近幾年，一向倚賴廣東省內項目和海南清水灣支撐業績的雅居樂正面臨著業績來源失衡的風險。因此，盡管手頭資金不寬裕，雅居樂負債融資50億仍決心四處拿地擴張。雅居樂將新的目光投向云南旅游地產，希望復制海南清水灣模式，但是前途未卜。

　　而將目光拉回在華東的布局，雅居樂早已進退維谷，南京、常州四幅沉重的“地王”頭冠壓得其難以喘息，上海商業地產涉水5年依舊悄無聲息，雅居樂在華東唯一的策略似乎就是一個字“拖”，用時間爭取利潤空間。

　　地王開工“假動作”?

　　目前，雅居樂在華東布局了南京、上海、常州三個城市。南京作為雅居樂進入華東的第一站，除了2009年開盤的雅居樂花園已售罄外，其余兩個項目一直爭議不斷。

　　2010年10月29日，南京長江隧道口的G40、G41地塊拍賣會上，世紀金源、雅居樂、萬科、仁恒、保利等大牌悉數到場，經過史上最長的350輪競拍，G40被雅居樂以21.05億元拿下，樓面價7411元/平方米，溢價率高達538%。當業內尚在驚嘆江北天價地王誕生的時候，雅居樂再度“發威”，又以36.6億元天價拿下G41地塊，樓面價7813元/平方米，溢價率達572%，勇挫當時最大的競爭對手世紀金源。

　　去年底，該項目的退地傳聞不斷。此后，有關部門做出妥協，在容積率悄然調整后，雅居樂江北“地王”項目終于在今年2月8日正式開工。

　　開工后不久，南京業內人士就曾向時代周報記者爆料，雅居樂“地王”開工是“假動作”，“按說規劃調整了，打完樁，蓋起來很快的，正常是10-12個月就可以開盤，快的話8個月就夠了。這個項目肯定動不了這么快，但是地王又備受矚目，不能囤著，所以就打樁先做做樣子。據說現場基本就像擺設一樣。”

　　按照7月1日起正式實施的國土資源部新修訂通過的《閑置土地處置辦法》規定：“已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。”

　　7月16日，記者實地探訪該項目時發現，可以望見的地塊上滿眼是綠油油的雜草，現場的園林工人介紹，“這兩邊荒著沒建的都是二期，遠處角落里有塔吊的是一期，正在施工。”

　　順著園林工人指的方向，記者來到正在施工的一期工地，現場作業的工人寥寥，恰逢施工方一負責人在場，“一期先建10棟，現在樁打好了，樁基還沒弄呢，出地面還要幾個月。”

　　但雅居樂的回復稱，“南京浦口地塊總建筑面積約85萬平方米，年內動工面積超過30萬平方米，已超過應開工面積的1/3。”

　　上海同策南京公司總經理劉思陵向記者表示，“當時樓面價7000多元/平方米，合理售價應該在17000-18000元/平方米，目前周邊在售的項目中鐵江佑鉑庭、中海萬錦熙岸等均價在8000-10000元/平方米之間。即便是容積率調整，樓面價可能降至每平方米五六千元，售價頂多下調一兩千元。在當前市場環境下，即便下半年運行良好，周邊售價維持在1萬元/平方米，明年這個區域復合增長率保持在20%就不錯了，售價在1萬-1.1萬元/平方米。雅居樂這個項目售價不可能低于15000元/平方米，比周邊溢價要高40%-50%。無論是哪家開發商或超級大品牌，如果超出50%溢價率基本不現實。這個項目即便明年上市，時機也不合理，應該會推遲上市，開發速度肯定會比較緩慢。”

　　動工之時，雅居樂曾對外宣稱，該項目將于明年中上市，產品為高端精裝大戶型。現場的施工負責人稱，“現在雅居樂還沒定是否精裝修，要看到時市場的情況。”

　　用時間換空間

　　與此同時，雅居樂位于南京江寧區另一“地王”項目也面臨著尷尬的境地。2010年2月9日，來自江寧機場高速以東的NO.2010G01地塊吸引了9家知名開發商舉牌競拍，經過51輪激烈爭奪，雅居樂以10.05億元拿下這幅住宅用地，樓面地價為4407元/平方米，成為當時江寧的“新地王”。

　　該豪宅項目命名為藏龍御景，2010年底動工，原本計劃2011年底開盤，但一拖再拖，預計今年8月下旬開盤。公開資料顯示，該盤以中大戶型為主，面積在130-400平方米不等。

　　南京多位業內人士均向記者表示不看好此項目。一位業內人士稱，“江寧本身以剛需為主，藏龍御景周邊有綠城合作建房的項目綠城水晶藍灣，去年以均價25800元/平方米入市，定位太高，銷售情況不理想，今年仍然賣得不好。雅居樂中高端的定位接下來面臨跟綠城水晶藍灣一樣的問題，限購限貸，又都是大戶型，今年不知道賣給誰。”

　　“華潤悅府在河西，是南京最為熱點的板塊，又在萬達商圈里，也是大平層項目，5000元/平方米精裝修標準，目前售價25000元/平方米，去化非常緩慢。從去年12月份開盤，目前實際認購套數不足500套，網上簽約套數不足80套。光是地段上藏龍御景就完全沒法比。雅居樂江寧、江北兩個項目拿地、定位都過于劍走偏鋒了，所以現在比較困難，只能用時間換空間，慢慢等。”劉思陵說。

　　無獨有偶，2009年11月，雅居樂斥資9.4億元拿下的常州新北區泰山路106號“地王”項目至今已有兩年八個月，仍沒有動工，周邊比雅居樂晚拿地的項目均已開工。

　　雅居樂此前向媒體的解釋是，該地塊在2011年12月底才移交給雅居樂，項目至今沒有動工的原因在于交地時間太遲。而常州新北區國土資源局則認為，按照當時的土地出讓須知，該地塊于2011年12月30日移交給雅居樂，土地掛牌出讓時開發商就應該清楚什么時候能拿地開發。

　　按照國土資源部相關規定，開發商在競拍成功后，就應該對土地具有使用權。因此，常州的“地王”項目被當地業內人士認為有囤地嫌疑。

　　商業廣場5年未開業

　　坐落于上海市黃浦區西藏中路14號街坊的上海雅居樂國際廣場，地處號稱“中華商業第一街”的南京路步行街西北面，緊靠第一百貨及新世界購物中心，其中的雅居樂萬豪酒店已于去年開業。7月19日，上海雅居樂國際廣場悄無聲息地試營業了。

　　開業當天，記者在四層的商場里發現，每層已經入駐的店鋪以餐飲為主，珠寶、鐘表、服飾等店鋪大多未開業，已開業的基本沒有知名國際品牌。據雅居樂國際廣場的客服人員介紹，“目前入駐率大約30%，今天是試營業，裝修好的先開業了，還不到30%。所有商鋪入駐滿，正式開業大概要到9月份。目前確定下來的招租率沒有超過50%。”而雅居樂給的官方回復稱，目前招租率已達八成以上，正式開業日期需根據各店鋪的裝修進度而定，預計今年第三季度可正式開業。

　　事實上，這是雅居樂在上海的首個商業項目，也是繼佛山西樵大都會廣場后第二個營業的超大規模綜合體項目。其前身是由浙江開發商金昌房地產集團投資開發的金昌摩爾大廈，2005年5月開始動工興建，但項目進展并不順利，到2006年中期，由于項目投資方資金陷入困境，完成地基后的金昌摩爾大廈施工進度緩慢，一度陷入停工狀態，此后項目不時傳出轉讓消息。

　　2007年3月，金昌摩爾大廈被雅居樂以17.53億元的價格收入囊中，并意圖將其打造成為一個“高品位、中價位、配套齊”的生活購物中心。雅居樂在通函中介紹，該項目總面積114358平方米，是集超五星級酒店、辦公、商鋪于一身的綜合型物業，酒店及寫字樓面積約5.72萬平方米，商業面積約3.25萬平方米。

　　完成收購之后，雅居樂地產主席陳卓林曾表示，收購該項目，屬于“價格合理、升值潛力巨大”，預計建成之后將可獲得樂觀固定收益，同時也標志著集團進軍上海房地產市場邁出重要一步。

　　根據雅居樂后來的核算，上述項目收購樓面價為15000元/平方米左右，但商業項目50年的土地使用期，已被耗費多年。根據資料顯示，上海雅居樂國際廣場的土地使用年限為1999年11月13日至2049年11月12日。

　　由于項目已被擱置多年，因此在剛完成收購后，雅居樂曾一度加速開發，2009年5月5日，雅居樂在天工網的工程招標信息顯示，竣工時間應為2009年6月1日。而2008年雅居樂年報顯示，該廣場將于2010年二季度竣工。2011年的年報顯示，上海雅居樂國際廣場正在招商中。

　　截至發稿前，雅居樂方面并未解釋為何這一項目拖了5年仍未正式開業。

　　上海乘星行行銷服務機構總經理李驍分析稱，“南京東路商圈已比較成熟，越是成熟的商圈定位越難。如果大家定位雷同沒辦法競爭，而做差異化互補又很難，所以雅居樂國際廣場本身定位就面臨尷尬。很多知名品牌在附近已經有店了，重復布點對大品牌就沒那么重要了，所以導致其招商困難。餐飲相對比較好招商，其他的比較難。”

　　正略鈞策合伙人陳晉也指出，由于雅居樂一線城市土地儲備比重不大，只占其總量的16%左右。從集團層面看，周轉壓力相對較小，因此如何最大化項目利潤將成為其開發的主導思路。

　　(來源：時代周報 作者：姜燕)