營業稅是房地產企業三大稅負之一。如何將營業稅行政法規融入房地產開發業務？把零散、抽象的稅法與紛繁復雜的房地產業務結合起來，一網打盡而絕無遺漏，完成從稅務專家到房地產稅務管理大師的飛躍！

1、           房地產企業集團的收入會計核算分布在“營業收入”“營業外收入”“投資收益”“財務費用”4個科目之中。是否所有記錄于這四個科目的貸方的“收入”均須申報營業稅？區分“應稅收入”與“非應稅收入”有沒有一個根本的標準和依據？

2、           不動產銷售收取的預收賬款繳納的營業稅，是“預繳營業稅”嗎？為什么說正是財務經理的這個錯誤“預繳營業稅”觀念構成了侵犯納稅人所得稅權益的元兇？

3、           租賃保證金是否應繳營業稅？北京東城區地稅局官員說“租賃保證金屬預收租金”，廣州地稅局說“租賃保證金屬于價外費用”，你“從了”嗎？

4、           認籌金是否應繳營業稅？

5、           承包商逾期未索取的質保金轉作本公司營業外收入后，須交營業稅嗎？

6、           房屋被地鐵公司拆遷而從地鐵集團取得的補償款，武漢市地稅局稽查局要補營業稅，理由是“應當視為銷售不動產收入”。從還是不從？

7、           客戶簽訂《預售合同》后放棄購房，沒收的定金是否應繳營業稅？穗地稅發[2003]141號認定“如納稅人當期沒有發生營業額，其取得的賠償金按原約定的行為征收營業稅”是否合法？

8、           街道辦同意給予本公司一筆財政補貼資金，但要求本公司先開具稅務發票才肯撥付。開或不開？交不交營業稅？

9、           集團公司實行資金集中管理。總部資金平臺卻沒有取得財務公司《金融業務許可證》。項目公司存放在總部的資金收取的“存款利息”是否應繳營業稅？福建省地稅局的會議紀要規定征稅合法嗎？

10、        稅務官員可以自由裁量“價外費用”嗎？稅務官員稱房地產公司代業主辦理房產證而代收的各種稅款和行政規費（例如印花稅、契稅、工本費、房屋維修基金）、不返還的定金或違約金都是價外費用，都要繳營業稅，你從嗎？

11、        物業公司代收的“排污費”“垃圾處理費”，物業公司需申報營業稅嗎？

12、        房地產公司向業主收取的測繪費、合同律師見證費，是否應納營業稅？

13、        銷售一套精裝修別墅（樣板房）價格1200萬元，業主要求簽訂1000萬房屋銷售和200萬精裝修兩份合同、分開開具發票，財務可否同意？200萬裝修收入是否申報營業稅？

14、        銷售樣板房一并銷售的空調、家具、家電，是否需要申報增值稅？

15、        “交5000抵5萬”銷售業務應當如何操作業務流程、合同價款、開具發票？如何預防稽查局找碴？

16、        “老業主推薦新客戶贈送6個月物業管理費”，應當如何操作最節稅？物業公司免收6個月管理費是否應當視同銷售仍然確認會計收入、申報營業稅？是否還負有代扣老業主20%的個人所得稅的義務？

17、        銷售部為營造銷售氣氛而組織開盤現場抽獎品活動，所發生的費用應確認為“銷售費用”還是“營業外支出”？公司是否負有代扣20%個人所得稅的義務？

18、        “買房送車位”業務應當如何約定合同條款方能抵御地稅稽查局找麻煩，要求按“無償贈送”核定車位價值另課營業稅？因房地產熊市降價安慰老業主而加贈的車位又如何操作？銷售部設計的操作模式是另簽一份“價格為0或者1元”的車位銷售合同，存在什么風險？

19、        舊城改造業務對老業主還建的房屋，應當如何申報營業稅？按市場評估價還是按成本價？外部會計師行要求上市公司會計按市場公允價對還建房屋確認營業收入，又如何報稅？還建業務營業稅應當在簽訂《拆遷還建協議》日申報，還是在房屋建成交付并確認會計收入后再申報？

20、        《土地出讓合同》約定配建“兩限房”、“低價商品房”，售價低于成本，如何進行會計與稅務處理？

21、        土地出讓合同約定建設若干面積70/90戶型回遷樓，以成本價3000元/平米由政府回購用于安置被遷拆居民，超面積按市價7600元/平米計價。收回遷款日、交樓收取超面積價款日應如何進行會計處理？回遷面積應以什么價申報營業稅，3000元還是7600元？以什么價確認土地增值稅拆遷補償費成本扣除金額，7600元還是3000元還是4600元？

22、        地產集團公司總部從銀行借入資金，再調給項目公司使用，應當如何操作？總部向項目公司收息還是不收息？收取利息是否應申報營業稅？收取利息公司應開具發票還是收據？

23、        委托信托投資公司向其他關聯企業發放貸款，信托公司以扣減《貸款合同》貸款方印花稅后的利息收入凈額移交給委托公司，城市公司以實收的利息凈額貸記“投資收益”。貸款利息收入應納營業稅應由信托公司還是本公司申報？按什么口徑申報計稅依據？

24、        房地產開發公司與國土局下屬土地儲備中心（事業單位）控制的國有公司簽訂《合作開發協議》，從事土地一級開發，本公司的主要職能是負責提供融資和管理。一級開發完成，如最終未能成功拍得該塊熟地，由土地儲備中心控制的國有公司返還開發公司全部建設成本和資金利息，如何進行會計處理？如何申報營業稅？對方要求開具稅務發票，可以開嗎？土地儲備中心及其下屬國有企業為獲取銀行貸款，要求與公司簽訂不實際執行的總包合同，公司可以配合嗎？

25、        開發公司指定的分包商是制造商，例如幕墻制造商包安裝、鋼結構制造商包安裝、鋁合金門窗制造商包安裝，該制造商向總承包商開具的商品銷售普通發票可以作為總包商扣減分包營業額的憑證嗎？上海、沈陽等地稅務官員提出“分包營業額扣減憑證只準是本區建安發票”，正確嗎？

26、        為什么說一個優秀的稅務經理必需能夠精準地把握“納稅義務發生時間”？兼職管稅的財務經理把握不準，后果又如何？

27、        有總局的稅務官員稱“2009年修訂后的營業稅條例就是向收付實現制靠攏”，營業稅的納稅義務發生時間判斷原則已經全面轉向收付實現制。該說法正確嗎？論判定營業稅納稅義務發生時間的根本規則。

28、        2010年地稅局稽查局官員檢查一外資房地產開發企業，發現該公司于2009年12月簽署一批《房地產買賣（預售）合同》，合同總額約3000萬元。后因按揭貸款指標的控制，中國銀行一直未能發放按揭貸款。該公司僅就已收取的首期款約1000萬元申報繳納了50萬元的營業稅。稅務檢查人員認為：《房地產買賣（預售）合同》已經簽署，企業已經取得了“索取營業款項的憑據”，根據營業稅暫行條例的規定，該企業應全額申報營業稅。未收到的按揭款應確認為應收賬款，應收賬款未能如期收取是企業的經營問題，不能因此少繳國家稅款。要求該企業補繳營業稅100萬元，加收滯納金，并按偷稅罰款。你從還是不從？

29、        營業稅的納稅義務發生時間與會計收入確認時間之間是否存在聯系？預收賬款在哪些情況下負有營業稅納稅義務，是不是像官員所說的“稅法不清晰”，“哪個企業稅務沒有問題！”？

30、        客戶簽訂《認購書》后交付的1萬元認購定金，在簽訂《預售合同》之前公司是否需要申報營業稅？武漢地稅稽查局稱應當在收到定金日申報營業稅，依據是國稅函發[1995]156號第18條：“預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天”。稅務經理是否應該接受此觀點？實踐中的危害是什么？

31、        違規提前銷售，收款報不報稅？因限購政策而未備案的銷售合同，報不報稅？

32、        某商業物業出租，按照租賃合同，租戶須于每年1月一次性預繳全年租金。問：應如何確認收入？逐月分攤，還是一次性確認？應如何申報營業稅和企業所得稅？

33、        某商業物業出租，按照租賃合同，第1年為免租期。問：會計上第1年是否確認收入？第1年是否應當申報營業稅？稅務官員稱應按照市場租金水平核定租金收入征收營業稅。

34、        房地產企業會計應當設立哪些科目核算“收入”？在會計信息化的大型房地產企業集團，稅務經理應當從哪些科目取數？為什么必需堅決反對稅務官員濫解釋納稅義務發生時間？

35、        武漢市地稅局在征管系統中設置預警公式，如果申報“應稅收入數”<“發票開票數”，系統自動鎖機，不準公司繼續開具發票，直到公司按差額補報稅款為止。據稱，其執法依據是國稅發[2008]80號文件“票表比對，以票控稅”，票表不一致即予停售發票。以票控稅，動輒鎖票！你如何應對？

36、        接手老地產公司稅務管理，如何整體復核控制營業稅納稅風險，而無懼于稽查局的恐嚇？

37、        一個房地產法人公司幾個開發項目跨幾個鄉鎮，各鄉鎮稅務所都要求在該所申報納稅。應如何應對？每個鄉鎮每個地塊注冊一個分公司嗎？

38、        電梯、空調、門、窗、排水設備、消防器具、智能化設備、幕墻、信報箱、潔具、家具、五金、鋼結構等，在總包合同中應當約定甲供還是乙供？約定乙供的設備，被總包商要求開發公司承擔3.18%的營業稅及附加，理由是地稅局的規定，是否合法？

39、        在總包合同中建筑材料（鋼筋、混凝土）應當約定甲供還是乙供？約定乙供，被總包商要求開發公司承擔3.18%的營業稅及附加，是否合法？

40、        外墻裝飾主材（涂料、面磚、石材）應當甲供還是乙供？地稅局要求裝修公司將甲供建材也一并申報營業稅，理由是《財政部、國家稅務總局關于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務征收營業稅問題的通知》（財稅[2006]114號）已經被財稅[2009]61號文件廢止了；裝修公司要求開發公司負擔，應該答應該要求嗎？精裝修業務，涂料、墻磚、電線、燈具、園林設備或林木應當甲供還是乙供？

41、        為什么說幕墻、門窗、定制家具、鋼結構必需向生產廠商直采？其節稅原理何在？

2012年10月