家住五愛路附近的市民沈小姐閑來去家附近的一條新開商業(yè)街逛逛，發(fā)現(xiàn)這條街上品牌林立，且都是時尚高端品牌，讓她印象深刻的是居然還有一個以往只在錫城一家高端百貨內(nèi)看見的美國品牌的美容院。記者發(fā)現(xiàn)，與以往的零星小商鋪、小賣部和臨街商鋪相比，錫城近年來的社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出先聲奪人的規(guī)模效應(yīng)。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場正興起一股前所未有的社區(qū)商業(yè)開發(fā)熱潮，在滿足市民便利消費的同時，也創(chuàng)造著新的利潤增長點。

　　角色之變：從夾縫生存到加速開發(fā)

　　社區(qū)商業(yè)因市民聚居而興起，一些老新村里的小賣部就是社區(qū)商業(yè)的雛形。一直以來，社區(qū)商業(yè)就在城市核心商圈和次商圈的夾縫中尋求生存，扮演著滿足居民生活需要的角色。

　　但由于長期受開發(fā)商忽略，錫城不少居住區(qū)都缺乏商業(yè)配套設(shè)施，普遍存在著數(shù)量少、業(yè)態(tài)單一、偏重底商、開發(fā)和經(jīng)營嚴(yán)重割裂的局面，不僅不能充分滿足人們生活需求，而且盈利能力低下，很多社區(qū)商業(yè)都“先天不足”。不過近年來，這種局面逐漸改觀。隨著業(yè)主消費水平和對居住品質(zhì)要求的不斷提高，如今很多地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始重視小區(qū)商業(yè)規(guī)劃，很多樓盤在建造之初就做好了小區(qū)商業(yè)規(guī)劃和定位。另外，毗鄰社區(qū)的眾多城市綜合體對商業(yè)規(guī)劃的逐步完善，也讓萬達(dá)、哥倫布、寶龍廣場等城市綜合體逐漸成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要載體。這種配套商業(yè)，主要服務(wù)于附近的社區(qū)居民，其角色也隨著業(yè)態(tài)的不斷升級置換而發(fā)生著轉(zhuǎn)變。

　　在無錫市商業(yè)特色街發(fā)展規(guī)劃中，西水東商業(yè)街、萬達(dá)廣場商業(yè)步行街等18條特色街組合為“無錫區(qū)域級商業(yè)特色街群”。而這些特色街多半地處居民區(qū)附近，成為社區(qū)商業(yè)中的典型。以湖濱商業(yè)街為例，目前門店已有1200余家，且大部分都是品牌連鎖店，日人流量近5萬人次，去年的營業(yè)收入超10億元，成為錫城南部重要休閑消費產(chǎn)業(yè)集聚之地。

　　結(jié)構(gòu)之變：時尚品牌深入社區(qū)腹地

　　受制于社區(qū)商業(yè)的客流、地段，很多有一定市場知名度的時尚品牌很少愿意去社區(qū)，但是如今，社區(qū)商業(yè)的品牌結(jié)構(gòu)正發(fā)生著大變化，很多時尚品牌甚至高端品牌紛紛放下架子和顧慮，大力挺進(jìn)社區(qū)。附近居民需要買一些品牌產(chǎn)品時不用去市中心商圈，在家門口就能輕松搞定了。

　　記者留意到，太湖新城萬科新開的商業(yè)街上，引進(jìn)的都是永和大王、克麗絲汀、元祖、豪牛士等國內(nèi)連鎖餐飲品牌，大大改善了當(dāng)?shù)匾蛐鲁切陆ú惋嬎疁?zhǔn)不高的局面;西水東新開的商業(yè)街定位為“國際名品街”，無論是餐飲還是美容美發(fā)、休閑娛樂，引進(jìn)的都是高端品牌，儼然成為一條集休閑、娛樂、餐飲等多種業(yè)態(tài)組合的特色商業(yè)街區(qū)。

　　在社區(qū)城市綜合體內(nèi)，很多時尚服裝品牌更是以超大面積的形象店、旗艦店作為在錫開疆拓土的根據(jù)地。比如萬達(dá)的ZARA，無論是商品陳列還是商品豐富度，都超過市中心的ZARA專賣店。“市中心的ZARA 店內(nèi)的衣服擺放根本無法引起購買的欲望。但是萬達(dá)的ZARA 不錯，規(guī)模很大。邊上的P&B、波拉斯科之類的也都是ZARA旗下的子品牌，有點一線城市的味道。”消費者劉小姐感嘆。

　　時尚零售集團(tuán)HH也攜旗下自創(chuàng)品牌及來自全球的各色潮牌，于上周進(jìn)駐哥倫布廣場。其品牌負(fù)責(zé)人稱，在上海、杭州，HH都是與大型百貨公司聯(lián)手，此次進(jìn)駐無錫，卻是首選了非商業(yè)中心的社區(qū)百貨，且將一場巡回秀放到了時尚度遠(yuǎn)不如市中心百貨的社區(qū)舉行。“雖然品牌客單價在1000元以上，以社區(qū)商業(yè)現(xiàn)有的消費能力來看略貴，但是社區(qū)百貨未來的潛力還是被看好的。”該品牌負(fù)責(zé)人稱。

　　盡管社區(qū)商業(yè)最初只是作為社區(qū)居民的生活配套而出現(xiàn)的，但社區(qū)商業(yè)的開放性卻日益明顯。越來越多的征兆表明，社區(qū)商業(yè)將成為各路品牌征戰(zhàn)市場的真正“腹地”。而隨著大量的品牌形象店的“深入腹地”，過去無序、單一的社區(qū)商業(yè)形象，也將從此脫胎換骨。

　　牽手之因：條件匹配各得其所

　　“如果開發(fā)商最初對小區(qū)商業(yè)布局考慮得合理，商業(yè)規(guī)模、輻射半徑、人口基數(shù)足夠，那么我相信許多的品牌產(chǎn)品都會朝社區(qū)遷移，且分流的速度會更快。”崇安新城龍安置業(yè)負(fù)責(zé)人孫旭東的理由是，因為開發(fā)商和品牌雖然訴求不同，卻因同樣的目標(biāo)而走在了一起。

　　“以市中心百貨和社區(qū)購物中心舉例來說，兩者的操作模式不同，前者是以扣點的方式，而社區(qū)商業(yè)出租了物業(yè)，但是靠調(diào)動經(jīng)營戶的積極性來做，經(jīng)營壓力被分散。此外更重要的一點是，像ZARA、H&M 之類的很多快時尚品牌店因靠較大的營業(yè)面積、較低的租金承受能力、較快的商品周轉(zhuǎn)來獲利，所有的條件均難融于傳統(tǒng)的百貨業(yè)體制下，加上其商品豐富度本身就可組建一個小型百貨，它們的存在，會讓商場其他品牌生存艱難。而新興的社區(qū)商業(yè)基本能夠滿足很多品牌在傳統(tǒng)百貨中難以實現(xiàn)的夢想，二者的‘聯(lián)姻’必然是甜蜜而幸福的。”孫旭東認(rèn)為，未來市中心的品牌一定是中高端的集結(jié)，而多數(shù)時尚品牌會轉(zhuǎn)投社區(qū)商業(yè)的懷抱。

　　未來之形：打造8分鐘消費圈

　　據(jù)悉，社區(qū)商業(yè)是我市重點規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)種類。市商務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，社區(qū)商業(yè)適度集中配套，有利于聚集人氣，形成規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)，不僅能給居民帶來更完善的服務(wù)，更有利于降低居民區(qū)的噪音污染，使各個社區(qū)變成真正意義上的純住宅。另一方面，集中的商業(yè)配套使得資源配置更合理，避免了各開發(fā)商重復(fù)投資和建設(shè)、相互爭奪客源的尷尬。

　　在社區(qū)商業(yè)的未來布局上，市商務(wù)局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為應(yīng)該采取相對集中或集中與適當(dāng)分散相結(jié)合的方式，并與住宅保持適當(dāng)?shù)拈g距，避免干擾居民等為布局原則，設(shè)置行業(yè)齊全、服務(wù)配套較為完善的，以滿足居民日常生活消費為主的商業(yè)網(wǎng)點，主要經(jīng)營群眾生活必需品，服務(wù)對象為該區(qū)域及部分外來消費者的屬地型商業(yè)，力爭做到規(guī)模各異、層次多樣、定位明確、功能趨向多元化。在社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃上，這名負(fù)責(zé)人建議，商業(yè)網(wǎng)點可以小型購物中心的模式規(guī)劃，服務(wù)人口在4到6萬人，服務(wù)半徑為1500米左右，可重點發(fā)展中型超市、小超市、便利店、餐飲店、醫(yī)藥店、金融服務(wù)機構(gòu)、美容美發(fā)店、沐浴場所等8種社區(qū)商業(yè)必備性業(yè)態(tài)的連鎖網(wǎng)點配置。同時應(yīng)該加快引進(jìn)具有國際水準(zhǔn)的社區(qū)商業(yè)連鎖品牌，完善社區(qū)服務(wù)功能，提高居民生活質(zhì)量。“商業(yè)網(wǎng)點的經(jīng)營輻射半徑都應(yīng)該在400米以內(nèi)，在最短時間、最近距離內(nèi)迎合居民五花八門的日常需求，力爭做到以居民8分鐘消費圈為目標(biāo)，即社區(qū)居民在步行8分鐘內(nèi)可以滿足日常生活基本消費需求。”這名負(fù)責(zé)人稱。

　　記者了解到，無錫現(xiàn)有特色街區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售額已占全市總額的41%，成為拉動消費和推動區(qū)域發(fā)展的重要力量。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)還應(yīng)向特色商業(yè)街區(qū)發(fā)展，改變過去分散、規(guī)模小、缺乏特色和對生活干擾嚴(yán)重的局面，形成以商業(yè)、休閑、娛樂為主題，或者以景色、人文、風(fēng)情為主題的特色商業(yè)街，呈現(xiàn)出業(yè)態(tài)更豐富、主題更明確的特點，無疑會受到更多市民的歡迎。