羅湖區東門商圈和人民南片區產業業態規劃和城市更新項目
城市設計具體建議
深圳市新摩爾商業管理有限公司楊寶民 宋恒明
2012年8月24日
前言
針對深圳新摩爾商業管理公司熟悉的東門商圈，楊總回憶了過去2002年在東門的工作經歷，看到東門十年多的產業發展變遷，將東門北片區和湖貝路片區系統的更新改造深度思考，創造性提出了迎賓館區域開放空間和地下空間向結合的開發思路。針對湖貝路片區，從城市設計的高度提出重視羅湖區文化公園的作用，將綜合體項目的合理商業定位、引流引導和公園空間有效結合，實現公眾和開發企業以及地方政府的多贏局面。
新摩爾公司的產業規劃由于楊寶民先生親自參與牽頭，達到了較高的研究水平，對羅湖區產業規劃將起到促進作用，因此，公開發表研究成果，讓社會公眾鑒別真實水平。
目 錄
一、 東門商圈及周邊區域產業業態定位-----------------------3
二、 東門區域項目業態規劃和城市設計建議-------------------4
(一).東門北片區業態規劃及改造建議------------------------4
(二).湖貝路華潤項目城市設計建議--------------------------9
(三).黃貝嶺舊村改造項目商業規劃建議---------------------13
三、人民南及火車站片區產業業態規劃思路-------------------15
(一).深圳酒店更新單元建議-----------------------------15
一、東門商圈及周邊區域產業業態定位
東門商圈涉及規劃范圍：東門迎賓館和工人文化宮，湖貝片區，黃貝嶺。
人民南和深圳火車站片區：大中華廣場羅湖區，深圳酒店更新單元，
產業定位：現代商貿、文化創意產業、總部經濟
城市改造相關產業規劃和產業空間布局建議：
總部經濟(迎賓館改造區域，深圳酒店更新項目重點吸收商貿企業總部進駐，深圳華潤公司湖貝路項目重點招商商貿和文化企業總部進駐，黃貝嶺重點引進企業總部進駐沿著深南大道布局的寫字樓)
稅收規劃：通過以上項目增加20萬平方米以上優質辦公樓，新增企業總部未來稅收每年要增加20億元以上。
現代商貿和商業規劃：東門是一個比較成熟老商圈，零售為主(茂業百貨和太陽百貨以及天虹百貨是龍頭)，批發為輔助(寶華白馬市場等)，東門主要消費人群是深圳中低收入年輕人群，少量是高收入人群。東門百貨業態基本飽和，現在需要的是購物中心和文化商品和文化娛樂以及休閑業態，以便實現商圈業態升級，極大增加商圈的活力和商圈的動力。
二、東門區域城市更新項目業態規劃和城市設計建議
(一).東門北片區業態規劃及改造建議
◆ 業態類型
規劃區商業種類繁多，業態齊全，包括零售、批發、酒店、餐飲、娛樂休閑等等，其中以零售業最為發達兒，包括五金、布匹、美容美發、藝術城(古玩、書畫類)、動漫城、東升郵幣卡收藏市場及其他小商品。大型商場較少，僅有一個天虹商場，屬于中等百貨。
◆ 商鋪類型
現狀集中商業主要有天虹商場、東門薈和南海中心飲食城，其余多為沿街商業。
業態升級方向：藝術城重點引進中等商品為主，嚴格控制假貨;急需增加文化娛樂業態，建議在改造后的工人文化宮和迎賓館廣場增加類似大家樂開放舞臺，鼓勵年輕打工人群參加健康向上的文化活動。餐飲業態需要增加中等價格為主的品牌中餐廳三家以上，東門大多數餐飲場所需要排隊等待。
東門北片區城市設計建議
東門北片區更新單元總用地面積：24.57公頃;
開發建設用地面積：10.84公頃;
東門北土地利用規劃圖
東門北單元規劃技術指標
1. 迎賓館建議達到五星酒店標準，酒店面積不少于5萬平方米，不僅能夠接待國內游客，而且要滿足接待外國顧客標準，具有鮮明的嶺南文化特色，小平同志下榻的桂園建議作為南巡紀念館。
迎賓館新增寫字樓突出生態環保特色，適合一流企業總部進駐，高端企業總部作為重點。
3. 利用入口廣場地下空間，建議設置下沉廣場和兩層收費的地下停車場，增加1000個以上停車位，徹底解決東門北地區停車難問題。
4. 利用東門工人文化宮和迎賓館等，建議增加文化和體育休閑娛樂面積4萬平方米以上，適當減少商業經營面積。
(二).湖貝路華潤項目城市設計建議
本片區改造更新后，規劃總計容建筑面積約為197.6萬平方米，容積率為8.29，其中零售、娛樂部分約為43萬平方米、辦公部分約為37萬平方米、公寓及居住部分約為116萬平方米。
我們建議如下：
3.項目分期基本合理，羅湖區文化公園可以移動位置，但是羅湖區文化公園的面積過小，入口空間尺度過小，難以讓大家共享，建議今后重點深化方案。
4.建議湖貝路購物中心中增加電玩，書吧，電影院，新華書店，健身中心等文化娛樂等動感業態。
(三).黃貝嶺舊村改造項目商業規劃建議
黃貝嶺舊村鳳凰路的超市---沃爾瑪
黃貝嶺舊村改造二期涉及到深南大道形象，對羅湖區城市形象影響較大。項目利用地下空間與地鐵銜接，開發地下空間建議以停車為主，地下商業面積建議控制在1萬平方米以內，區域內已經有大型超市沃爾瑪等。
2.建議減少寫字樓數量，增加寫字樓高度，讓集中式購物中心擁有良好的空間體驗環境，同時增加空間的通透性，讓北側住宅擁有更好的風水。
3.沿著深南大道寫字樓建議重點引進企業總部，建議提前進行宣傳，根據企業總部要求進行量身定制。
人民南及火車站片區是八十年和九十年代初期的商業旺區，以深圳國貿大廈作為區域的商業和辦公龍頭，吸引眾多外地游客購物，曾是深圳市標志性建筑。2000年以后該區域商業明顯衰落，華強北商圈和東門商圈吸引了更多人流，華潤萬象城吸引了高端消費群體，盡管金光華購物中心增加了人民南商業體量，但是區域消費依舊不旺。
深圳總體規劃要求，深圳特區要在“一國兩制”的框架下更好地服務香港，支持香港繁榮穩定，在粵港澳合作中發揮先行、先導、先試的示范作用。
今后人民南產業業態規劃方向是：商貿和進出口，總部經濟
從商業規劃角度，建議羅湖區政府爭取發揮口岸優勢，享受某些香港免稅政策，應該增加國際名店和香港特色商品專賣店和特色免稅商品購物中心，減少和東門商圈的同質化。利用香港CEPA政策，要將香港特色商業在人民南集中展示和批發到內地市場。
人民南部片區總部經濟發展策略：
1. 盤活現有大型樓宇，例如，吸引更多大企業進駐國貿大廈等辦公樓，改造城中村為更多企業總部辦公人員提供良好配套居住環境和子女教育環境。
2. 為部分大企業量身定制大型總部，新建項目例如大中華廣場需要高起點規劃，注重前期招商工作，根據大企業的要求進行規劃設計，注重周邊環境的改善和和諧。
(一).深圳酒店更新單元產業規劃與產品定位建議
深圳酒店更新單元位于深南大道和人民南路以及建設路包圍區域，深房百貨等項目過去不注重前期研究和商業規劃，定位錯誤，經營失敗，國有資產損失過億，教訓沉痛和深重。
項目拆遷物業總面積13 萬余平方米，拆遷談判已完成總量 的80% ; 由于項目所在區域是深圳的東西主要干道的特點，建議以寫字樓為主，重點引進大企業總部，特別是商貿企業和進出口企業總部。
.本項目位于人民南，西側直接面對深圳火車站，屬于深圳門戶區域，城市形象極為重要，建議增加改造范圍，分期開發，總體規劃。
深圳大中華集團是深圳開發總部大樓比較有經驗的企業，已經成功在福田區開發大中華廣場，引進五星酒店和眾多企業總部。
如果大中華集團不愿意單獨開發二期，建議大中華集團和村集體公司兩家合作，統一規劃后聯合開發。
本項目辦公樓適合重點發展總部經濟，適合引進國內大型進出口企業總部等進駐。
