出品/商業地產志 

撰文/戴小西

11月29日，新世界發展集團在盤中突然停牌，隨后宣布上任僅2個月的行政總裁馬紹祥辭職，改由新世界執行董事兼新世界中國地產行政總裁黃少媚接任，變動即時生效。

自9月底，被視為家族第三代接班人的鄭志剛辭任行政總裁職務后，新世界發展短時間內再次經歷高層更迭，尤其是馬紹祥尚未度過「試用期」便匆匆離任，在上市公司中實屬罕見。

香港四大家族之一的鄭裕彤家族，正經歷著前所未有的動蕩。

紛繁龐大的商業版圖

梳理鄭氏家族的商業版圖，如同抽絲剝繭。家族產業橫跨珠寶、地產、基建、保險等多個領域，旗下多家上市公司錯綜相連，織就起一張復雜而龐大的商業網。盤根錯節猶如榕樹根系般的結構，使鄭家的傳承與演變始終成為業界關注的焦點。

*數據出自鄭氏家族上市企業公開財報

周大福珠寶集團（下文簡稱「周大福珠寶」）

周大福珠寶是鄭氏家族的起點，也是其家族產業的根基。從推出999.9黃金首飾開創行業標準，到構建覆蓋多元消費群體的品牌矩陣，周大福珠寶始終走在行業前列。

集團旗下除了「周大福」以外，還有HEARTS ON FIRE、ENZO、SOINLOVE與MONOLOGUE等多個品牌，分別切入不同細分領域，構成豐富的品牌生態。

截止目前，周大福珠寶已在全球布局約7500家直營和加盟門店，門店類型覆蓋周大福標準店、面向年輕消費群體的周大福MONOLOGUE、高端定位的周大福薈館JEWELRIA，以及弘揚傳統工藝的周大福傳承。

集團近日發布2025財年上半年財報，雖然營收和歸母凈利潤出現下滑，但經營利潤逆勢增長4%，顯示出穩健的盈利能力和強勁的內生動力。

與此同時，周大福珠寶宣布將在未來五年內對全球門店進行全面翻新，推動品牌全面升級，以適應快速變化的市場環境和多元化的消費者需求。首家新概念店已在香港中環開業。五層樓高的內地首家旗艦店落地上海，預計于明年開業。

*周大福珠寶全新中環概念店 | 圖據官方

新世界發展集團（下文簡稱「新世界發展」）

新世界發展核心業務涵蓋物業開發、物業投資及酒店經營等多個領域，業務遍布大中華。其中，香港的物業開發與投資由集團本部直接管理，中國內地的相關業務則由全資子公司新世界中國地產有限公司（下文簡稱「新世界中國」）負責推進。

2024財年，新世界發展來自持續經營業務的綜合收入約357.82億港元，同比減少34%；核心經營利潤約68.98億港元，同比減少18%。年度虧損171.26億港元，為近20個財年以來首次出現虧損。

新世界百貨中國有限公司（下文簡稱「新世界百貨」）

新世界百貨在中國內地運營22家「新世界」和「巴黎春天」，覆蓋全中國12個主要城市包括北京、上海、重慶、武漢、南京、天津、長沙、鄭州、煙臺、沈陽、蘭州及綿陽，總樓面面積（GFA）約92萬平方米。

截至2024年6月30日，公司總資產達到102.06億港元。根據2024年度財報，盡管同店銷售繼續呈現負增長，但下滑幅度較去年同期有所收窄，顯示出一定的恢復勢頭。與此同時，經營利潤和年度凈利潤成功扭虧為盈，反映出公司在運營效率和成本控制方面的顯著改善。

*圖據新世界百貨中國有限公司官網

新創建集團（下文簡稱「新創建」）

新創建是一家主要在中國內地和中國香港特區擁有多元化及市場領先業務的綜合企業。集團業務包括收費公路、保險、物流、建筑及設施管理。新創建集團曾是新世界發展旗下的重要子公司。自去年起，周大福企業計劃將新創建私有化，目前完成收購76.17%，成為新創建主要股東。2024財年業績穩健，股東應占溢利飆升44%，達到20.8億港元。

瑰麗酒店集團

瑰麗酒店集團旗下有瑰麗酒店、新世界酒店及度假村、Asaya和Carlyle & Co.4個品牌，在全球23個國家設有48家酒店。此外，目前還有34個正在建設中的新酒店項目，未來將進一步發展包括在中東地區的沙特阿拉伯利雅得、舒拉島和阿馬拉等市場。

龐大的產業布局之下，鄭家第三代已然成為產業承接的重要角色。

*出自鄭氏家族上市企業公開財報

K11是個好生意嗎？

9月底，隨著鄭志剛退出家族核心管理層，新世界發展同時宣布與鄭志剛全資擁有的公司AC Group Limited簽訂出售合約，向后者轉讓五家K11關聯公司股份，交易總額約為6000萬港元。這些公司主要運營管理K11品牌物業及其他相關業務。

同時，雙方還簽訂了授權協議和商標許可協議，交易額達到1.5億港元，最終的交易總額為約2.1億港元。

在出售事項完成后，AC Group將在全球發展「K11」品牌，而新世界發展將根據使用「K11」品牌的第三方管理業務的收入收取許可費。

直接點說，就是新世界發展將K11的經營管理權外包給AC Group，K11仍然是新世界旗下的資產及品牌，新世界發展仍是K11的大業主，是K11商場和辦公樓資產擁有人。

K11出售也引來不少熱議，最大的焦點莫過于K11是不是給新世界發展拖后腿了。

其實，自2019年下半年以來，新世界發展便積極實施去杠桿化策略，逐步出售非核心資產以降低債務壓力。截至2024財年，集團已經完成了約77億港元非核心資產的出售。

集團主席鄭家純也在近期的股東大會上進一步闡明，當前的首要任務是減輕公司負債，確保現金流的回流，并提到在負債水平得到有效控制后，公司將恢復派息。

那K11到底是個好生意嗎？

我們的答案：「是，也不是」。

K11作為鄭志剛的商業創舉，承載了其濃厚的理想主義色彩。

無論是2008年首創的K11 Art Mall，還是耗時10年、花費26億美元的K11 MUSEA，都是香港為數不多能夠展示本地和國際藝術家作品的公共商業空間，也在全球藝術與商業生態中占據了一席之地。

2014年，上海K11的莫奈展也引起極大轟動。55幅莫奈的經典作品首次進入購物中心B3層的美術館空間，前所未有的創新之舉顛覆了商業地產與文化藝術的關系。據傳該展覽的保費就高達60億港元。

2021年，鄭志剛曾在一檔播客中被問到給K11打幾分。他坦言，K11是他探索藝術與商業融合的「開荒」之作。作為一個全新的物種，評價K11需要從多個維度出發，他當時打分在80-85分。

可以說，K11是帶有濃厚的鄭志剛個人色彩的品牌，是他對于商業理想的實踐。撇開理想主義色彩，K11在實際經營層面的表現如何？我們從財報中尋找答案。

*數據出自鄭氏家族上市企業公開財報

K11系列產品線一直以來都是新世界發展旗下投資型物業的核心主力，尤其是香港地區的兩個K11項目，始終維持著穩定的市場表現。

之前有消息透露，K11 Art Mall收到華潤隆地的收購意向，洽購價高達90億港元。從財務角度來看，這一數字不僅是對租金回報率和品牌價值的認可，側面印證了其在香港市場的稀缺性。

與此同時，在上海這個商業競爭異常激烈的核心商圈，上海K11也保持了較高的出租率。

不過，K11作為藝術商業的先驅，并非在所有城市都能如預期般順利推行。

自品牌誕生以來，K11便以藝術與商業相結合的創新模式吸引了全球目光，尤其是在香港、上海等城市，藝術商業的獨特定位為它贏得了大量對藝術和文化有高需求的高凈值人士青睞。

所以，必須指出的是，K11顯然具有強烈的城市依賴性，其目標消費者群體高度集中在經濟與文化資本較為集中的大都市。

尤其在經濟增速放緩、消費結構逐步趨向理性的當下，K11在其他城市面臨較大的運營壓力與定位挑戰。

鄭志剛離開后的K11會怎樣？

是否會迎來一場「換血式」的轉型？但不排除在未來幾年，K11品牌或許在某些城市，會根據不同城市調整「藝術」的使用比例，轉化為更具「普適性」的市場形態。

比如，今年9月底剛開業的寧波K11，在設計和業態規劃上更為注重滿足本地消費者的情感需求，力求通過獨特的品牌組合，打造出能夠激發幸福感的體驗。

*寧波K11 | 圖據官方

盡管前景充滿挑戰，K11在接下來的幾年內仍有不少重要進展。

未來4年，K11 MUSEA內的7大國際奢侈品品牌將啟動升級，總面積將超過3萬平方呎；

全港首個旅游娛樂地標11 SKIES，首階段親子娛樂設施將于明年第二季陸續開放，零售、餐飲及專業服務則會配合香港國際機場與航天城整體項目的開發時間，擬于2025年第四季起逐步投入服務；

K11中國內地首個旗艦項目K11 ECOAST亦即將迎來開業；

上海第二座K11已經鋼結構封頂；

廣州K11 Select明年進入交付期。

這些項目的落地，或許能為K11帶來新的增長機會，但能否進一步深化藝術商業的內涵與外延，提升品牌在不同市場的適應性，仍將是未來幾年的關鍵考量。

*數據出自鄭氏家族上市企業公開財報

最后我們想聊聊新世界發展新任行政總裁黃少媚女士。今年夏天，在寧波K11的一場活動中，我們近距離感受到黃女士的風采。她在臺上的從容發言，展現出大氣且干練的女高管形象。

一個令人印象深刻的細節是，當天活動結束已經是晚上9點多，大部分人選擇留宿寧波，而黃女士卻是連夜趕回廣州。據新世界中國的小伙伴介紹，黃女士對時間管理有著嚴格的要求，盡管事務繁忙，她依然能兼顧多重角色。

在以男性為主導的商業領域，特別是上市家族企業中，像黃女士這樣能擔任核心管理職位的外姓女高管鳳毛麟角。

女性管理者不僅要突破傳統的性別偏見，還要面對更為復雜的職場挑戰。而女性的韌性與智慧，以及對細節的把控和戰略定力，構筑起了女性領導力的獨特價值。

新世界發展的新篇章將如何書寫？K11未來會走向何方？我們送上祝福，也拭目以待。

*本文封面和開篇圖圖源官方