國美巨無霸地產項目國美商都，在經歷了項目名稱、總體定位、管理人員等方面數次更迭的經營之痛后，終與海航達成收購協議。

　　海航內部人士告訴南都記者，此項收購本月初已完成簽約，收購資金未及60億元，以分期付款形式支付，“價格很劃算，不要說是商業地產項目，就算作普通住宅賣都不止這個收購價。”但該人士未透露具體數字。

　　雖然與100億元的叫價相去甚遠，但對于4年來不斷尋求買家的國美來說，出售國美商都未必不是一場“減負”。由于銷售收入下滑以及電子商務業務虧損，國美今年上半年首次出現中期業績虧損，股價跌跌不休，國美商都變現正當其時。

　　合理交易價約50億

　　南都記者昨日獲得的海航內部文件顯示，海航8月7日已成立由11人組成的“國美商都專項工作組”，由海航集團董事局董事、海航資本控股有限公司董事長譚向東擔任總指揮，具體負責完成項目收購后的各項內外部手續，并完成項目融資、落實資金及付款工作。

　　迄今，交易雙方均未透露此項交易的最終價格。據海航內部人士透露，作價未及60億元，更遠低于國美集團2009年一度外放的100億元待售價。

　　中國十大商業操盤手之一鄧國堅給南都記者算了一筆賬：國美商都規劃用地面積11 .88萬平方米，拿地價8 .05億，再加上建筑等各項成本，最多1萬元/平方米，乘上總建筑面積55 .5萬平方米，作價最多55億。

　　除此之外，“還要考慮項目轉手之后，商業規劃改變帶來的坪效降低”，昭邑零售商業咨詢總經理劉暉認為，國美商都的合理交易價位約為40億至50億元。未來，國美商都很有可能轉成做購物中心，定位為周邊“北京總部基地”的配套。

　　劉暉告訴南都記者，按照黃光裕最初定下的棋局，國美商都的定位是做輻射全亞洲的服裝時尚中心，業態組合主要有服裝批發市場、奧特萊斯和圖書大廈，租金約5-8元/平方米。

　　“批發市場可以把鋪位建得很密集，但購物中心一般有50%的面積是作為公共配套，可用來出租的商業面積會大大降低。”劉暉說，以現實條件，項目所處的北京西四環地段也只需10萬平米的購物中心配套，國美商都55萬平方米的大體量，估計很難招商招滿。

　　說到底，“很難盤活是影響作價的重要原因。”曾給國美商都做過商業咨詢的知情人士楊依(化名)透露，“當時，這個項目的奧特萊斯部分已經找了原北京燕莎商城總經理萬文英過來操盤，北京雅寶路服裝市場也基本談好要進駐，但還是因為黃光裕被捕，所處地段商業氣氛不足等原因而擱淺。”

　　地產變現輸血電子商務

　　“國美商都這一項目擱置了三四年，早就有傳聞要轉賣給海航集團，現在總算塵埃落定。”有熟悉國美商都的人士向南都記者表示，雖然最終售價與預期有較大差距，但目前經濟不景氣、房地產市場低迷，這個收購金額也是雙方綜合考慮后達成的共識。

　　國美電器日前發出盈利預警，預計截至今年6月底期間將獲得凈虧損。這也是國美電器2004年在香港上市以來，首次出現中期業績虧損。

　　國美稱，由于國內外經濟形勢嚴峻，消費者信心嚴重不足，國內一線城市傳統家電銷售低于預期。另由于集團門店的物業成本屬于固定成本，因銷售未達到預期導致租售比大幅攀升，從而侵蝕了利潤。

　　更重要的是，國美旗下國美網上商城、庫巴網最近和京東、天貓、蘇寧易購等大打價格戰，目前還看不到盈利前景，亟須輸血。

　　中國電子商會副秘書長陸刃波認為，國美終于放手國美商都項目，雖然導致國美鵬潤地產業務短期收縮，但未必是件壞事，“國美可以利用這筆資金，集中精力開展電子商務，回歸主業。”

　　陸刃波說，電子商務是國美目前發展中的一塊短板，但又是朝陽產業，從長遠來看，這筆資金的投入將獲得很好的回報，對于國美當下的發展戰略來說也是舉足輕重。

　　海航的算盤

　　國美的“燙手山芋”，海航集團甘之若飴。

　　這幾年，“海航集團瘋狂地拿地產項目，但很多項目拿了之后就 冷藏 起來。原因很簡單，海航打算集到幾百億資產之后，做成一個 商業地產 資產包，整體出售給商業地產基金等機構。”接近海航集團的知情人士對南都記者說，仔細研究就會發現，海航做商業地產，更傾向于收購現成物業，而不是拿地自建，“短線投資”的意圖由此可見。正因如此，“海航內部有一個機制， 無論年齡、資質，誰能拿下項目，項目就歸誰 ，不用考慮操作者的商業地產運營經驗。”

　　“只要拿下國美商都之類的項目，海航就可以粉飾上市業績報告，畢竟，重資產的投資總比 購買飛機 更有 錢途 。”鄧國堅說，“位于廣州大學城的海航Y H城迄今已經更換了三撥招商代理商，效果還是不盡如人意。為何?海航集團內部就沒有組建商業地產運營團隊，商業項目能否運作起來，這應該不是海航最關心的問題。”

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　　黃光裕的昔日地產夢

　　2005年4月，國美置業以8.05億元拍得北京市豐臺區西南四環地塊，用于開發國美商都項目。其中純商業用房31萬平方米、寫字樓3萬多平方米、酒店和酒店式公寓5萬多平方米。

　　在昔日中國內地首富黃光裕的地產版圖中，國美商都曾經占據最重要的一角。這個總建筑面積近60萬平方米、北京市2005年最大的招拍掛項目，從科技地產到服裝中心，黃光裕對其具體定位一直舉棋不定，由此也帶來了管理紊亂，4年來更迭了禹晉永(微博)、吳坤嶺、童淵、周東權、王海域5任總經理。案名也由國美商都-鵬潤時代廣場-鵬潤國際時尚交易中心-國美廣場-國美商都，數次更迭。

　　時任國美置業總經理的禹晉永延續了“高科技”包裝路徑，力主將項目包裝成“世界電子電器高科技體驗中心”。但最終，這個號稱投資38億元的項目，定位幾經調整，一直未能正式銷售，被業界稱為“地產毒藥”。

　　直到2010年，國美商都才完成其主體施工，并取得了房產證，而電力、消防等配套設施調試的掃尾工程于去年完成。

　　有人曾對國美商都做過如此評價，“如果當時定成公寓、酒店和配套商業的城市廣場，早成功了。禹晉永和童淵滿腦子是信托和上市，想在二級市場套現百億元回來，從一開始就沒打算做成一個真實的東西”。

　　直到被拘，黃光裕才下定決心，拋棄這個運作極為糟糕的項目。國美電器一位高管透露，鵬潤地產出售資產的決定，其實是黃光裕本人確定的。2008年12月，在北京市公安部門的安排下，黃光裕得以與黃秀虹，以及王俊洲、魏秋立等國美電器高管進行了溝通。當時，黃光裕就交代了處理部分鵬潤地產項目的決定，國美商都是重中之重。

　　2009年初，在獲得黃光裕的允許后，黃秀虹確定了出售國美商都的方案。3個月后，鵬潤地產與中鐵置業進行談判，但由于在“整體轉讓”還是“股權合作”的具體方式上存在分歧，雙方的談判最終失敗。

　　此后，又有兩家投行愿意以控股的方式來競爭這一項目，給出的最高價格是60億元，但最終未果。
　　（來源：南方都市報 記者：汪小星 肖昕 實習生：周怡霏 肖晶晶）