商鋪、公寓特價盤選擇多

　　今年“五一”，廣州商用物業市場供應充足，商鋪和公寓都有不少新貨上市。而隨著住宅市場價格的持續走低，廣州商用物業價格也開始有所松動，不少發展商一方面加大旗下商鋪、公寓等商用物業的推貨力度，另一方面又加大促銷優惠幅度，“五一”期間一口價單位、特惠單位頻出，有望進一步推動商用物業市場的銷售熱潮。

　　成熟社區商鋪供應多

　　“五一”期間，廣州商用物業市場投資可謂豐儉由人。商用公寓市場既有天鑾這種面積大至四五百平方米的高端公寓產品，也不乏面積僅四五十平方米的小戶型。對預算不太多的公寓投資客來說，不妨關注御江苑、馬賽國際商務中心和萬藝國際精品廣場公寓等主打小面積產品的項目，這些項目都有小至四五十平方米的戶型，總價150萬元以內有得挑，難得的是項目都位于老城區、珠江新城或成熟的批發商圈內，未來租務行情看好，投資風險相對低。

　　對商鋪投資客來說，“五一”期間投資門檻更低，像越和商城、西鐵城等項目，都有一些小至幾平方米的“蚊型鋪”推出，總價20萬元上下就能買到一間鋪。不過這類“蚊型鋪”都是商場內鋪，以后能不能做旺，價值高不高，完全有賴于商場的經營管理，市民投資前可要多了解商場管理方的經營能力。另外，今年以來，不少發展商為快速回籠資金，將旗下“壓箱底”多年的商鋪都推出市場銷售，令“五一”期間社區商鋪供應量大增。從市區到郊區，都有不少社區商鋪全新上市。這些社區商鋪基本都是現樓，有一些還是已出租經營多年的物業，即買即收租，而且周邊配套成熟，投資更有保障。

　　“一口價”單位大行其道

　　從價格來看，經歷了去年的狂漲行情，今年廣州商鋪和公寓價格開始趨穩。雖然從報價看，今年“五一”廣州商用物業的價位似乎與去年市場最火熱的國慶黃金周差不多，但因為各種明的暗的優惠增多，其價格實質上已有所下調。繼上月瑞安創逸公寓毛坯價1.9萬元/平方米開盤后，最近一些新上市的公寓項目，開盤價都比預期要低得多。如保利天悅星匯上月開盤18888元/平方米起價，“五一”期間新貨位置、樓層更好，但起價也僅18988元/平方米。

　　“五一”期間，部分商用物業的優惠幅度頗大，如保利天悅星匯，客戶存5萬元購房可抵10萬元用，相當于每套優惠5萬元;御江苑的公寓和富力金禧花園的餐飲鋪，提前登記都可獲9折優惠。值得一提的是，廣州絕大部分商業項目都準備在“五一”期間推出“一口價”單位，而且特惠幅度很誘人。如珠江國際紡織城的公寓產品均價24000元/平方米，但特惠單位僅21000元/平方米，讓利幅度頗高。

　　不過，也有業內人士指出，“五一”期間的商鋪和公寓市場雖然熱鬧，可對經驗不足的投資客來說，商用物業始終更適宜長線投資，出手前不能一味貪便宜，更不能輕信廣告宣傳，需要更多地考察物業的綜合質素和發展商的后期運營管理能力;除注重物業的升值空間外，還要重視其租金回報。另外，商用物業的水電費、物管費等持有成本比住宅要高，空置風險更大，普通市民入市需更謹慎。

　　街鋪風險低，商場鋪總價平

　　西鐵城商鋪有70年產權

　　★“五一”優惠：商場鋪特價優惠清貨

　　位置：南海黃岐廣佛路與黃海路交會處

　　“五一”推貨：主推9-12平方米的商場鋪和23-101平方米的街鋪。

　　均價：商場鋪1.8萬元/平方米，街鋪6萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：北區首層425鋪建筑面積：8.17平方米折后總價：19萬元

　　折后單價：23256元

　　投資回報分析：該商鋪為首層主通道轉角位商鋪，有雙門面，實用率達60%，展示性良好，總價低，投資門檻低。西鐵城位于有“中山九路”之稱的南海黃岐廣佛路上，項目對面是當地最旺的大型商場——嘉洲廣場。項目附近也有不少大型住宅小區，消費力強。最為特別的是，其商鋪有70年產權，投資收益更高。

　　越和商城24萬元/間起

　　★“五一”優惠：推10套“一口價”單位

　　位置：寶崗大道與南泰路交界處“五一”推貨：主推3樓8平方米左右的商場鋪，另有部分首層鋪上市。

　　均價：4萬-7萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：546號商鋪建筑面積：5.02平方米折后總價：327480元折后單價：65235元投資回報分析：該商鋪總價低，投資門檻不高，適合做批發精品、掛件等生意。越和商城臨近中大紡織商圈、南泰商圈和江南西商圈，具有打造華南小商品批發總部的地段優勢。項目有500米長的一線臨街面，配套有6000平方米倉庫和停車場。項目周邊同類商鋪售價4萬-6萬元/平方米，租金300-600元/平方米/月，以此租金計算，該商鋪投資回報為5.5%-11%。

　　華景新城3樓鋪1.37萬元/m2

　　★“五一”優惠：一次性付款9.7折，按揭9.9折

　　位置：中山大道105號“五一”推貨：主推華景新城五期福門閣、華門閣1-3層商鋪，共36間，面積38-1447平方米，部分商鋪帶租約出售。

　　售價：1.3萬-6.5萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：福門閣3層312號鋪建筑面積：92.7929平方米折后總價：1267713元

　　折后單價：13662元投資回報分析：該鋪位于3樓樓梯口，窗戶臨街。它帶租約發售，即買即收租，租戶為教育培訓機構。華景新城是天河區開發了20年的成熟大型社區，常住人口近10萬人，社區內商業氛圍成熟，有農貿市場、大型超市、銀行及數十家酒樓食肆。目前商鋪平均月租金60-300元/平方米，該批商鋪租金回報在4%-6%之間，推薦商鋪租金回報為6%。

　　富力盈信大廈珠江新城小街鋪

　　★“五一”優惠：推9套“一口價”首層商鋪

　　位置：珠江新城華夏路18號“五一”推貨：主推首層30-100平方米街鋪

　　均價：20萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：112號商鋪建筑面積：33.9平方米折后總價：5898600元折后單價：174000元投資回報分析：該商鋪為商場中庭臨街鋪，處于出入口和扶手梯旁，門面開闊，商鋪層高5.5米，實用率84%。它適合經營咖啡廳、服裝飾品、便利店等。富力盈信大廈距離珠江新城APM站點僅2分鐘路程，距離地鐵3號線、5號線交會站——珠江新城站5分鐘路程，交通方便，附近客流量大。目前周邊類似甲級寫字樓首層商鋪均價25萬元/平方米，平均租金900元/平方米/月，以此計算該鋪租金回報6.2%。

　　珠江帝景苑帶租約出售

　　★“五一”優惠：一次性付款9.7折，按揭9.9折

　　位置：海珠區藝苑路“五一”推貨：推出珠江帝景苑歐陸風情商業街社區鋪，共9間鋪，面積66-701平方米。

　　均價：3.1萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：悅濤軒AB座02號鋪建筑面積：237.4449平方米折后總價：7329436元

　　折后單價：30868元

　　投資回報分析：該商鋪實用率達95%，帶租約出售，目前租金回報有5%。商鋪旁邊有華潤萬家、OK便利店、工商銀行、農業銀行等，客流量較大，商鋪也適合經營地產中介鋪、小超市、美容院等。珠江帝景苑是廣州大型豪宅小區，已入住了3萬高端業主，消費力強。

　　金禧花園海珠大型餐飲鋪

　　★“五一”優惠：9折

　　位置：寶崗大道與同福中路交會處

　　“五一”推貨：推出項目2-4層的裙樓商鋪，每層分有2-3個房產證，主力商鋪面積1000平方米，帶餐飲功能。

　　均價：1.6萬-2萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：202號鋪建筑面積：1309.38平方米折后總價：20950080元折后單價：1.6萬元

　　投資回報分析：商鋪位于2樓，附送首層大堂使用權，電梯直達商鋪門口，方便快捷。該商鋪所在的富力金禧花園有3棟40層高的住宅樓及1棟45層公寓樓，已入住多時。項目附近有廣百百貨、新一佳超市、屈臣氏、家樂福、工商銀行、建設銀行等，商業氛圍濃郁。其2-4層商鋪預計月租金100元/平方米，租金回報7.5%。

　　豪進·山湖珺璟街鋪單價2.5萬元

　　★“五一”優惠：提前登記開盤有額外優惠

　　位置：增城新塘東江大道南“五一”推貨：主推臨東江大道南的街鋪，面積130-330平方米。

　　均價：2.5萬元/平方米

　　筍鋪推薦單元號：東江大道130號鋪建筑面積：153.67平方米折后總價：4556997元折后單價：29654元投資回報分析：該商鋪是新塘商業核心區的一線街鋪，商鋪臨街面寬，進深適中。商鋪層高6米，可間隔成兩層使用。項目附近有規劃中的地鐵13號線，而且位于新塘商業核心區內，周邊生活氣氛濃郁，客源比較充足。

　　合景譽山銀座餐飲街鋪百萬以下

　　★“五一”優惠：4月29日開始登記，先登記先選鋪并享受開盤額外折扣

　　位置：增城新新公路中段“五一”推貨：推首批30套一線臨街餐飲鋪和部分2層商鋪，商鋪面積40-60平方米。

　　均價：首層2.2萬元/平方米，2層1.3萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：首層4號商鋪建筑面積：40平方米折后總價：88萬元折后單價：2.2萬元投資回報分析：該商鋪開間4米，進深10米，實用率達90%。商鋪層高6米，可以間隔成兩層使用;帶有獨立衛生間，更具餐飲功能，適合經營面向社區的餐飲小店，如咖啡店、茶餐廳、面包店、快餐店等。合景譽山銀座規劃可入駐4萬業主和2萬商務客，消費力強。項目首次推出帶餐飲功能商鋪，而且這些商鋪都位于樓盤入口位置，旁邊是建設中的國際會展中心和喜來登酒店，商鋪位置優勢大。

　　公寓價格平過住宅

　　馬賽國際商務中心珠江新城小公寓

　　★“五一”優惠：推出10套特惠單位，購房可獲百“團”大戰五重禮。

　　位置：珠江新城跑馬場東側“五一”推貨：主推48-163平方米高層單位。

　　均價：2.5萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：04單元建筑面積：59.67平方米戶型：單間

　　折后總價：1491750元折后單價：2.5萬元

　　投資回報分析：項目步行3分鐘可達跑馬場食街，也鄰近地鐵五號線潭村站，交通方便，配套齊全。珠江新城在售公寓價格均在2.7萬元/平方米以上，二手售價超過2.5萬元/平方米，月租金130-190元/平方米。如果按最低月租金130元/平方米計算，其公寓租金回報6.2%。

　　萬藝國際精品廣場公寓地鐵上蓋物業

　　★“五一”優惠：提前登記開盤有額外優惠

　　位置：僑光路和泰康路交會處“五一”推貨：主推高層公寓產品，面積50-60平方米。

　　售價：3.5萬-4萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：03號單位建筑面積：57.54平方米戶型：一房一廳

　　折后總價：2013900元折后單價：3.5萬元

　　投資回報分析：萬藝國際精品廣場的負1層至第4層為裙樓商鋪，6層以上為商用公寓。項目地處以海珠廣場為中心的廣州精品批發商圈內，周邊專業市場多，生活配套完善，而商用公寓產品稀缺。項目負1層可以直接連通地鐵2號線海珠廣場站，是地鐵上蓋物業。其公寓戶型面積小，間隔方正，租金回報5%左右。

　　珠江國際紡織城推特價單位

　　★“五一”優惠：特價單位2.1萬元/平方米起

　　位置：逸景路西段“五一”推貨：主推115-139平方米的商用公寓，也可根據需要合并成大戶型單位。

　　均價：2.4萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：1203號單位建筑面積：119.17平方米折后總價：258萬元

　　折后單價：21650元

　　投資回報分析：該單位設有獨立衛生間，宜商宜居。如作寫字樓用，其面積不大，適宜中小貿易企業使用;作公寓用，可自由間隔出3-4個房間和客餐廳，還有陽臺，方便生活所需。珠江國際紡織城是中大紡織商圈內規模最大的紡織商貿綜合體。目前周邊寫字樓及公寓租金80-250元/平方米/月，以此計算其公寓租金回報有4.4%-13.9%。

　　合生廣場“五一”折上折促銷

　　★“五一”優惠：4月30日前購買9.6折，5月3日前購買9.7折，業主自購、團體會員可獲折上9.8折。精選單位即買即送一年租金。

　　位置：廣州大道南“五一”推貨：主推43-103平方米單間至兩房單位，主要集中在D、E棟01、08、09、15單元。

　　均價：2.5萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：E棟814單元建筑面積：43.85平方米房型：單間

　　折后總價：1046236元折后單價：23859元投資回報分析：其公寓戶型不錯，裝修標準較高，而且旁邊有大型購物中心和電影院，生活配套齊全，預計月租金達到120元/平方米，租金回報6%。合生廣場位于中大紡織商圈內，其公寓宜商宜居，租賃市場頗受看好。

　　(本文來源：金羊網-新快報 )