SOHO中國今日宣布，與綠城中國及馬鞍山置業訂立框架協議，以收購綠城廣場置業全部股權及貸款，總代價21.3772億元人民幣。綠城廣場置業為開發天山路項目的項目公司。

　　值得注意的是，這也是SOHO中國在上海的第11個項目，目前總收購金額達到255元。

　　而不久前，3月28日晚，SOHO中國發布公告稱，其全資附屬公司搜候上海與上海華麗家族訂立第三份股權轉讓協議。根據協議，搜候上海已同意購買而華麗同意出售項目公司(上海弘圣房地產開發有限公司)的余下20%股權，交易金額為5億元人民幣。

　　綠城集團、華麗家族通過出售項目方式緩解企業轉型過程的陣痛，這只是整個房地產企業轉型過程中所遇到的問題的一個典型縮影。

　　從數據來看，2011年全年共發生近500起房地產行業內的股權及資產交易，涉及金額超過1300多億元，無論是并購案例還是并購金額均遠高于2010年。

　　從數據層面已經看出，不少轉型過程中的房企，如住宅類型房企轉投商業地產，地產企業轉投醫藥、鐵礦石等行業，在住宅市場持續調控的壓力力下，由于轉投的業務短期內沒有產生效益，地產板塊也面臨生存危機，這類企業轉型之路面臨著進退兩難的市場困境。

　　單從綠城集團角度而言，對于商業投資物業的投入，綠城集團之前在上海的天山路、杭州審計局的項目，還有寧波的“東部新城”項目，都是一些城市綜合體項目，既有住宅，也包含了商業、寫字樓以及酒店項目。但是由于公司住宅產品線定位單一，多數為高端產品，項目銷售不是很暢，這一定程度上決定了長期性商業性物業的難度。因此，近期綠城綠城想甩賣幾個商業地產，輕裝上陣。如近期甩賣的4個項目(上海天山路寫字樓項目、溫州鹿城廣場、青島審計局商業項目以及北京奧克伍德雅居)均為商業類項目。

　　我個人認為，對于轉型過程中的房企來說，比如住宅地產企業進軍商業地產或地產企業轉投醫藥、鐵礦石等行業的情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業務板塊與其他板塊并駕齊驅，“兩條腿”走路的方式規避不同板塊業務的投資風險。對于一個具體地產投資者來說，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資住宅的資金與投資其他板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠實現良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。

　　對于正在處在轉型陣痛過程的房企來說，在這個時候一方面應該適當放慢腳步，另外一方面，積極需求新的融資渠道，通過融資或引入戰略合作伙伴盤活“兩條腿”走路的方式。如果融資渠道受阻，這個時候就應該果斷地進行戰略收縮了，通過戰略收縮保證公司在行業內持續生存，保證在市場艱難的時期可以“活下去”。

　　對于SOHO中國來講，近兩年在上海頻繁出手，或收購其他項目，或直接購地開發，目前在上海總收購或投資金額達到255元。我認為，雄厚的資金實力及項目營銷能力導致其在逆勢中“抄底”收購上海市中心的優質物業。這些物業無疑增加了SOHO中國長期性持有型物業比例，長遠來講，也為其獲得穩定性的經營性收入打下了基礎。但是，SOHO中國仍然面臨市場調控帶來的操盤風險問題。我認為，主要有三方面：

　　第一、外灘8-1地塊長期性的投入有可能拖累SOHO中國的發展。

　　外灘8-1地塊開發起碼需要2-3年的周期，這個周期內基本上是投入，并且SOHO中國收購該項目50%股權之后還應該追加開發性、經營性資金，在這個階段大量的投資難以產生直接性回報。

　　第二、盡管住宅市場調控對商業地產市場影響不大，但是2011年上海8月份出臺的商業地產限貸政策有可能影響甚至拉長這個項目的資金回籠周期。

　　第三、可售型物業及融資能力是否支持其長遠發展，度過當前樓市較為艱難的時期。

　　SOHO中國在上海的短期內可售型項目并不是很多，如果這些相對較少的可售型項目沒有辦法支持其資金回籠的話，有可能對SOHO中國的融資能力再提出更高的要求。但是，在當前“流動性”相對緊張的市場背景下，從國內銀行等傳統融資渠道融資會越來越難，這對SOHO中國來講也是一個挑戰。

　　當前看來，無論收購方還是被收購方，在市場操作層面的風險仍不可忽視，收購方取得優質地塊和項目后也應該及時想方設法提高項目的周轉率，拓展融資渠道，化解可能面臨的市場風險。被收購方盡管將“包袱”丟給了其他公司，但是，短期內能不能解決公司發展過程中的資金面的問題，仍然是被收購公司所面臨的問題。當前來講，無論收購方還是被收購方，活下去才是最重要，之后才是持續發展。

    (來源：觀點地產網 張宏偉/文)