來源/觀點網 

撰文/彭瑩琛

作為全國重點的人口流入城市之一，廣州擁有悠久的商業史，見證了海上絲綢之路、十三行的發展，再至近年各大資本的入局形成新的競爭格局。

5月11日，原太陽新天地正式更名為“廣州天河領展廣場”，正式冠名領展的核心商業產品線--領展廣場。

作為珠江新城最大單體購物中心，太陽新天地（即現在的廣州天河領展廣場）一路走來十分坎坷，流拍三次、輾轉多年，直至在被領展收購后再煥發出新的生機。

兩年改造

2021年6月4日，領展房產基金以32.05億元收購目標公司HKPD20 Holding Limited的全部已發行股份及相關貸款。項目公司為太陽新天地購物中心唯一擁有人，完成交易后，領展將（透過其特別目的投資工具）成為該物業的唯一擁有人。

據觀點新媒體了解，太陽新天地購物中心，位于廣州市天河區馬場路36號，是8層高商業發展物業連同4層地庫。根據估值報告，該物業包括約9.01萬平方米的零售面積及設有800個泊車位的停車場；物業估值為33.50億元。議定物業價值較物業估值折讓約4.3%。

領展表示，收購事項符合其投資政策，亦符合管理人的目標，即通過收購實現增值效益，并為基金單位持有人帶來更高回報。通過于中國的一線城市及海外增添具有資本增值潛力的優質創收物業來追求增值效益，是通過持續的資產增值措施實現內部增長以外的另一策略。

24天后，領展房產基金發布完成收購太陽新天地購物中心公告。至此，太陽新天地購物中心正式更換持有人。

同年12月，領展房產基金再發布公告稱，經調整資產凈值為負債凈額10.969億元小于備考經調整資產凈值，買方將支付一筆相當于該差額的調整付款。

因被幾次轉賣及定位搖擺，太陽新天地并未因優秀的區位環境獲得強大的客流量。善于翻新改造的領展，為其制定了分階段的資產提升計劃，第一階段資產提升涉及規模約為2億元，并計劃于2023年完成改造。

室內設計方面，公共空間被重新翻新，全面提升商場的檔次，營造舒適的購物氛圍，呈現更高品質的環境空間；品牌租戶組合方面，以“領展購物廣場”系列商場的一貫風格和要求，領展為商場重新定位并重塑品牌。

其中，東翼原廣百百貨位置釋放出的1萬多平方米商業面積內部裝修已完成，外立面的翻新工程也在逐步推進，停車場、戶外園林工程也將在9月下旬完成改造并全新亮相。

5月11日，該購物中心舉行“以熱愛，致新生”為主題的項目更名儀式，宣告了太陽新天地已成為過去式，天河領展廣場正式加入廣州商業競爭局。

雖然今年一季度消費回暖，商業租賃活動有所恢復，但廣州全市空置率環比上升0.9個百分點至15.5%，平均租金錄得每平方米每月644.2元。

此外，年內廣州將有七個購物中心開業入市，將對原有商業零售市場帶來進一步沖擊。第一太平戴維斯預計這將繼續使項目間的出租表現和租金的差異擴大。

競爭更加白熱化下，作為領展廣州第一個存量商業整體改造項目，天河領展廣場將創造怎樣成績呢？

多年變遷

與正佳廣場、天河城等不同的是，人們津津樂道于太陽新天地豐富的流轉史。

太陽新天地最初定于2010年開業的，后因多個高端品牌缺席延期至兩年后，于2012年9月底全面開業。在接下來的11年內，太陽新天地經歷了多次拍賣及轉型升級。

2019年5月，廣州鐵路運輸中級法院在人民法院訴訟資產網發布公告稱，太陽新天地購物中心將被整體拍賣，起拍價為28.84億元，涉及資產包括813套房產、車位，其中商業建筑面積90112平方米。

評估報告顯示，該物業估值41.2億元，但七折出讓并沒有吸引到買家入手。

因牽涉復雜的債權抵押及股東博弈，太陽新天地這一“燙手山芋”使得萬科、華潤等在盡調后選擇放棄。

三次流拍后，太陽新天地于當年11月被債權人掛牌轉讓債權。

11月15日，廣東金融資產交易中心網站發布公告，太陽新天地產權人華駿公司的債權人之一興業銀行掛牌轉讓債權30.41億元，標的金額為18.08億元并要求一次性付清。

半月后，五礦信托公告稱，已于11月26日與廣州陛鹿物業管理有限公司簽署了《債權轉讓協議》，將“興業銀行-廣州太陽新天地物業收益權投資單-資金信托之特定物業收益權”債權及擔保權利按現狀轉讓給陛鹿物業。

后續又有報道稱，債權受讓人陛鹿物業已向廣鐵中院申請以太陽新天地整體抵債。

而在領展收購前，陛鹿物業背后的不良資產投資專業平臺翰德東輝就對太陽新天地進行了債權處置及資產提升。

獲取項目債權之后，翰德東輝對其進行了司法處置、以物抵債、現場接管、資產運營和價值提升、退出出售等一系列專業工作。

從最初定位為高端購物中心，轉型到“快時尚年輕商業”，后定位為“家的N次方”，面對太陽新天地定位不清晰、頻繁轉型的問題，翰德東輝在商場原餐飲比例較高的情況下提升租戶品質，再針對“玩”、“逛”增加招商。

經過物業改造、定位及商戶組合調整等提升后，太陽新天地的人流量、客單價實現了明顯的增長。因此，翰德東輝可以將優化后的太陽新天地轉予商業運營企業。

隨后，領展完成收購事件成為太陽新天地的一個轉折點。