼小鎮和比斯特購物村，提供度假購物新體驗，未來還有迪士尼周邊商娛綜合體、奧萊2期等新規劃項目。

徐匯濱江：從鐵銹地帶到魔都文化岸線，到未來的濱江商業地標。美術館、西岸文化藝術示范區、濱江體育運動長廊、濱江綠地美景、國際化的西岸營地、甲級辦公樓及總部集群、4個地鐵站、新規劃的沿江輕軌，藝術人文、運動氛圍、溜寵氛圍濃的徐匯濱江無疑是未來上海文化商業新地標。

但香港置地地王項目西岸金融城要到2027年才能面世，龍華會、西岸夢中心等多個主力項目也在建設中，徐匯濱江進度較北外灘、前灘慢，也是其本次被定為遠期市級商業中心的原因之一。

臨港新片區：浦東新勢力的崛起五大新城從規劃能級來看，臨港能級無疑最高，本次更是被規劃為近期市級商業中心。臨港也聚集了大量在營和在建的商業項目，但要達到浦東另外兩大重點陸家嘴、前灘的高度，臨港新片區還需要實力強勁的優質港外資助力。

7、后浪崛起，新城商業規劃能力躍升

吳淞、嘉定新城、青浦樞紐、松江樞紐、奉賢樞紐、浦東機場-東站

五大新城商業：規劃引領，未來可期。五大新城從規劃能級來看，臨港能級最高，嘉定新城、松江樞紐、青浦樞紐次之，奉賢樞紐能級最末。當前商業品質嘉定新城領先，中端檔次項目聚集、同質化競爭較為嚴重；松江新城當前商業量大但品質一般，隨著印象城開業、區域商業檔次有所上升；青浦新城則以中低端項目為主，此三個新城需考慮差異化定位，存在提檔升級的市場機會；奉賢未來增量巨大，短期內核心區域規模性商業發展存在一定壓力。

但總體來看，五大新城的商業發展與主城區仍有較大差距，未來誰能突圍而出除了強有力的規劃還需要實力開發商的加持，誰能吸引到優質港外資和內資實力開發商進駐，誰更有機會突圍而出。

吳淞：進擊中的國際特色消費窗口，此次規劃吳淞商業能級被提高至國際特色消費窗口，未來吳淞創新城整體規劃值得期待，寶武集團、上實集團共同開發的不銹鋼廠房等商業地塊是目前可見的吳淞商業規劃版圖。

浦東機場-東站：機場商業后起之秀目前有佛羅倫薩小鎮1、2期，未來規劃中的浦東機場航空城免稅綜合體、卓越浦東機場航站樓綜合體、浦東東站綜合體規劃將助力浦東機場的商業發展。

小結

新規劃市級商業中心數量翻番、地區級商業中心擴容；設立7大國際消費聚集區，推動上海國際消費中心城市建設；四大濱江板塊、五大新城商業中心升級；15分鐘社區生活圈、特色商業街區、首發經濟、夜間經濟等商業形態被被提升至規劃層面大力發展。

形成有機的市域商業設施網絡，以滿足不同群體消費者多層次、多樣化消費需求，將對未來數年魔都商業發展起到重要的引導和推進作用。