總建筑面積達(dá)15萬余平米的美羅城購物中心自2007年開業(yè)以來，已在東四環(huán)大郊亭橋附近佇立了4年之久，歷經(jīng)多次調(diào)整宣告失敗后于2011年4月15日以掛牌出讓黯然收場。近日，搜狐焦點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)獲悉，美羅城購物中心現(xiàn)有香港錦繡置業(yè)有限公司接手，于6月25日開始進(jìn)行改造施工，改造完工后，將更名為“錦繡天地CBD”購物中心。
近況：美羅城改名換姓欲卷土重來
據(jù)了解，該項目仍將保留紅星美凱龍家居廣場、百盛、沃爾瑪超市、國美電器、必勝客、肯德基等主力店，其余由于早前商戶撤場，而導(dǎo)致的大量空置的商業(yè)面積將再度招商，另起爐灶。
經(jīng)營四年之久仍不見起色的美羅城購物中心，在本次改造前就已做過多次定位、業(yè)態(tài)、品牌的調(diào)整。據(jù)悉，2007年9月美羅城正式開業(yè)，開業(yè)之初定位中高端社區(qū)配套商業(yè)，08年至09年期間調(diào)整業(yè)態(tài)后有部分商家搬出，2009年下半年美羅城曾推出了365外貿(mào)大集，起初確有不錯的效果，吸引了大量的商家入駐，也有不少顧客光顧，但由于整體定位偏低，作為原股東之一的美羅城集團(tuán)方面認(rèn)為與購物中心定位不符合，于2010年6月離場。
癥結(jié)： 交通條件“先天不足” 調(diào)整余地有限
此次，新東家再戰(zhàn)江湖，重推大郊亭15萬平米大MALL，是否能夠扭轉(zhuǎn)乾坤?對此，匯博行總經(jīng)理潘好龍認(rèn)為“難度很大，即使調(diào)整也不見得成功。”對于此前美羅城敗走原因，潘好龍認(rèn)為，美羅城這樣15萬平米體量的項目，輻射區(qū)域約在10公里左右。但該項目在建造之初就存在“先天不足”，美羅城所在位置位于東四環(huán)西側(cè)，軌道交通條件有限，道路交通方面，通達(dá)項目的主路東四環(huán)，出口位置距離項目較遠(yuǎn)。軌道與道路條件的雙重缺失，導(dǎo)致難以將輻射區(qū)域內(nèi)的人流，有效直接的輸送到項目。
項目周邊雖然有萬科藍(lán)山、金茂府、華瀚國際、新金海國際等多個住宅項目。但周邊的居住群體的消費(fèi)需求仍不足以支撐如此大體量的商業(yè)。另外，以萬科藍(lán)山、新金海國際等項目入市時間有限，入住率不高，匯集了大量居住人口的金茂府仍然在建，現(xiàn)有的消費(fèi)群體有限。
除此之外，從建筑規(guī)劃布局上來看，美羅城購物中心所在的四棟商業(yè)樓相對獨(dú)立，不能聚集人流，商業(yè)業(yè)態(tài)的復(fù)合性受影響。
“這次新業(yè)主雖然預(yù)計對項目重新規(guī)劃、調(diào)整，但幾個主力店不做變動，實(shí)際涉及調(diào)整的商業(yè)面積僅有2萬平米左右，能夠改造的面積有限，改變項目整體格局的可能性不大，不論是招商還是日后的運(yùn)營，難度都頗大。”
區(qū)域：定位模糊 敗走并非個案
與美羅城殊途同歸的還有區(qū)域內(nèi)的另一個主要項目華騰新天地內(nèi)的樂華梅蘭家居，據(jù)了解，去年7月，樂華梅蘭家居同樣結(jié)束營業(yè)慘淡收場。坐擁高檔社區(qū)、毗鄰高端寫字樓的東四環(huán)大郊庭地區(qū)，為何商業(yè)項目頻頻落敗?
亞太不動產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波認(rèn)為，大郊亭商圈地處CBD邊緣區(qū)域，在交通、商業(yè)氛圍不占優(yōu)勢的情況下，區(qū)域內(nèi)的客群更傾向于在CBD核心區(qū)的進(jìn)行消費(fèi)。核心區(qū)域中，定位吻合與區(qū)域群體消費(fèi)需求及習(xí)慣中高端商業(yè)更集中，業(yè)態(tài)更為全面，對區(qū)域居住群體的吸附能力更強(qiáng)。而同處東四環(huán)一線的燕莎奧萊主打名品折扣，對定向消費(fèi)群體有極大的吸附作用。
而在大郊亭橋商圈中以美羅城為代表的商業(yè)項目，在高端百貨與平民批發(fā)市場，社區(qū)配套商業(yè)與特色店中徘徊。既不能讓周邊的居住人群形成長久的規(guī)律的消費(fèi)行為，也不足夠?qū)椛鋮^(qū)域外的消費(fèi)者造成獨(dú)特的吸引，形成比如遠(yuǎn)道而來消費(fèi)的理由，無疑也是運(yùn)營不利的因素之一。
(來源：搜狐商業(yè)地產(chǎn))
