當越秀、荔灣區的北京路和上下九在不斷上演老樹發新枝，天河路攜太古匯高調擴容，番禺商圈在火車南站的驅動下迅速崛起的時候，以往舊廠房、舊城區、城中村遍地的海珠區商圈將何去何從?如何改變傳統“三舊”聚集地的形象?

　　4月25日，由南方都市報主辦的海珠區未來商業發展研討會聚集了廣州知名學者、商界人士及行業協會，就資源整合、商業模式創新、商業布局和配套等諸多方面為海珠區商業形勢和未來發展把脈。

　　記者從論壇上獲悉，根據廣州市“十二五”最新城市總體規劃顯示，廣州未來城市布局將以城市新中軸為空間序列，在中心城區中部以布局區域高端智能、發展國際性和區域性的商貿金融職能、區域綜合服務職能和文化職能為主。并重點建設白云新城地區、琶洲會展地區和白鵝潭地區。這其中，廣州新城市中軸線南段、琶洲-員村和白鵝潭等三大重點地區建設均在海珠區轄內，為此新城市規劃其實已讓原來狹窄的海珠區商業空間豁然開朗。

　　轉型升級迫在眉睫

　　“此前海珠區重工業占比較重，直到2000年以后產業結構調整，第一、第二產業的占比才逐年下降。”廣東省社科院國際經濟研究所研究員劉毅表示，根據廣東省委省政府的發展思路，未來廣州的經濟主線是發展先進的制造業和現代服務業，“就我個人來看，現代服務業未來在海珠區所占份額會更大。”

　　之所以做出上述判斷，劉毅認為主要基于三個方面。首先，海珠區目前已成為廣州的核心城區，隨著“退二進三”的政策，重工業和制造業不斷向城市周邊外移，取而代之的無疑將會是現代服務業。其次，就城市的核心區來說，工業在城市里將嚴重破壞環境，不符合低碳環保城市的要求。第三，城市的功能是居民居住，而這就要求有現代服務業完善配套。

　　2011-2015年是我國第十二個五年建設時期，也是廣州市新一輪總體規劃實施的首發時期。業內人士表示，海珠區作為廣州“中調”、“西聯”的結合部，承擔著整合中心城區圈域的發展資源，優化中心城區圈域空間結構和生產力布局的重要功能;提升海珠區的商業發展對于加速推進廣州中心城區產業高端化、經濟現代化、城市國際化進程，進一步增強帶動圈域發展的集聚、輻射和綜合服務功能有著極其長遠的戰略意義。

　　目前，海珠區委區政府在“十二五”規劃中提出“1+3”的經濟架構，這個所謂的架構就是要體現高新技術，然后就是促進高新技術產業、文化產業和流通產業。由此不難看出，經濟結構調整升級轉型不僅是廣東，也是海珠區若干時期的一個核心任務。

　　新規劃帶動新商業格局

　　“我之前參加了廣州市大型商業網點‘十二五’規劃的編撰工作。”廣州市商業總會秘書長羅志杰表示，廣州市整個商業規劃有很大部分都與海珠區的產業結合密切。據羅志杰透露，目前海珠區商業分布格局主要從東到西，從南到北。首先是東部的琶洲國際會展中心，這一區域定位是以會展為主的商業龍頭。然后向西過渡到赤崗板塊，該區域以麗影廣場為龍頭，帶動了一個商圈。

　　之后再向東就是江南西板塊，這個板塊屬海珠區最旺的板塊，與廣百新一城連通，是該區業態最豐富、盈利最高、租金也最高的集聚區，幾乎接近市一級別的商圈。然后沿著江南大道向南，就是摩登百貨海購中心、信和廣場，向東是萬國廣場折扣店為主的購物中心。再向東還有一個板塊，是“三舊改造”升級后的白鵝潭商圈，包含由太古倉8座倉庫改造成的葡萄酒展貿中心、廣州首個水岸電影院以及游艇俱樂部、廣州橡膠十一廠搬遷后重新建設的綜合商業中心光大都匯，以及廣州電池廠搬遷后改造的美食文化園花城往事。該商圈周邊1平方公里內聚集了四個總規模近50萬平方米的大型商業項目。

　　記者從海珠區經貿局獲悉，其規劃在空間發展階段判斷的基礎上，將城區劃分為東、中、西三片，采用“西優中聚東移”的發展導向，引導區級政府關注的發展重心從西片和東片轉向中片。“東部現在是比較高端的會展業，現在的問題是如何去利用這樣一個國家級的會展基地，跟我們的商業相結合，而不單單只是在周邊發展一些配套酒店、餐飲服務。”劉毅表示，否則這一區域與海珠區之間很難有緊密的商業聯系，并實現資源共享。第二個問題是，中部區域除了一些已有的專業配套外，可能要形成一個比較有品牌檔次的零售商圈，從而吸引周邊等更多的消費者到此消費。根據《廣州新城市中軸南段地區控制性詳細規劃》顯示，其范圍北起珠江前航道和黃埔涌，南至珠江后航道，西起廣州大道。規劃總面積40平方公里。隨著定位的改變，該區域未來的輻射能量勢必擴大。

　　接下來是西部，現在多是一些小商品商業，要考慮西部和中部商業發展怎么和老城改造結合起來，這也是海珠區在商業未來發展力可以做一個好文章的主題。劉毅表示，除了上述規劃、目標、方向之外，還有就是其它核心城區均缺乏的物流配套，而海珠區南部的現代物流完全可以支撐這樣的運作。“這是一些硬環境，此外政府還要考慮一個軟環境———政策配套。商業都是依靠商業龍頭企業牽頭，政府的政策配套要考慮如何去打造龍頭企業，并留住他們。”

　　零售商業與批發結合

　　“其實除零售商業外，海珠區乃至廣州還有一大特色，就是廣州特有的專業市場，在全國都數一數二。”羅志杰表示，廣州有幾千個專業批發市場，其中海珠區就有130多個。其中一德路干果海味專業批發集散地，不僅是全國最大，也是東南亞、亞洲最大的。另外還有茶葉批發市場，海珠區也相當有名。這些市場對商業物業需求巨大。

　　越和商城項目總經理張雪凌表示，海珠區的商業物業隨著城市化的發展，傳統商業旺地江南大道、南泰路、寶崗大道、江南西路、江南大道、昌崗大道、南泰路一帶依然保持活力。其中，江南大道、江南西路、寶崗大道一直以來都穩坐海珠商業的龍頭寶座，是海珠區高檔且發展最成熟的商業區，受其輻射影響，該區附近的南泰路、江燕路等地的商業也逐漸被帶動起來，形成以江南西、江南大道、昌崗路、新港路為代表的由地鐵串連起來的商貿流通消費群體。

　　張雪凌表示，隨著海珠區商業物業“由西往東”的發展，海珠區不少時尚購物街和專業市場相結合，從而提高了商業物業的整體素質。現時海珠區的商業已發生了翻天覆地的變化，形成專業市場與時尚購物街“齊頭并進”的發展態勢。從海珠區商業物業布局中不難發現，江南大道婚紗一條街、寶崗大道“南泰商圈”、中大布匹批發市場、廣州大道南布匹市場、汽配市場等專業市場已經沉積了濃厚的商業氛圍。

　　以南泰商圈為例，隨著寶崗大道沿線、江燕路、南泰路房地產的飛躍發展，一個個大型成熟社區的建成入住，不但已促進該區的商業環境大為改善，而且，由于其商業價值一直沒被發現，因而呈現出明顯的洼地效應。據悉，目前已有數家商業地產大鱷悄然布局，目的就是為了搶占廣州這一僅有的商業洼地。

　　另外，隨著寶崗大道的向南延伸，作為南泰商圈門戶入口的大型社區“翠城花園”建成并入住，其超龐大的組團式商業裙樓，正逐步以大型集中式批發商業的形態浮出水面。翠城商業板塊的崛起，其以“白鵝潭商圈、南泰商圈、江南西商圈、中大商圈”四圈交會的核心位置，緊鄰地鐵2號線、8號線和即將開通的廣佛地鐵1號線，如此優越的地段，以及周邊住宅社區30萬常住人口，決定了該板塊商鋪一定成為批發商家必爭之地。而作為已有16年經營歷史的南泰商圈，由于舊場的經營環境及配套設施已顯相對滯后，所以隨著其升級改造，翠城板塊的商業裙樓將首先承接其發展延伸，成為南泰商圈未來小商品龍頭商貿平臺。正是基于這種趨勢，該公司目前在南泰商圈打造了2萬平方米的全新升級項目越和國際小商品城。

　　(來源：南方都市報)