深圳蔡屋圍CBD產業業態規劃

　　深圳新摩爾商業管理公司楊寶民宋恒明

　　2012年8月24日

　　深圳蔡屋圍CBD是深圳第一個建成的金融區和中央商務區，高拉大廈和農民房混雜，提升整體規劃建設水平是迫在眉睫的事情。

　　酷熱的天氣下，楊寶民先生親自帶隊多次踏勘深圳蔡屋圍金融區的每條街道，拿著自己的方案與現場核對，從不同地塊的產業功能定位到具體綜合體高度從四個角度進行認真觀察，實踐出真知，新摩爾對深圳蔡屋圍金融區CBD提出了保留優質建筑，拆除部分建筑打造世界一流商業文化綜合體的構想，要比上海和北京的CBD更有改革開放的文化特色。在產業功能定位的基礎上，新摩爾公司和德國KAN建筑設計事務所研究深圳蔡屋圍CBD的城市設計。

　　新摩爾公司以獨特的視角對羅湖區的核心區域進行研究，提出了自己的創造性見解。

　　新摩爾公司的產業規劃由于楊寶民先生親自參與牽頭，達到了較高的研究水平，對羅湖區產業規劃將起到促進作用，因此，公開發表蔡屋圍CBD產業規劃研究成果，讓社會公眾鑒別不同公司的真實水平。

　　目 錄

　　一、 蔡屋圍CBD產業發展現狀------------------------------2

　　二、 蔡屋圍CBD產業發展環境------------------------------5

　　三、 蔡屋圍CBD產業發展戰略------------------------------7

　　四、 蔡屋圍CBD產業規劃與城市更新策略--------------------8

　　五、具體更新項目定位建議---------------------------------9

　　1.深南大道以北項目建議-----------------------------------9

　　2. 深南大道以南項目建議----------------------------------11

　　一、 蔡屋圍CBD產業發展現狀

　　(一) 發展基礎

　　圖1 深圳蔡屋圍金融中心

　　至2006年深圳蔡屋圍金融中心規劃出臺。然而，當時在蔡屋圍、深南東路和人民南路一帶已很難找到一塊沒有派上用場、面積較大的空地。現有的樓宇由于過舊或缺乏必要的網絡等硬件設施，不符合金融機構的要求。金融機構分散化的趨勢在進一步繼續擴大。

　　圖2 全國最好的綜合體----深圳華潤萬象城

　　站在地王大廈上俯瞰蔡屋圍，小產權房在高樓的包圍中顯得很是沉默。舊城改造工程轟轟烈烈在展開。而一個叫蔡珠祥的村民，注定成為這場舊改的焦點。蔡珠祥1997年在宅基地上建起六層洋房，并成為“史上最牛釘子戶”。2007年，京基集團最終以過千萬元人民幣與蔡珠祥才達成拆遷協議。

　　2007年11月19日，蔡屋圍金融中心區舉行建設啟動儀式。由蔡屋圍實業股份公司與京基集團合作建設的蔡屋圍金融中心區是集金融辦公、六星級商務酒店、公寓、大型購物中心及回遷安置住宅于一體的超大型綜合項目。項目建成后，蔡屋圍將成為名副其實的“深圳華爾街”。

　　目前，這座樓高98層，規劃高度達439米的京基100金融文化中心大廈，已經直指蒼穹，成為深圳又一“地標”。京基100還配備了大型名品購物中心KK mall。

　　深圳大劇院、深圳書城奠定了初步的文化基礎，與倫敦金融區等相比，我們還缺乏一流的文化藝術以及博物館，缺乏高端金融人才聚集所需要的必要硬件環境。

　　(二) 存在困難

　　困難之一 由于蔡屋圍存在大量握手樓、招手樓，農民房缺乏規劃，質量低下，消防隱患突出，嚴重制約蔡屋圍CBD發展。

　　困難之二 部分金融機構已經離開蔡屋圍，選擇前往福田CBD發展。

　　困難之三 文化產業和藝術氛圍距離國際消費中心較遠，今后在引進人才，增加文化藝術設施，營造國際消費中心氛圍方面還需要做大量工作。

　　困難之四 現有體制和機制還不適合建設管理一流金融中心，優秀金融和文化人才進入深圳存在障礙，管理體制需要進一步完善。

　　二、 蔡屋圍CBD產業發展環境

　　未來二十年是蔡屋圍CBD的關鍵時期。從未來發展環境不難看出，全球經濟格局將發生重大變革，美國次貸危機之后又引發了歐洲債務危機，美元的量化寬松政策正在使得美元逐漸成為廢紙，紐約未來的金融中心地位將逐漸發生動搖。珠江三角洲一體化進程將加速，深圳正在成為高新技術產業化中心和華南金融中心，這將對深圳蔡屋圍CBD的發展產生影響，總體而言機遇多于挑戰。

　　(一) 面臨的機會

　　1.經濟全球化、社會信息化和發展低碳化推動世界經濟方式轉變。深圳是信息產業高度發展的城市，擁有一批信息產業龍頭公司，在互聯網和物聯網發展方面處于前沿地位。低碳環保要求我們建設的蔡屋圍CBD應該充滿生態環保特點，避免粗放發展，需要集約利用土地，高效率使用能源。

　　2.經濟發展方式加快轉變

　　圖3深圳五年來進出口貿易數據圖

　　3.深圳發展總體趨勢良好

　　未來二十年深圳將不斷扮演珠三角龍頭城市角色，在全國高新技術產業發展方面不斷扮演排頭兵角色。

　　2011年深圳全年規模以上通信設備、計算機及其他電子設備制造業增加值2820.86億元，比上年增長20.0%，占規模以上工業增加值比重53.9%。

　　全年高新技術產品產值11875.61億元，按現價比上年增長16.7%，占規模以上工業總產值58.2%，比上年提高2.3個百分點。其中電子信息產業10451.08億元，增長16.6%;新材料及新能源650.90億元，增長17.5%;光機電一體化574.62億元，增長17.1%;生物技術119.88億元，增長18.5%;環保及其他79.13億元，增長17.9%。

　　(二) 面臨的挑戰

　　1. 國際金融危機影響深遠美國是世界金融危機的制造者，不僅向歐洲轉嫁金融危機，而且美國投資銀行向中國，特別是香港和深圳輸出金融毒品，危害深圳金融環境。

　　深圳實體經濟困難，中小企業生存壓力加大。

　　2. 國際貿易摩擦加劇 深圳企業自主知識產權在國際市場上分量不足，我們在眾多領域還沒有占領產業鏈上端。

　　3. 區域存在產業結構趨同化同志化現象

　　深圳羅湖區打造國際消費中心需要及時處理好和廣州以及香港的關系，適度差異化，擁有自己的獨特特色。例如，深圳高新技術產業優勢明顯，高端消費性電子產業應該走在全國前列，打造國際消費中心需要擁有自主品牌的展示。

　　4. 深圳社會問題較多羅湖區需要在社會管理上迎接挑戰

　　本地人口少，外地人口多，社會治安不如香港和上海。貧富差距加大，普通百姓沒有充分享受改革開放的成果。打造國際消費中心需要穩定和安全的社會環境，需要普遍增強百姓的安全感，需要良好的法制化環境。

　　三、 蔡屋圍CBD產業發展戰略

　　(一) 指導思想

　　高舉中國特色社會主義旗幟，以鄧小平理論和三個代表重要思想為指導，深入落實科學發展觀，僅僅圍繞深圳發展現代金融、物流等支柱產業的思路，推動現代服務業發展，積極建設蔡屋圍金融中心。

　　(二) 基本要求

　　1. 堅持區域聯動，大力提升對外開放的水平和質量。

　　依托蔡屋圍金融中心發展，重點服務珠三角發展，形成區域聯動的大格局。

　　2. 堅持高端發展 圍繞創新驅動。

　　轉型發展的要求：積極發展現代金融和高新技術產業服務集群，重點打造羅湖區國際消費中心，發揮深圳設計之都優勢，加快深圳自主品牌建設步伐，提高展示和營銷水平，著力引進國際消費中心所需要的高端金融和設計以及國際品牌經營人才。

　　3. 堅持先行先試 打造國際消費中心人才引進先行

　　深圳是中國的特區，改革需要建立公平的社會制度，為更多人創業提供發展機會。

　　羅湖區快速發展需要首先改革戶籍制度，讓金融和文化創意以及設計人才都自由進入羅湖區生根發展，鼓勵他們安家落戶。

　　羅湖區打造國際消費中心就是要改革不適應羅湖區發展的制度障礙，營造發展的環境優勢，讓企業總部愿意落戶在羅湖區，為總部進駐的相關人才的居住、子女教育等提供良好的環境。

　　4. 注重城市規劃的合理性和人性化 實現高質量的發展

　　注意蔡屋圍金融區辦公物業、零售物業、文化藝術設施、居住面積和公園綠地面積的適當比例。

　　注重產業發展的投入和產出比，在較小的羅湖區蔡屋圍金融區實現更大的產出。

　　四、 蔡屋圍產業規劃與城市更新策略

　　總體發展目標：未來二十年要成為深圳金融聚集區以及華南區CBD 國際名品專賣店和購物中心聚集地，積聚一批金融企業總部和國際貿易企業和文化藝術交易企業總部，積聚一支專業性國際化的高素質人才隊伍，形成國際貿易質的飛躍，將深圳蔡屋圍打造成為真正的金融中心和國際消費中心的核心代表性區域。

　　產業規劃方向：金融服務業為主，文化創意產業，高端商業為輔助

　　重點發展業態：城市文化綜合體，國際名品專賣店，環保型總部辦公樓，白領和金領公寓

　　主要措施：以現有地王大廈和京基100為依托，在晶都地塊建設深圳品質最好的世界一流金融與主題文化綜合體，強化金融中心地位 ，以華潤萬象城和KKMALL為依托，在紅嶺路和深南大道臨街面增加高端商業，突出國際消費中心的亮點。拆除與CBD極不協調的城中村握手樓，建設規范的高尚居住區域，為CBD配套服務。

　　城市更新范圍：蔡屋圍北片區，南片區含晶都酒店

　　城市更新策略：

　　打造具有現代氣息和嶺南文化特色的現代化金融CBD,樹立金融集聚區和國際名品消費中心的形象。

　　考慮區域道路交通和生態環境的承載力，以可持續發展的理念考慮改造的規模，注重產業發展，以增加單位面積產出(稅收和就業)，每個地塊考慮具體業態。

　　注重CBD所需要的高端金融人才和國際名品經營高端人才的引進和培養，制定配套的人才引進政策。

　　五、 具體更新項目定位建議

　　地塊6,78一期改造用地面積：127822.3平方米

　　現狀容積率2.6

　　改造后總建筑面積875724平方米

　　地塊5晶都酒店地塊項目定位：

　　世界一流綜合體六本木的特征：

　　5A辦公樓(配備一流美術館和城市規劃展覽館)，世界最美的空中花園(可以種植水稻)。辦公，酒店，購物中心和公寓等功能齊全。

　　晶都酒店地塊占地面積50667.65平米，容積率12,可以建設60萬平方米綜合體。

　　超越東京六門木綜合體的措施：

　　1.晶都地塊的改造建筑設計周期必須在2年以上，否則難以做出世界一流綜合體作品，評價的主要依據是金融等客戶和建筑設計和規劃設計專家，行政領導意見只能作為參考，不能作為決定性意見。

　　2.主塔樓單層面積不小于4000平方米，滿足國際著名企業總部生態辦公要求。

　　項目必須具有鮮明的主題文化，能夠代表深圳改革開放的偉大成就和鮮明文化特色，我們認為以深圳改革開發主題酒店和當代藝術館為載體，更能體現深圳特色、深圳風格。

　　3.當代科技藝術館和深圳以及香港城市規劃館建議設在主塔樓，建議放在次頂層的兩層樓，反映深圳和香港一體化的成就。

　　晶都酒店綜合體模型初步構想