中糧大悅城盤點(diǎn)
如今，城市綜合體遍地開花，shoppingmall扎堆上馬，品牌定位幾乎毫無二致，高端、一站式購物等詞匯已無法讓人們區(qū)分眾多綜合體項(xiàng)目的差異，也無法掩蓋項(xiàng)目雷同的性質(zhì)。于是，走差異化路線成了開發(fā)商們的必然選擇。但是如何在大體量的城市綜合體中脫穎而出?
大悅城從打造之初就定位為年輕、時(shí)尚、潮流，以18-35歲新興中產(chǎn)階級(jí)為主力市場(chǎng)，這讓世人眼前一亮。自2007年北京西單大悅城誕生至今，大悅城走過了5個(gè)年頭，沈陽中街大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城在此后相繼亮相。天津南開大悅城2011年底已經(jīng)開業(yè)，大悅城家族亮相市場(chǎng)的項(xiàng)目已達(dá)5個(gè)，成為中糧集團(tuán)城市綜合體的核心品牌。
一、已開業(yè)大悅城項(xiàng)目盤點(diǎn)(截止到2012年3月13日，依據(jù)中糧置地官網(wǎng)數(shù)據(jù)和媒體報(bào)道)
北京西單大悅城——2007年12月開業(yè)，占地面積為1.6萬平方米，總建筑面積20.5萬平方米，其中商業(yè)面積是9.5萬平方米。項(xiàng)目由購物中心、酒店式公寓、甲級(jí)寫字樓組成，一眾快時(shí)尚品牌如ZARA、H&M、APPLE、UNIQLO、BAUHAUS、MUJI成了西單大悅城的主力店。
★點(diǎn)評(píng)：位于北京著名商圈西單商業(yè)區(qū)的核心，是北京市延續(xù)至今具有悠久歷史和深厚文化底蘊(yùn)的商賈云集之地。在廣大消費(fèi)者中是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的黃金地段，更是首都經(jīng)濟(jì)繁榮的象征，日均客流量超過20萬，消費(fèi)力旺盛。 由于客流過多，使得項(xiàng)目物業(yè)管理稍顯老舊，部分細(xì)節(jié)也不如萬象城精細(xì)。
北京朝陽大悅城——2010年5月開業(yè)，占地面積為8.5萬平方米，總建筑面積40.6萬平方米，其中商業(yè)面積為23萬平方米。項(xiàng)目由購物中心和銷售式公寓構(gòu)成，ZARA、GAP、日本永旺百貨及超市、藍(lán)天城職業(yè)體驗(yàn)教育中心、金逸國(guó)際影城、歌友匯KTV、金錢豹國(guó)際美食百匯。
★點(diǎn)評(píng)：坐落于北京朝青商圈，緊鄰CBD中央商務(wù)區(qū)，眾多高品質(zhì)商業(yè)住宅項(xiàng)目匯聚此地，是工作在CBD區(qū)域高端商務(wù)人士的首選居住地，屬于新興高端居住重心區(qū)。核心商圈常住人口50萬人，輻射區(qū)常住人口250萬人。 由于地鐵施工，使得該地區(qū)交通非常不便利，人氣遠(yuǎn)不如西單大悅城，連永旺GMS百貨也不得不撤離，項(xiàng)目定位遭受質(zhì)疑。待地鐵今年竣工啟用，項(xiàng)目人氣將會(huì)極大提升。
沈陽中街大悅城——2009年5月開業(yè)(其中的A館早已開業(yè)多年，項(xiàng)目更名擴(kuò)建而來)。占地面積7.3萬平方米，總建筑面積54萬平方米，商業(yè)面積34萬平方米。由購物中心和公寓組成，主體結(jié)構(gòu)由ABCD四個(gè)館和沃爾瑪構(gòu)成。
★點(diǎn)評(píng)：位于沈陽最繁華、歷史最悠久的中街商圈，是沈陽市的商貿(mào)中心和旅游中心。商圈日客流量40-50萬，節(jié)假日達(dá)百萬人以上，年銷售額近百億元。
上海大悅城(一期) ——2010年12月開業(yè)。總占地面積9434平方米，1期項(xiàng)目總建筑面積6.87萬平方米。
★點(diǎn)評(píng)：地處蘇河灣新興商業(yè)區(qū)，聚集了眾多現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)，是上海市少有的自然景觀資源，地理位置十分優(yōu)越。其距離人民廣場(chǎng)5分鐘車程，距離外灘10分鐘車程，是上海市重點(diǎn)發(fā)展的東片核心段。雖然該商圈并非傳統(tǒng)成熟商圈，但借助于8、12號(hào)換乘站及靠近人民廣場(chǎng)和蘇州河的優(yōu)勢(shì)，以及大悅城獨(dú)特的室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)氛圍、豐富的餐飲娛樂組合及各類文化活動(dòng)，開業(yè)不久就成功打破業(yè)內(nèi)人士對(duì)該項(xiàng)目的疑慮，人氣日漸走高。
天津南開大悅城——2011年12月開業(yè)，位于和平區(qū)、南開區(qū)交匯處，建筑面積53萬平方米，是包括一站式體驗(yàn)型購物中心， 國(guó)際甲級(jí)寫字樓，酒店式服務(wù)公寓，高檔住宅等組成了多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。
★點(diǎn)評(píng)：地處天津市老城廂核心區(qū)域，便捷的交通優(yōu)勢(shì)使項(xiàng)目具有極大的輻射力，周邊3公里范圍擁有73萬人口，5公里范圍內(nèi)擁有330萬人口。周邊云集食品街、鼓樓商業(yè)街等著名旅游景點(diǎn)，每年接待600萬旅游人群。區(qū)域內(nèi)新增成熟高端社區(qū)300萬平方米，約14萬中高端消費(fèi)群體。比鄰天津大學(xué)、南開大學(xué)等著名高等學(xué)府，人文環(huán)境極好，是天津市重要的對(duì)外展示窗口之一。
二、在建大悅城項(xiàng)目盤點(diǎn)(依據(jù)中糧置地官網(wǎng)和相關(guān)媒體報(bào)道)
天津六緯路大悅城——開業(yè)時(shí)間待定。地處天津中央商務(wù)區(qū)，相鄰城市內(nèi)環(huán)。占地面積12.9萬平方米，總建筑面積105萬平方米，其中商業(yè)面積11萬平方米。建筑由購物中心、超高層公寓和住宅、超高層寫字樓組成。
★點(diǎn)評(píng)：所處的南站CBD區(qū)域是天津中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的最后一個(gè)組成部分，也是目前天津市區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、功能最全、規(guī)劃最為完善、定位最高的核心商務(wù)區(qū)。南站CBD以中糧六緯路項(xiàng)目、中信城市廣場(chǎng)、嘉里中心和渤海銀行總部四大項(xiàng)目為主體，依托京津城際線和津?yàn)I輕軌線，形成了以購物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店等高端商務(wù)在題為龍頭，以城市豪宅、高端會(huì)所、頂級(jí)酒店式公寓等附屬功能組合，直接輻射京、津、濱三地高端商務(wù)人群的復(fù)合型核心商圈。
煙臺(tái)芝罘大悅城——預(yù)計(jì)2013年開業(yè)。占地面積4.8萬平方米，總建筑面積29萬平方米。
★點(diǎn)評(píng)：煙臺(tái)市芝罘區(qū)，是煙臺(tái)唯一的市級(jí)商圈，具備輻射與服務(wù)全城的能力。芝罘灣是主城區(qū)核心商圈內(nèi)唯一的臨海地塊，被譽(yù)為“皇冠上的明珠”。這里匯集了煙臺(tái)70%的百貨及商品市場(chǎng)，是市民游客購物的首選。商圈內(nèi)商業(yè)以振華購物中心、振華商廈、百盛購物中心為代表，是煙臺(tái)市中高端百貨的主要場(chǎng)所。煙臺(tái)商業(yè)經(jīng)過20余年的逐漸發(fā)展，業(yè)態(tài)尚以傳統(tǒng)百貨為主，即將進(jìn)入升級(jí)換代時(shí)期，大型綜合商業(yè)和購物中心的開發(fā)將成為煙臺(tái)商業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)。
成都大悅城——將于2013年5月開業(yè)。位于成都西南二、三環(huán)之間，占地面積6.8萬平方米，總建筑面積25萬平方米。主體結(jié)構(gòu)為地上5層，地下3層，設(shè)有1600個(gè)停車位。
★點(diǎn)評(píng)：位于成都市五大核心區(qū)域之一的武侯區(qū)，在成都西南部，是距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)最近的主城區(qū)。項(xiàng)目依托三環(huán)路、武侯大道和川藏路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)以及未來3號(hào)、7號(hào)地鐵線構(gòu)成軌道交通組織，通達(dá)極為便利。武侯區(qū)處于四大商圈環(huán)抱之中，人氣、商氣的集聚為項(xiàng)目積淀了龐大的市場(chǎng)空間和雄厚的消費(fèi)力。周邊3公里區(qū)域內(nèi)約有50萬人，擁有保利、華宇、中海、綠地等數(shù)百萬平方米的高品質(zhì)樓盤，是新興高端社區(qū)，未來輻射人口將達(dá)150萬人。
三、即將啟動(dòng)的大悅城項(xiàng)目(依據(jù)中糧置地官網(wǎng)和相關(guān)媒體報(bào)道)
北京安定門大悅城——開業(yè)時(shí)間待定。規(guī)劃地上11層，地下2層，占地面積1.3萬平方米，由購物中心和寫字樓組成。
★點(diǎn)評(píng)：位于北京安定門著名景區(qū)地壇公園東側(cè)，地鐵2號(hào)線及多條公交線路組成了通達(dá)的交通脈絡(luò)。但正是由于臨近地壇古建筑群，安定門大悅城項(xiàng)目規(guī)劃受到層高和規(guī)模限制，如果項(xiàng)目投資回報(bào)率達(dá)不到要求，中糧集團(tuán)可能放棄該項(xiàng)目。
上海大悅城(二期) ——二期項(xiàng)目由購物中心、高檔住宅、服務(wù)式公寓、五星級(jí)酒店、高端SOHO共同組成。據(jù)大悅城方面透露，上海大悅城二期計(jì)劃用兩年左右的時(shí)間完成，商業(yè)體量將超過9萬平米，除了增加更多的主題性品牌外，還可能引入屋頂花園綠地這樣的開放式空間。
深圳寶安大悅城——開業(yè)時(shí)間待定。深圳寶安大悅城屬于舊改項(xiàng)目，現(xiàn)在還在保建階段，預(yù)計(jì)開工時(shí)間為2012 年 11月，規(guī)劃占地面積為13.8萬平方米，計(jì)劃涵蓋高端寫字樓、購物中心及高端住宅，預(yù)計(jì)2015年面市。
★點(diǎn)評(píng)：深圳市寶安區(qū) ，交通便利，配套成熟。項(xiàng)目原為工業(yè)區(qū)，后經(jīng)寶安區(qū)政府2002年舊城改造，現(xiàn)已發(fā)展為寶安區(qū)人氣較旺的商業(yè)區(qū)，是深圳市最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘Α＿@里緊鄰城市主干道，是5號(hào)線、10號(hào)線雙地鐵上蓋，交通優(yōu)勢(shì)明顯，人流量大。區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目以中檔百貨、超市為主，中檔購物中心份額僅20%，市場(chǎng)供應(yīng)不足;現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目總供應(yīng)規(guī)模36.4萬平方米。
四、中糧大悅城的拓展戰(zhàn)略尋索
大悅城以北京、上海、天津等一線城市為核心，輻射長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)區(qū)的全國(guó)擴(kuò)張路線初現(xiàn)端倪。據(jù)了解，中糧高層對(duì)大悅城的要求很高，希望大悅城每到一個(gè)城市就能夠成為該城市的時(shí)尚地標(biāo)。如選址，須滿足區(qū)域易達(dá)性;招商，須能請(qǐng)到全球最受歡迎的快時(shí)尚品牌;業(yè)態(tài)，新奇、豐富;建筑設(shè)計(jì)，必須打造亮點(diǎn)，與國(guó)際先進(jìn)理念同步等。這種商業(yè)模式必定導(dǎo)致其不會(huì)是業(yè)內(nèi)復(fù)制速度最快、復(fù)制成本最低的開發(fā)商。
近日，關(guān)于中糧大悅城全國(guó)躍進(jìn)受困、商業(yè)地產(chǎn)難上市的新聞不絕于耳。自2007年推出大悅城項(xiàng)目后，中糧意圖通過大悅城的復(fù)制實(shí)現(xiàn)在全國(guó)版圖上的擴(kuò)張。2011年11月1日，中糧集團(tuán)宣布，未來5年，中糧將在全國(guó)復(fù)制30個(gè)大悅城項(xiàng)目。這是繼2010年年中以來，寧高寧宣布“中糧計(jì)劃未來5-10年內(nèi)在全國(guó)建設(shè)20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”后，再次加碼大悅城。
然而，就在大悅城進(jìn)入北京的第五個(gè)年頭，北京第二店朝陽大悅城將和主力百貨店永旺Jusco(佳世客)解約;第三店安定門大悅城又遲遲未通過審批，不免給寧高寧的大躍進(jìn)版圖蒙上一層陰影。“中糧集團(tuán)在中糧地產(chǎn)、中糧置業(yè)兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)合并完成后，將會(huì)以A+H的方式整體上市。”寧高寧于彼時(shí)如是計(jì)劃。如今看來，寧高寧距離其設(shè)想的商業(yè)帝國(guó)夢(mèng)仍有很長(zhǎng)的一段路要走。
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