摘要：有些人認為在三四線城市，按照目前縣域經濟的發展狀況，依據人均可支配收入水平，很難生存大型購物中心。是什么讓他們對三四線城市的購物中心產生如此判斷，三四線城市大型購物中心就真的無法存活嗎？中國商業地產聯盟專家委員鴻偉摩爾董事長楊建偉先生深入研究表示，中國購物中心正在由一線發達城市向二三線城市發展……

    中國的購物中心發展至今已有近 20年的時間，從最初自發的探索到主動的嘗試到后來的快速發展，最后到最近幾年的全國性開發高潮，我們既積累了很多的寶貴經驗，也走了不少彎路，付出了高昂的學費。目前，銀行信貸緊縮與寬松交替、下調貸款利率、限購令、限價令等政策直接導致了房地產住宅市場溫度轉冷后加溫。各大房企、基金、投資者都將目光投向受新政影響較小的商業地產。萬科、保利等大型房地產企業都在大規模提高商業地產在企業戰略布局中所占比例，一時間商業地產的熱度驟升，萬達和銀泰更是加速擴張。
    商業地產市場，一線城市資源相對有限，市場競爭激烈，運作成本及絕對風險較大；二線城市投資趨勢也日趨飽和。于是開發商紛紛尋找價值洼地，推動有潛力地產板塊的投資發展，三四線城市正成為商業地產的發展熱土。中國購物中心正在由一線發達城市向二三線城市普及，城市型購物中心是國內購物中心目前開發的主流，購物中心正在從大而全的操作模式往主題化、精細化的方向轉變。與此同時，三四線城市也已經意識到了越來越多的房企進駐，所以現在很多城市都開始重新修編其總體規劃，并把房地產行業作為一個重點來考慮。這對當地的房地產市場和開發商來說，都是非常大的機遇。
    目前購物中心模式正在從一二線城市向三四線城市發展，發展的首要因素，是當地區域的消費能力和收入水平相對較高，尤其是浙江、江蘇等東部區域。同時，三、四線城市本身商業模式比較傳統。很多商業街多數是自發形成的，缺少系統科學的規劃。商業形態比較初級，商業雜亂，零散商業居多，大品牌商家、知名品牌不是特別多。介于以上因素，購物中心連鎖企業選擇進入該區域后，自然成為城市商業的地標，成為當地唯一的匯集生活、休閑、餐飲、娛樂、購物于一體的一站式家庭型時尚生活廣場。
    根據中國購物中心產業資訊中心報告顯示：截至2011年底，預計中國開業購物中心將達到2795家，而一線城市將擁有821家，二線強城市僅次于一線，累計開業達752家購物中心。值得關注的是，三線城市購物中心累計開業量將達到544家。與一二線相比，我國三線城市數量龐大，但商業發展程度較低，購物中心這種新興商業業態更是在2002年以后才在少數的三線強城市有所發展，而大量的三線中、弱城市還是購物中心行業的空白市場。
    資料顯示隨著一線城市購物中心數量趨于飽和、市場競爭日益激烈、投資成本逐年加大等因素的影響，越來越多的開發商、零售商把目光放到了二線和三線城市，而與二線城市相比，三線城市的市場空白更大。
    據了解2003年（含2003年）之前，三線城市購物中心開業量僅為42家，而二線城市為415家，一線城市為218家。總體來看，2004年-2010年，中國購物中心無論是在開業量還是開發體量以及投資額方面，這七年內都得到了快速的發展，與03年之前相比，一線與二線城市的增幅差距不大，分別為2.5倍和2.2倍。而三線城市的增幅非常明顯，2004年-2010年期間購物中心累計開業的數量是2003年之前開業量的11.8倍，由于三線城市購物中心起步較晚，雖然近年來放量較之過去明顯，但開業總量上依然低于以二線城市。考慮到三線城市數量龐大，報告認為在一個較長的時期內，三線城市的商業地產發展潛力巨大并且有持續大幅度增長的可能性。
    分析結果顯示，三線城市購物中心商業建筑面積增速最快，達到83.9%，但絕對體量依然較低，預計2011年底，三線城市的購物中心開發體量將達到1152萬平方米左右。而目前擁有購物中心的城市數最多的二線城市的體量增速均在30%以上，增速遠遠低于三線城市。
    另外，二線強城市的購物中心商業體量最高，2009年底，已開發的購物中心體量為3814萬平方米，預計2011年底，將超過5000萬平方米，增速達36.6%，是一二線城市中增速最快的。報告認為值得注意的是，雖然一線城市的體量最高，但未來兩年的增速卻最低，因此報告認為一線城市的商業地產增長的驅動力將逐漸從大體量開發轉為持續運營和擴大消費，而更多的開發投資機會將留給二三線城市，特別是三線城市，投資潛力巨大。
    中國商業地產聯盟專家委員—鴻偉摩爾董事長楊建偉認為隨著中國經濟發展水平的不斷提高，居民消費能力的逐漸增強和新的消費觀念和消費習慣的加強，以及中國購物中心投資商、開發商實力和能力不斷加強，中國商業地產資本市場的逐步形成，中國購物中心發展將進入發展的黃金時期。未來 10 年，中國將會有更多購物中心落成開業。對于購物中心來說，很多三四線市場還是空白，當超市業態布點越來越密集并且難以擺脫微利的困局，掌握資源與多業態運營經驗的區域零售商到三四線城市投建購物中心將成為趨勢。中國購物中心業態發展趨勢是多元化、主題化、休閑化，一二線城市成熟商圈中的購物中心多以年輕時尚或高檔精品主題來操作，而三四線城市、城市新興商圈或郊區中的購物中心項目則多以生活配套、家庭娛樂的主題來操作。

   鴻偉摩爾：中國商業聯合會授予:“中國商業地產金牌策劃服務機構”的專業策劃公司，公司一直專注于摩爾業態及商業環境的深度研究、致力于商業地產市場研究、定位規劃、招商運營、運營管理的專業資深商業地產策劃與運營管理公司。公司悉心研究各類城市的消費與市場環境，專業從事“SHOPPING MALL、商業步行街、主題專業市場、社區MALL、旅游、創意地產”等物業形態的前期市場及環境調研、可行性研究、項目主題定位、商業模式及功能規劃設計、招商代理、商業經營管理等核心服務。