中國購物中心已經走過二十二年的發展歷程，雖然與歐美等商業發達國家相比，中國的購物中心還處在成長階段，但隨著中國經濟總量和速度的穩定發展，城鎮化趨勢的愈加明顯，人民收入水平逐步提高等種種因素，消費者對新的生活方式的追求日益增強，可以說市場的需求催生新的商業產品，而購物中心正是消費市場需求下的產物。我們看到近十年來，中國的購物中心已經得到快速的發展，產業的發展環境也日益完善，發展模式日漸成熟。但從行業整體看，依然處在重視數量的開發階段，對項目后期運營的關注程度參差不齊。由于購物中心結合了地產、零售和消費的特質，它的成功受到選址、團隊、定位、消費力等多種因素的制約和驅動，因此購物中心的開發與運營兩階段理應并重，一個購物中心的品質將決定此項目開發商和運營商的品牌價值，同時也將實現更高和更持久的投資回報。另外從社會功能上看，購物中心對消費者的生活、商圈的升級、城市的功能都具有重要的意義，因此高品質的購物中心數量是未來行業發展成熟的標志之一。我們認為，目前中國的購物中心行業將逐漸終結以量取勝，開始進入品質時代。
一、中國已開業購物中心2812家，購物中心擴張速度全球之最
中國購物中心產業資訊中心、中購聯購物中心發展委員會最新發布的《中國購物中心發展報告2012-2013》顯示，截止到2011年底，中國已經開業購物中心2812家，預計2012年全年還將新增295家購物中心。龐大的購物中心存量規模，使購物中心在各個城市商業中的地位和作用顯著上升。作為一種全新的零售渠道，購物中心產業規模優勢在最近十年得到進一步放大，渠道吸引能力顯著增強。各類零售品牌對購物中心零售渠道的關注力度明顯提高，存量購物中心正在受到越來越多的零售商的積極關注。
與歐美商業發展程度較高的國家相比，雖然中國購物中心起步較晚，但近十年的擴張速度居全球之最。報告顯示，中國購物中心未來幾年還將繼續保持快速增長勢頭，預計到2015年中國購物中心總體開業數量有望達到4500家，購物中心名副其實地成為中國中最搶眼的商業形態之一。新增項目存量項目之間的競爭正在展開。同一城市，多個購物中心著名品牌的同時進入，一方面推高了城市商業素質，另一方面也將逐步改變過去購物中心憑借業態優勢領先市場的局面，存量購物中心和新增購物中心精細化管理時代即將到來。
《中國購物中心發展報告2012-2013》以購物中心發展程度較高和最具商業發展潛力的一二三線城市為研究主體，覆蓋100個城市的消費研究，選擇各個城市購物中心總體開發量、投資額、購物中心數量、購物中心形態、類型分布比例、主力店特點、車位等研究指標，建立購物中心評價體系SCDI，為中國購物中心行業的總體發展提供重要的參考價值。
二、1.8億平方米的購物中心存量，驅動購物中心精細化管理時代提前到來。
中國購物中心產業資訊中心、中購聯購物中心發展委員會最新發布的《中國購物中心發展及預測報告2012-2013》數據顯示，截止到2011年底，中國購物中心累計商業建筑面積已經達到1.77億平方米，并保持著年均25%的增長速度，大大超出其它發展中市場國家的發展水平，成為全球購物中心發展速度最快的國家。
中購聯預計，2012年和2013年兩年，中國購物中心年新增商業建筑面積將分別超過3500萬平方米和4400萬平方米；以至于到2013年底，中國購物中心累計存量將高達2.5億平方米。如此高的購物中心存量規模除了引發競爭加劇的格局形成之外，更進一步加速了精細化管理時代的到來。
中購聯編撰的《中國購物中心發展史》記載，從1990年中國第一家購物中心誕生到2012年達到3000家開業，中國購物中心行業已經走過了22年的發展歷程。從發展區間上看，這個時期中國購物中心更多地強調開發過程，全行業基本處于“地產開發階段”。由于購物中心的實質是一種零售渠道，是一種商業形態，從地產開發階段轉向商業主導階段將成為未來幾年行業發展的主基調，購物中心的高存量也將驅動全行業進入更加注重商業運營和零售渠道功能的發展時期。
三、購物中心是適應消費趨勢變化的商業形態，其生命周期在中國依然處于引入階段。
在中國，購物中心作為舶來品的商業形態，從產生到快速發展與經濟環境、城市建設、社會文化、生活方式升級息息相關。美國購物中心擁有上百年的發展歷史，至今已經進入到成熟期。中國購物中心產業資訊中心、中購聯購物中心發展委員會最新發布的《中國購物中心發展報告2012-2013》將中國的零售業態做了完整的生命周期分析：與中國的百貨相比，中國的購物中心則處于引入期。行業不成熟特征廣泛存在，總體水平參差不齊、市場集中度依然較低，主流購物中心品牌尚在形成之中。在購物中心數量和質量的博弈中，基于速度和布局戰略的需要，中國購物中心數量派占據上風，而品質派購物中心將有可能憑借項目質量優勢在未來幾年的購物中心行業競爭中形成自身經營優勢和品牌吸引力優勢。
二三線城市已掀起購物中心開發熱潮，一線城市對購物中心運營要求提高。
四、中國購物中心顯現層級化的城市發展特征，一線強城市占全國總量四分之一
中國購物中心在各個城市經歷了層級化的發展過程，興起和發展初期主要集中于北上廣深等一線城市。中國購物中心產業資訊中心、中購聯購物中心發展委員會最新發布的《中國購物中心發展報告2012-2013》顯示：2009年以前，購物中心開發商和投資商對一線城市的開發熱情高漲，與一線城市經濟發展水平、消費力以及零售品牌較為注重在這些城市的拓展有直接關系。截止到2011年底，北上廣深這四個一線強城市的購物中心數量高達699家，占全國總量的四分之一。而本報告所研究的36個二三線城市購物中心數量占比不足四分之三，一定程度上顯示出中國購物中心依然存在城市分布的不均衡現象，追求相對高端定位依然是中國購物中心存在的較大弊端，購物中心的生活化特征在中國體現得并不充分。由此也預示出作為與生活方式和社區服務聯系緊密的購物中心，在中國的二三線城市的發展空間依然存在，但是購物中心定位的可實現性和服務生活需求的理念應引起開發商的高度重視。
五、購物中心投資指引轉向關注消費率指標，住宅開發商可積極關注城市新區購物中心以及社區商業配套市場。
在經歷了2008年的國際金融危機之后，中國經濟增長總體呈現放緩和穩定趨勢，促進消費、拉動內需成為重要經濟政策，從投資轉向消費已經成為中國經濟未來發展的重要走向，因此購物中心這種持有型零售地產自然成為眾多開發商和投資者看好的商業產品。另外，住宅市場的宏觀調控讓一部分住宅開發商重新認識商業地產，開始關注購物中心，主要包括區域型購物中心和社區型購物中心。
中購聯認為，購物中心從本質上看，離不開零售商和消費者，雖然表現生形式為房地產，但后期運營凸顯零售本質。因此，商業資源和專業團隊可謂購物中心成功的核心要素，而絕大部分住宅開發商由于經驗不足，項目成功率并不高。因此，中購聯認為，住宅開發商可以充分利用自身優勢來彌補劣勢，發展城市新區購物中心，而從開發的購物中心類型來看，應著重研究區域和社區型購物中心。特別是關注消費率較高的二三線城市，以充分挖掘城市潛力，尋找零售市場空白點，關注重點是消費率處在40%-60%的三線城市和部分二線城市，具體數據分布請見中國購物中心產業資訊中心、中購聯購物中心發展委員會最新發布的《中國購物中心發展報告2012-2013》。
六、中國購物中心市場集中度較低，區域性本地開發商依然具有發展機會。
目前，中國購物中心行業集中度依然較低。中國購物中心產業資訊中心、中購聯購物中心發展委員會最新發布的《中國購物中心發展報告2012-2013》顯示：按開發面積計算，排名前四位的開發商（CR4）占購物中心面積總量的比重僅為6.6%，而CR10也僅為10.8%，這與國際成熟市場相比，差距巨大。成熟市場國家，購物中心行業集中度通常在50%以上。中國購物中心市場處于相對的自由競爭狀態，較低的行業集中度表明中國購物中心主流品牌尚在形成之中，同時也意味著區域性的、有實力的本地開發商的發展機會和空間依然很大。
值得關注的一點是：美國的奧特萊斯行業集中度高達70%，而中國的奧特萊斯行業剛剛起步，集中度還無法顯現。但對比中國已經發展20年的購物中心行業，美國奧特萊斯的集中度要遠遠高于中國購物中心行業集中度，因此中購聯認為，中國購物中心行業集中度以及行業成熟度的提高還需要較長時間。
