15億融資

　　6月初，金融街發布公告稱，為滿足公司經營工作需要，公司與北京金融街資本運營中心簽訂了委托貸款協議，從資本運營中心借款金額總計15億元。

　　其中，5億元貸款期限為一年期，10億元貸款期限為兩年期，利率為固定利率7%。根據協議約定，公司應累計向資本運營中心支付1.75億元借款利息。

　　目前，一年期銀行貸款利率為6.56%，二年期銀行貸款為6.65%。因此，金融街向資本運營中心支付的利率水平略高于同期銀行貸款利率，但低于金融街目前綜合融資成本，所以本次委托貸款利率價格公允。

　　在此之前，北京金融街資本運營中心為北京市西城區國資委所屬的全民所有制企業，注冊資本約79.85億元，經營業務眾多，與金融街不存在關聯關系。

　　不過，由于北京金融街資本運營中心法定代表人從2012年4月11日起變更為鞠瑾，而鞠瑾同時擔又任金融街副董事長。因此，自2012年4月11日起資本運營中心與金融街存在關聯關系。

　　對于此次融資，金融街董辦主任呂國強稱，這只是公司的一次正常的融資行為，以后有機會的話，會考慮多種融資方式。不過，從7%的年利率來看，這筆借款還是比較合適的。

　　他還透露，這筆貸款行為在今年年初已經發生，不過，后來因為副董事長鞠瑾成為資本運營中心的法人代表，雙方存在關聯關系，按照交易所規則需要重新披露。

　　現金狀況

　　同為北京西城區國資委下屬企業，金融街向北京金融街資本運營中心融資，可謂兄弟間的借貸。

　　今年2月23日，金融街曾公告稱，2012年公司計劃債權融資220億，需由大股東金融街投資集團提供擔保的債務融資總額為不超過163億元，金融街需支付母公司融資擔保費為1.63億元。

　　而據金融街2011年年報顯示，雖然去年公司的銷售達到130億元，但截至年末的現金凈額為負22.25億元，而這種狀態從08年就開始了。

　　與此同時，根據“增加持有物業”的既定戰略，金融街每年都在不斷增加持有物業的比例，截至目前，其持有的自持物業合計約68萬平米。

　　但不斷增持核心城市核心地段的優質物業，并沒有為金融街帶來現金流的補償，更多的是壓力。

　　其年報數據顯示，2011年金融街持有物業的收入為8.58億，同比增長17.62%，在整個營業收入中占比約9%，其營業成本卻同比增長超過20%，在增幅上超過營業收入，營業利潤率更是出現同比下降的趨勢。

　　另一組數據是，截至去年底，金融街共持有投資性房產90億，約占其凈資產一半，每年的收益率不足5%，但金融街每年要支付7%的借款利息。

　　對于持有物業不斷增加、但增持物業所耗現金遠大于經營創造的現金這一態勢，金融街投資者關系經理解釋，雖然公司去年自持物業收入8.58億元，自持物業的收益和資本成本基本能夠打平，但近三年收入年平均增長率在27%，隨著利率逐漸下調和公司優化出租物業管理水平，對于持有型物業，公司還是非常看好的。

　　不過，她也指出，董事會今年的首要目標是確保現金安全和資金流穩定，將負債率控制在70%以內。

　　改變策略

　　有熟悉金融街的分析人士指出，除了國貿項目靠純物業收租作為收入外，金融街其他項目都是有租有售，且銷售類占比多。

　　另外，由于出租合同簽約多是三五年，所以租金收入增長很小，與此同時，人力、運營等各項成本卻在不上漲。

　　而在金融街的這種模式下，其面臨的最大問題就是擴大規模，而要增加持有物業的話，就得靠不斷融資。不斷融資勢必又會導致負債率的上升，但對房企而言，能降低負債的另一個直接途徑就是提高銷售。

　　來自中銀國際最新的數據顯示，2012年，金融街住宅地產總可售資源超過200億元，但主要分布在受調控影響較大的北京和天津，另外，其位于重慶的金悅城、融景城和惠州巽寮灣也會在今年入市。

　　據悉，在經過長達7年的開發后，金融街惠州項目將在今年大舉入市，預計推出5000套房源，預計實現銷售40億元。

　　金融街惠州相關人士曾承認，金融街巽寮灣的入市除了受周邊樓盤熱銷的刺激外，為集團貢獻利潤也是入市的另一重要動機。

　　不過，就目前惠州市場多盤入市的局面來看，金融街欲通過該項目提振現金流的想法能否如愿實現仍是個未知數。
　　（來源：觀點地產網　作者：曹萍）