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時(shí)間回到2016年，紅星美凱龍湖南懷化商場(chǎng)正式對(duì)外亮相，這一家居企業(yè)第200家“Mall（購(gòu)物中心）”由此落成，而紅星美凱龍一舉成為中國(guó)規(guī)模最大、數(shù)量最多的大型商業(yè)Mall運(yùn)營(yíng)商。

木匠出身、靠借來的600塊錢白手起家的紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建新，曾常年在江蘇常州首富之位，那一年紅星美凱龍拿下“全球Mall王”的稱號(hào)，幾乎可以稱得上是其企業(yè)與個(gè)人數(shù)十年來的巔峰。

但不到十年間，車建新的人生境遇與其一手打造的紅星美凱龍的經(jīng)營(yíng)狀況都發(fā)生了驟變。2025年5月13日，紅星美凱龍家居集團(tuán)發(fā)布公告，董事車建新家屬收到云南省監(jiān)察委員會(huì)通知，對(duì)車建新立案調(diào)查并實(shí)施了留置措施，后續(xù)信息至今未再公布。

而今年的紅星美凱龍，在營(yíng)收上依舊顯出疲態(tài)——據(jù)近期紅星美凱龍披露的2025年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，上半年公司預(yù)計(jì)歸母凈虧損15.9億元至19.2億元之間；扣非后的歸母凈虧損為5.1億元至6.2億元。

作為一度擁有最多商場(chǎng)的“全球Mall王”，這兩年紅星美凱龍的自營(yíng)商場(chǎng)數(shù)量從250家縮水到76家，另?yè)?jù)財(cái)報(bào)披露，今年已是紅星美凱龍?zhí)潛p的第三年，自2023年至2024年累計(jì)虧損超50億元，已將2020年至2022年的盈利悉數(shù)吞噬，如今年無法實(shí)現(xiàn)扭虧，紅星美凱龍或?qū)⒂|發(fā)退市風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

紅星美凱龍給予市場(chǎng)的警示，絕不僅是一家民營(yíng)企業(yè)應(yīng)對(duì)“行業(yè)冷靜期”的快速收縮——隨著家居行業(yè)整體對(duì)成本、環(huán)節(jié)摳得越來越細(xì)，這家“過去王者”的持續(xù)低迷，更大程度上是在告訴所有人，零售經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)實(shí)際上是效率競(jìng)爭(zhēng)。

知其然知其所以然，才能更好地決策企業(yè)的發(fā)展。

靠做家居界的“包租婆”年賺53億元

了解一家公司往往需要從它賴以生存的盈利模式說起。

在車建新以往的報(bào)道中，人們很容易看到這樣一個(gè)故事：說幾十年前，他的女兒想吃肯德基，車建新忙里偷閑，帶孩子“趕時(shí)髦”排著長(zhǎng)隊(duì)吃了一頓，然后突發(fā)靈感——當(dāng)時(shí)肯德基能做連鎖，為什么大市場(chǎng)不能做連鎖呢？于是開創(chuàng)了特色的家居連鎖商業(yè)模式。

時(shí)至今日，故事的真?zhèn)我巡豢芍�，但師從肯德基的商業(yè)模式，卻在紅星美凱龍的發(fā)展中有跡可循。

事實(shí)上，以“連鎖”為外殼、“收租”為核心的生意，在連鎖模式下相當(dāng)普遍，開創(chuàng)者就是麥當(dāng)勞、肯德基等行業(yè)巨頭。以麥當(dāng)勞為例，業(yè)內(nèi)一直認(rèn)為其是“披著漢堡外衣的地產(chǎn)公司”，具體來說，麥當(dāng)勞通常會(huì)借助品牌勢(shì)能用低價(jià)租長(zhǎng)期合約，再溢價(jià)轉(zhuǎn)租給加盟商，因?yàn)檫@一模式一度讓租金收入占到總營(yíng)收近40%。

從紅星美凱龍的運(yùn)營(yíng)模式中，也可以看到，無論是自營(yíng)商場(chǎng)還是企業(yè)負(fù)責(zé)管理的商場(chǎng)，“租金”為其帶來的利潤(rùn)同樣不菲�！懂�(dāng)代企業(yè)》查閱近年的財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，紅星美凱龍2024年?duì)I收78.21億元，其中自營(yíng)及租賃業(yè)務(wù)收入為53.6億元，占比達(dá)到68.5%，2025年一季度的財(cái)報(bào)則顯示，該塊業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比更是提升至77%。而行業(yè)人士指出，這部分收入最大的構(gòu)成，其實(shí)來源于商戶收租。

從某種意義上來說，紅星美凱龍本身依賴的是一種相當(dāng)于“包租婆”的攤位賣場(chǎng)模式，通過買地獲得商場(chǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)后統(tǒng)一招商，從而收取租賃費(fèi)和管理服務(wù)費(fèi)，再為加入賣場(chǎng)的其他商家提供貼牌、委托經(jīng)營(yíng)管理等服務(wù)。

除了傳統(tǒng)的租金收入，紅星美凱龍還通過配套服務(wù)盈利，包括物業(yè)管理費(fèi)、銷售額提成、數(shù)字系統(tǒng)使用費(fèi)、廣告推廣服務(wù)等形式，為商戶打造一種“服務(wù)捆綁包”，讓紅星美凱龍從“房東”（自營(yíng)商場(chǎng)）甚至“二房東”（托管商場(chǎng)）角色，逐步向服務(wù)型合作者轉(zhuǎn)變。在這個(gè)模式下，商戶不僅僅是租戶，更是在一個(gè)成熟商業(yè)體系中的一環(huán)，平臺(tái)方也可以靠持續(xù)提供增值服務(wù)提升毛利率。

紅星美凱龍主營(yíng)業(yè)務(wù)分行業(yè)、分產(chǎn)品情況 圖源：紅星美凱龍2024年年度報(bào)告

在這一模式下，紅星美凱龍就需要不斷買地、建商場(chǎng)來擴(kuò)大營(yíng)收規(guī)模。但和房地產(chǎn)公司一樣，其營(yíng)收高強(qiáng)度地依賴于重資產(chǎn)的運(yùn)作，而開發(fā)并經(jīng)營(yíng)自營(yíng)與負(fù)責(zé)托管的商場(chǎng)，本身也屬于高杠桿的投資行為，隨著負(fù)債額持續(xù)提升，風(fēng)險(xiǎn)也接踵而至。

負(fù)債高達(dá)676億元，激進(jìn)擴(kuò)張的副作用

自2023年一季度開始，紅星美凱龍的盈利能力明顯收縮，季度營(yíng)收呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，歸母凈利潤(rùn)逐漸轉(zhuǎn)向負(fù)值、虧損不斷拉大。

雖然2025年第一季度財(cái)報(bào)中，紅星美凱龍的總資產(chǎn)價(jià)值顯示仍超過1100億元，但是其負(fù)債總額也達(dá)到了約676.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率逼近60%。業(yè)內(nèi)通常認(rèn)為主營(yíng)商場(chǎng)、百貨零售類企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率適宜水位在40%至60%，同時(shí)銀行對(duì)60%以上的高負(fù)債率企業(yè)經(jīng)常也會(huì)收緊貸款政策，紅星美凱龍已經(jīng)相對(duì)接近了紅線。

紅星美凱龍資產(chǎn)負(fù)債表 圖源：同花順

那是不是家居賣場(chǎng)走不自營(yíng)、全租賃的路線會(huì)更加彈性呢？不妨把視野放大到這個(gè)賽道的另一家代表企業(yè)，作為參考對(duì)比。

2019年，紅星美凱龍的老對(duì)手居然之家借殼上市深交所（后改名：居然智家），這一年披露的財(cái)報(bào)顯示了其分銷渠道的結(jié)構(gòu)，其中連鎖家具商場(chǎng)占23%、非連鎖家具商場(chǎng)占37.39%、線上零售占7.21%，如超市、品牌專賣店和傳統(tǒng)家具一條街等其他分銷渠道占32.4%。

與紅星美凱龍不同，居然智家將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式視為家居商場(chǎng)運(yùn)作之本。截至2024年底，公司直營(yíng)的83家賣場(chǎng)中，僅有17家為自持物業(yè)，其余66家為租賃。公司本身并不沉重投入資產(chǎn)建設(shè)，而是以輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，迅速將賣場(chǎng)布局進(jìn)一線及省會(huì)城市，并且挑選地段優(yōu)質(zhì)的地段，使得租賃業(yè)務(wù)具備長(zhǎng)期可持續(xù)性。

從管理上來說，居然智家作為“二房東”，面對(duì)盈利下滑等問題時(shí)，能快速退租低效益的門店、漸少損失。但輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，意味著毛利率、凈利率相對(duì)于自營(yíng)來說往往較低，同時(shí)長(zhǎng)期租約可能面臨租金上漲壓力，兩個(gè)因素疊加下，輕資產(chǎn)的家居市場(chǎng)主要面對(duì)的是營(yíng)收下滑的壓力，即難以通過資產(chǎn)增值獲利。

事實(shí)也是如此，據(jù)居然智家發(fā)布的財(cái)報(bào)，租賃及其管理業(yè)務(wù)毛利率近幾年連續(xù)走低，2024年的毛利率同比下滑5.23個(gè)百分點(diǎn)至41.04%，核心業(yè)務(wù)盈利能力持續(xù)走弱，導(dǎo)致居然智家整體的銷售毛利率降至27.35%，凈利率降至6.44%。

因此，輕重運(yùn)營(yíng)或許只是模式之爭(zhēng)，而不是兩家如今經(jīng)營(yíng)承壓的關(guān)鍵。

錯(cuò)把“渠道”當(dāng)“壁壘”，忽視核心是效率之爭(zhēng)

從根源上來說，紅星美凱龍和居然智家一樣，都錯(cuò)把“渠道”當(dāng)做了自己的“護(hù)城河”——消費(fèi)渠道，恰恰是會(huì)更迭的。

一方面，房地產(chǎn)下行確實(shí)是一個(gè)環(huán)境因素，另一方面，家居相關(guān)的消費(fèi)習(xí)慣也沖擊著兩家賣場(chǎng)型家居企業(yè)。

線下來說，2018年以來各個(gè)地區(qū)、房企推行的精裝房策略，讓家居家裝家電的零售市場(chǎng)份額流向了工程訂單。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，目前中國(guó)主流百?gòu)?qiáng)房企的平均集采率估計(jì)會(huì)在80%-90%這個(gè)區(qū)間，不少頭部房企（如萬(wàn)科、保利、龍湖等）的家居家裝家電核心品類集采率早已超過90%，很大程度上擠壓了賣場(chǎng)的盈利能力。

而線上化這塊，兩家也難以打開太好的空間。紅星美凱龍的數(shù)字化平臺(tái)早早啟用，但用戶復(fù)購(gòu)率低，線上銷售占比較小，比如“星閃購(gòu)APP”在2024年線上GMV約為18億，用戶復(fù)購(gòu)率僅9%，客單價(jià)也遠(yuǎn)低于線下；居然智家也在推以線上交易、網(wǎng)店交易為代表的新業(yè)務(wù)方面，但這塊收入在2024年的總盤中占比不足12%，毛利率僅15%，與租賃賣場(chǎng)41%的毛利率差距仍很大。

零售不能光靠規(guī)模，還要看效率。有機(jī)構(gòu)對(duì)紅星美凱龍的自營(yíng)商場(chǎng)做過坪效測(cè)評(píng)，平均下來約為1121元/平方米/月，而業(yè)界認(rèn)為，一般開業(yè)5年以上的成熟期商場(chǎng)，銷售坪效超過2000元/平方米/月稱得上優(yōu)秀，銷售坪效處在1400元至2000元/平方米/月之間的才能稱得上合格。

歸根結(jié)底，紅星美凱龍作為行業(yè)巨頭的下滑，揭示了家居賣場(chǎng)本質(zhì)還是“中間商”的尷尬定位，以及銷售效率的相對(duì)不足，并且這幾年未能為市場(chǎng)和消費(fèi)者創(chuàng)造足夠增量?jī)r(jià)值，從而陷入“價(jià)格虛高（對(duì)比集采與線上化）→客戶流失”的泥淖。

當(dāng)然，這并非紅星美凱龍一家的事，而是整個(gè)行業(yè)都要面臨的陣痛——瑞典家居巨頭宜家中國(guó)2024財(cái)年?duì)I收占集團(tuán)全球銷售額的3.5%，低于去年同期的3.6%；日本家居大賣NITORI（宜得利）2025年上半年在中國(guó)關(guān)閉21家門店，關(guān)店比例高達(dá)20%，涉及北京、天津、寧波、福州等城市……

跟不上時(shí)代速度，難免躲不過貼地振翅的“遇冷期”——或許宜家還是那個(gè)宜家，美凱龍還是那個(gè)美凱龍，但中國(guó)的消費(fèi)者已經(jīng)變了。