來源/聯商專訪

撰文/聯商高級顧問團成員 吳明毅

這其實是一篇“遲來的文章”——去年的12月中旬，因上海出差回程期間有1小時的間隙，差不多能探訪一個項目，我幾乎沒有多想，就直奔本文“主角”——剛開業不久、備受矚目且存在一定“爭議”的港資項目——前灘太古里。

之所以如此干脆，因為對于港資項目一直有一種由衷的“親切”，相較于其他國內商業體系，港資項目是真正有其理念、價值觀、愿景、耐心與堅持的。這并不是說國內非港資項目沒有，只是沒有那么純粹，更多愈發以財務指標為導向，又急于求規模與布局罷了。

雖然在標準化體系建設方面“（陸資體系）不知甩港資多少條街”（特指項目復制），但在商業、人文、生活理解與前瞻方面陸資卻又“不知被港資甩了多少條街”…這兩條路線極像《笑傲江湖》中-華山派的“劍宗與氣宗”之爭，當下尚無法斷定誰對誰錯，但可以判斷的是——在對于消費者深刻理解與洞察方面，陸資項目與港資項目的差距是極大的。換而言之，在“內功修為”方面差距并非一星半點。

下面正式進入本次“前灘太古里的探訪之旅”。

一、項目部分

據相關介紹—該項目是“街區式購物中心”，建筑形式是“開放式、里巷交錯”，個人實地感受其實就是“街區+盒子”。只是融合得很不錯，并沒有強行拼湊感，動線設計也較合理。

雖整體體量較大、建筑較多，但方向感還是很清晰的，既讓人“不迷路”，又營造了一種“探索感”，且將內景與外景進行了一定關聯，強化了整體空間感、自然性與打卡性。

▲向外眺望視角

在“審美”方面，私以為“永遠可相信港資”，那種大氣、貴氣與時尚感是自然而然、撲面而來的。那是一種“整體感”，單看某一座建筑物并沒有太多相關元素，但就是呈現出了一種別樣的氣質，淡然地高雅，好似真正文人那種“腹有詩書氣自華”的氣質，并沒有什么“富麗堂皇的裝點”，但著實有一種“天生的高級感”讓人印象深刻。

▲街區俯視圖（非常具有層次感）

▲項目整體VI色——深棕色（咖啡色）與白色，一切圍繞這兩種顏色系統展開

▲探訪時恰逢“圣誕”，入口處放置了迪奧的一個大型美陳，周邊廣場規劃一處“打卡空間”，將自然與美陳有機結合，形成較具品質且高級、唯美的打卡點。

▲圣誕美陳空間內部照，調性與品質值得參考、借鑒

▲廣場階梯。當下無論在室內室外，各大項目都非常喜歡設置這樣的“大階梯”，究其根本還在于“消費者洞察”，大型階梯不僅具備功能性，還兼備昭示性、打卡性與人文關懷（休息、發呆），一舉多得。

▲街區扶梯下部DP點，特別指出的是——前灘太古里非常注重“自然”氛圍的營造及相關元素的應用，其美陳造景較為系統與合理，追求與周邊環境的結合與融合，值得借鑒。

▲另外一點較為值得借鑒的是其街區外擺的規劃——整體系統、格調一致而又“一店一色”，共同構成了一種愜意、品質生活的氛圍。

▲外擺照——太古里對于“自然”方面的詮釋尤為值得借鑒。在探訪過程中，我總是在思考——為何會如此講究“自然感”？我的理解是：人到商業項目實質是為了放松，最讓人放松的就是“大自然”，所以這兩點是通的。

▲在探訪過程中遇到的一位“騎行老者”，這在我所在的城市是從未見過的。這讓我不禁感嘆——或許正因此（一種意識與氛圍），上海才被稱為“魔都”吧。

▲商戶外擺——自然風。

▲街區店鋪導視。前灘太古里街區導視分為兩種——露天的（一層）以及非露天的（如二、三層），露天的是燈箱式的，非露天的是LED類電子導視

▲扶梯旁樓層導視（露天類）

▲非露天類導視—LED電子屏。非常提升品質感與科技感，讓人眼前一亮、印象深刻。這讓我不禁感嘆——給人留下最深刻印象的，往往就在這些不起眼細節的微創新上，值得思考。

▲戶外街區扶梯。值得一提的是“led燈帶”，雖白天并不十分明顯，但當發現是常亮led燈帶時還是有一點“小贊嘆”。

▲“天花”，整體是木質格柵式，用色是深棕色（咖啡色），內嵌暖光led燈帶，較具品質感。

▲垃圾桶。統一VI色，這種咖啡色非常具有品質感。

▲廣場中央的“LV店”，一襲雪白，在草坪的映襯下，尤為亮眼；再加之流線型設計，更是無比吸睛。

▲“近照”。非常藝術與自然，最棒的設計-本身就是打卡點。

▲俯視圖。不得不佩服高端奢侈品牌的整體設計，不僅是藝術性與高端感，細節方面亦是無可挑剔。

▲一座較具想象空間的“連橋”

▲“橋上”

▲好像是一處“過道多經”，非常有品質感，巧妙的空間利用，毫無違和感。

▲相關吊旗及觀光梯大型墻面貼應用（在探訪過程中，我對于該項目的品質把握尤為佩服，但就是這種街區吊飾的“明線”，確實有點影響整體格調與品質，略顯低端…不知現在街區有無更好方式解決，略感“美中不足”）。

▲街區吊飾，挺有創意——隨著陽光的照耀，“一閃一閃亮晶晶”，但品質感方面，感覺與整體有點不搭。

▲這么看是不是更明顯些……

▲為強化整體空間感與藝術感，前灘太古里還設置諸如此類的吊飾，但“管線問題”確實挺影響的。

▲將頂層整體規劃成了“天空步道”，成為了一處集休閑、運動、攝影、打卡等多重屬性于一體的休閑空間。

▲中心“大型藝術雕塑”

▲拍照者絡繹不絕，儼然成為了一處“景點”

▲抓拍。這讓我想起了一句話——“你在拍攝美景之時，你也成為這美景中的一部分”。互動，才有持續的打卡性。

▲“震撼點”來了——這是一排大型綠植墻，但著實有點震撼到我，因為——

▲全是“真！綠植！”這么大面積的綠植應用得多大的成本投入（尤其維護費）！由此可見——港資項目對于理念有多么的堅持與舍得投入。

但不得不講，也許因為剛剛開業或開業后快速調整，前灘太古里開鋪率著實不高，許多區都是大面積空鋪。

▲整個區域都是空鋪

▲由于空鋪數量較多，所以圍擋及門貼也隨之水漲船高。這讓我記住了該項目的Slogan—“Let’s ____ well.用心好生活”。但憑心而論，在整體空間營造方面，他們確實較好地詮釋了其Slogan，值得借鑒。

▲該項目形式是“街區+盒子”，“購物中心”部分中規中矩，品質與調性在線，整體風格與街區保持一致，大氣、高端但又讓人沒有太強距離感，只是好像目前仍在調整中，空鋪率同樣較高。

▲這張照片有“三組關鍵詞”——天花風格（網狀鐵藝）、空鋪率及“室內香薰”。這個項目的香薰可用“淡雅、自然而令人愉悅”形容，如若未接觸過香薰方面亦或挺難發覺，但就是讓人很舒服、甚至有點“愉悅感”。在我看來，這恰恰驗證了“香薰的最高境界”——自然而然、點到為止。

▲室內導視屏，與室外（非露天部分）保持一致

二、衛生間

熟悉我探店風格的朋友應該知道，我較為關注“衛生間”，因為在我看來——“衛生間”不僅是顧客的必經之地，且許多細節能反映出整個項目的細節管理與關注點所在。此項目的衛生間給我留下了較為深刻的印象——

▲衛生間外部客休區——“一座難求”，這也展現出“該項目客休設施有點少”，或許目的是“進店消費入座”？

▲整體風格大氣、高端，標識較具有藝術感

▲母嬰室標識及自動門，非常具有品質感

▲一以貫之的大面積綠植應用

▲洗漱臺

▲處處見細節

▲便池區

▲坐便區——空間雖小、一應俱全

總而言之，前灘太古里衛生間是我所探訪過的所有項目中，高品質與高標準代表之一，無論環境、維護、規劃、細節管理等都值得業內學習與借鑒。

三、其他細節

▲創意櫥窗

▲空鋪圍擋

▲鐵馬

▲展陳細節標牌

▲會員相關介紹

四、蔦屋書店

一直久聞“蔦屋書店”大名，我是首次親臨，尤為期待。之前也查閱過諸多相關資料，感覺蔦屋書店實質是當下一眾國內網紅書店的“祖師爺”，故為之更增添了一層層“偶像光環”。那探訪之后究竟感覺如何？話不多說，看完再論——

▲室外入口

▲室內扶梯口，絕對主力店待遇

▲樓層拍攝——融入式空間設計，扶梯旁環繞式書架，一下就被吸引與代入了。

▲開放式入口

▲“蔦屋書店”絕對是前灘太古里人氣最旺之所，不負“主力店”之名與重任

▲室內動線有點類似“宜家”，略“強動線”

▲相關“場景搭配”展區照片。在我看來—他們的核心特色在于場景打造與生活方式提案（場景融入式陳列與銷售），其實這與宜家真的很像，只不過一個是以“家具”為主要載體、一個是以“書”為主要載體

▲內部場景櫥窗

▲小飾品區

▲相關書架照片

實話實說，整體看完蔦屋書店之后，我是略失望的——因為就陳列、裝修、模式等方面初步來看，與國內一眾網紅書店是沒什么差異的，甚至不及某些國內新興網紅書店前衛、大氣。

但書店是做文化的，文化是需要投入時間、用心體悟的，像我這種走馬觀花只能看到表象，而蔦屋書店的特色其實是在“精神內核”方面，故有此感覺也屬正常。期待青島的蔦屋書店早日開業，屆時一定拿出時間靜心感受并與各位交流、分享。

結語

此次探店給我的最大感觸在于“港資商業項目對于理念的堅持、詮釋、投入與追求”。

在我看來，前灘太古里相較國內其它商業體系而言，最大差異在于“核心關注點”方面——ta好像不太在意“階段性的開鋪率”。若在國內其它體系，以其整體開鋪率而言，幾乎是不可接受的、是要問責與追責的、是達不到開業標準的、是會“死人”的…但從這個項目來看，卻感覺沒那么“嚴重”，這在一定程度上反映出他們對于商業的理解與理念——有如曾經的精品百貨，需要給予一定時間“培養”，欲速則不達；

進而言之，這反映出港資與陸資對于商業整體理解的巨大差異——港資的理解是“長線”，在于圍繞定位構建一類“產品”，通過“產品”的整體性、系統性植入并不斷強化基于定位的認知與印象，且在過程中不斷打磨產品，找到“志同道合”（真正匹配定位）的品牌與合作方，使產品更加精準與統一，從而不斷培養并強化到達習慣，煥發持久與強大的生命力；

而內陸商企則更為追求“快速變現”，由于近年來的主導實質是地產，思維其實是“地產思維”，講究快速變現、財務回報，聚焦于諸如出租率、開鋪率、租金收繳率等關于財務回報方面的指標，所以其“產品模型”就是基于以上指標的實現構成的。

滿鋪是追求，究竟怎么搭配、匹不匹配定位是次要的；租金收繳率是要求，所以品牌的未來發展（能不能長久）并不重要，能按時交租最重要；租金的不斷提升是核心，因此除了所謂“具代表性且對于營收保證有助力的品牌”外，其他都在調整區間內，唯一標準就是“能否滿足日益增長的租金回報要求”。

所以，無論品牌構成、營銷與員工理念等，都透著一股“錢與焦慮的味道”，“產不產品”不重要，因為只有能快速賺錢的，才是“產品”，其他都被定性成“虛頭巴腦”。

還有是對于“生活及消費者心理需求的理解與洞察”。或許香港人早已適應了激烈的競爭與繁快的節奏，所以在“人對生活內在渴求方面有了更深入及透徹的內在理解與外在詮釋”。他們是真正圍繞消費者的內在需求打造產品的，所以他們的產品才更具生命力與持久性，可謂“歷久彌新”。

最后，想說一句心里話——雖然當下國內各大商業體系紛紛轉向以“財務指標”為核心導向，但似乎已發違背商業的客觀發展規律——商業是需要“養”的，是人與人的一種交互與理解，是對大眾需求的理解與解決。

當下國內各商業體系確實過于急功近利了，從業者都疲于奔命，沒有人有時間思考，也不給予機會去試錯…長此以往，或許能造就一個個“標準化網紅”，但均是曇花一現、難以持久。可再看看當下的網紅圈——有幾個長久呢？著實值得反思。

在當下這個MALL模式紅利已開始消退的時刻，或許“攤子鋪得越大、最后輸得越慘”，因為一旦革命性的產品出現了（如mall之于百貨時代），船大真的難掉頭，看看那些曾經獨占鰲頭的百貨大鱷們的現狀或許就明白了。

望有啟發。

*本文僅代表作者觀點，不代表聯商網立場