近兩年來，隨著住宅地產政策調控的逐步加大，并且住宅類地產的進入門檻的加大等原因，促使和誘導了很多房地產開發企業競相開發商業地產。商業地產可謂風起云涌。無論房地產上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險企業、制造業等眾多其他行業的民營企業均紛紛轉向商業地產開發。除一線城市外，商業地產在二、三線城市，乃至四線城市紛紛嶄露頭角。

　　目前，各類投資企業對商業地塊用地的拿地熱情不斷升溫。眼下上市房企保利、招商地產、金地均加大了商業地產開發，一向聲稱專做住宅開發的萬科也已經高調進入商業地產，遠洋地產明確提出，在商業地產領域開發物業和投資性物業的投資比重50：50的既定戰略，萬通地產也宣稱，未來5年內其商用物業收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業占總資產的20%至30%。某大型開發企業，2010年一年該公司在多個城市取得了不下28單綜合性商業開發項目，目前正在廣挖商業地產設計運營人才，籌措資金，著手進入實體建設階段。可以說，當下這種手握數十單大型商業地產開發項目的房地產開發企業并非少數，可以說近2年以來，中國商業地產已經成為了房地產開發資金重點流向。

　　那是什么原因造成目前的狀況呢？簡單的來看，規避政策風險是絕對的“誘因”。

　　簡單的來看，開發商紛紛看好商業地產主要在于規避政策風險。因為一個區域內的住宅類項目的開發是有飽和度的，并且優質地段的住宅類土地已經基本罕見，特別是國家對于住宅類房地產項目的政策調控，也加重了繼續開發住宅類項目的未來風險，那為了規避風險，商業項目成為了大家的首選，特別是二三線城市的商業項目，更是各開發商首選。那些二三線城市所處的區域，正處于城市發展的旺盛階段，政府要業績，急于招商引資，因此對能夠較大提升城市面貌的商業地產投資，特別是一些大企業投資的“城市綜合體”頗為青睞。在這些地方拿地，雖然也要按招拍掛程序走，但可以獲得和政府方面協商的余地，拿地勝算大。另外，經協商地方上往往會給與減免城市配套費用、分期開發等優惠，拿地成本可大為降低，又能規避風險，又能獲益，何樂而不為呢？

　　特別是商業地產不在新政調控范圍內，開發商對非政策調控重點地區的價格升值空間也十分有信心，但由于限購政策在全國普遍推開，從目前的政策形勢看，中央不但沒有放松對住宅的限購政策，全面緊縮的“銀根”，以及接連不斷的新政對商業地產資金來源正在產生巨大的影響。與此同時，銀監會也加大了對房地產信托的監管，通過各種政策詳細掌握房地產信托的風險數據確定是否出臺新的房地產信托業務監管措施。這種“引而不發”的政策效力，顯然會使此前房地產融資的重要渠道房地產信托的融資難度增加。此外，針對多家房企意欲扎堆“借殼上市”，證監會下發意見稿規范“借殼上市”。要求“借殼上市”須執行首次公開發行(IPO)趨同標準，擬借殼資產必須持續兩年盈利，且凈利潤累計超過2000萬等等。這些政策都對房地產開發企業的資金來源造成了極大的影響，即使開發企業把投資方向轉向了“商業地產”項目，規避了政策風險，但隨之而來的“資金”風險持續在增大，這對于盲目開拓商業地產項目市場的開發企業來講，是存在極大的風險的。

　　商業地產，特別是大規模的城市綜合體商業開發項目在資金鏈這一最主要的環節上日益加大的風險已不容忽視。

　　同時，從市場同質化和市場競爭層面來看，當前各行業企業一哄而上的開發商業地產項目，這所存在的風險顯而易見。商業地產必須對應需求量，盡管商業地產的升跌不會直接影響民生，但調控政策影響著房產投資者對樓市的預期。商業地產的投資需求彈性遠大于商品住宅需求。由地方政府主導、出于追求業績盲目的規劃，恐難免導致定位不準、規模不當，而對于未來投資回報不確定，將造成招商或經營困難。因此，在競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經濟發動機，大量地供應商業地產土地，一定會造成供大于求。

　　未來兩三年里各類商業項目將集中入市，供大于求在許多地方似成定局，所面臨的風險更加顯而易見，對于投資者來講，投資此類的商業地產項目，首先考慮的是對自己的適用性，特別是自己資金實力的把握，應該謹慎的合理運用自己的資金，并在自己可控的范圍內，適當的投資此類商業地產項目。
　　（觀點地產網）