葉檀：三線城市頻現鬼城別把所有爛賬留給后人

    中國出現空巢城市。營口、常州等新現房地產風險的三線城市，說明復制房地產拉動的舊城鎮化、工業化模式在中小城市風險極大。營口在建房超過當地人口所需，房價收入比過高，房地產困境無法解決。營口被沈陽與大連兩座大城市夾擊，難以吸引到更多的人口與資金進入該城市。這是所有的中小城市面臨的相同困境，無法分享城鎮化過程中的人口與資金紅利，房地產成為無源之水，政府的收入因此縮水。

    資金去了兩個地方，其一是國內一線城市，其二是托中國資金之福的遙遠的城市，溫哥華、多倫多之后，洛杉磯是后起之秀。

    南加州房市報告顯示，投資型買家以現金搶購市場上為數不多的房屋，促使南加州房價大漲，且沿海高價位房屋銷售強勁。

    位于圣地亞哥的房地產統計公司DataQuick的報告指出，南加州獨棟屋和集合住宅去年12月的中間價位32.3萬美元，較2011年12月的27萬美元上漲19.6%。去年12月的中間房價較11月上漲2000美元，是2008年8月以來的最高價位。DataQuick指出，去12月成交房屋現金買主占33.8%，高于一年前的29.8%，更遠高于2000年以來每月平均數17.3%，顯示借貸不易，以及投資客對房地產興趣大增。

    美國全國房地產商協會(NationalAssociationofRealtors)最新調查顯示，截至去年3月的過去12個月中，海外投資客在美國購買房地產的金額高達820.4億美元，比前一年660.4億美元的投資額，再度攀升24%。南加州房地產市場來自海外的投資，主要為中國大陸與香港、臺灣地區的華人。

    國內一線城市房地產價格上升，海外移民聚居地房價上升，說明兩點：第一，中國城鎮化圍繞一線城市進行布局，一線城市的有形、無形資產的價值不可替代。無論小城鎮有多少房產，除了極少數適合旅游、適合創新之地，其他實業基礎不佳、環境不理想、服務不到位的城市，難以吸引到外地購買者。第二，推動房價上升的主要是高收入群體，目前高收入者購房的集中地是國內大城市，和養老、安置財富的海外移民地。

    逐漸出現的三線城市 “鬼城”，給有關方面敲響警鐘。這些城市依靠基礎建設與房地產拉動的城鎮化不可持久，這些城市有足夠的基礎設施與商業物業，卻沒有人在這些物業中定居、創造財富。相反，由于大量負債導致這些城市未來的稅費環境不安全，當地消費價格過高，阻擋了本地從農村進入城市的人口。中國目前的資金只能拉動高鐵通過的重點城市，絕不可能讓所有的小城鎮一步登天。而南加州的華人購房熱，預示中國資金外流方興未艾，對于中國投資市場絕不是好消息。

    拔苗助長的城鎮化已經出現明確的風險信號，但土地城市化并未因此止步，地方債務規模還將擴展。1月23日，據《經濟參考報》披露，多地提“壯大”地方投融資平臺，南昌、蘭州、北京等地已經提出明確要求。從目前的情況來看，固定資產投資中交通運輸倉儲、水利、教育、衛生以國有企業投資為主。按照東方證券預計，2012年全年上述城市固定資產四項投資完成額為6.67萬億元，地方融資平臺債務總規模將增至11.4萬億元，增速為11%。

    隨著空巢城市的增加，風險首先表現在房地產市場資產價格的回落，地方政府賴以抵押的物品價格大降，最終，依靠負債建設的城市必然會發生債務危機。不要說投資環境不讓人滿意的三線城市，就是某些大城市都會遭受債務動蕩的風險。

    唯一的辦法是放棄拔苗助長的做法，回到正常的城市化軌道上來。城鎮化需要建設基礎設施與房地產，但絕不意味著擁有基礎設施與房地產城鎮化就能成功，說到底，設施是給人用的，沒有具備創富能力與消費能力的人，所謂的城鎮化就是紙上談兵。

    希望地方政府從建設的高熱狀態降溫，讓鄂爾多斯與營口等城市警醒自己，而不是以大無畏的精神瘋狂舉債，把所有的爛賬留給后人。