近年一直保持高速擴張姿態的萬達，在今年上半年首度放緩腳步。對零售地產業而言，這是一個不同尋常的信號。

　　據萬達集團公布數據，集團上半年收入562.1億元，完成全年目標的48.4%，同比去年減少了9%。這也是萬達集團收入歷史上第一次同比減少。

　　作為萬達集團旗下最核心的萬達商業地產公司，今年上半年同樣不得不面對收入同比下滑的現實，并且降幅更為明顯。

　　數據顯示，萬達商業地產公司上半年收入494.6億元，完成全年目標的50.1%，同比減少了14%。

　　在萬達集團2012年上半年工作會議上，董事長王健林將收入下滑歸咎于宏觀經濟形勢。他認為，今年經濟困難局面已經反映到消費環節，這給萬達廣場帶來不利的影響。

　　據王健林介紹，從全國開業的50個萬達廣場看，此前每年每個廣場的人流同比增長都是兩位數，但今年跌至個位數，增長緩慢。與此同時，無論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價同比也都在下降，商家正收縮開店的計劃。

　　“過去像超市、快時尚品牌等開店是來者不拒，用他們自己的話講‘給多少店開多少店’。但今年商家的開店計劃較大幅度減少。原因就是去年至今銷售不好，沒有達到預期，不敢再大規模開店。”王健林坦承。

　　事實上，零售地產今年所面臨的嚴峻形勢，萬達在年初便已經有所預計。

　　2011年，萬達商業地產公司的收入為953億元，同比增長36.5%，但王健林在2011年工作總結中提出的萬達商業地產公司2012年收入目標970億元，同比增幅不足2%，“剎車”跡象明顯。

　　今年上半年，萬達商業地產公司新開工面積為531.2萬平方米，同比減少了35%，印證著“剎車”的說法。

　　作為國內零售地產當之無愧的“帶頭大哥”，萬達減速反映出的是零售地產行業正在面臨的變局。

　　“一、二線城市零售地產開發的黃金期已經接近尾聲，這些城市的結構已經基本成型，適合開發商業地產的土地基本都被拿了，像沈陽、成都這樣的城市，在建的購物中心有幾十個，總量上已經接近飽和。”正略鈞策副總裁薛迥文表示。

　　“而三、四線城市則面臨結構上不平衡的現狀。這些城市存在著對現有商業項目進行升級的需求，但由于三、四線城市的市場規模有限，新項目的開發又往往超出市場的容量。”薛迥文說。

　　去年以來遍地開花的零售地產，如今已經引發業內越來越多擔憂的聲音。

　　萊坊在去年選擇了10座主要城市作為考察對象，發現“二線城市購物中心的平均面積約為8萬平方米，比一線城市的約6.8萬平方米高出18%以上。重慶和哈爾濱的購物中心平均面積更是分別達到了近9.9萬平方米和9.5萬平方米。相比之下，香港只有六個購物中心超過了10萬平方米，而且大部分都是分期開發的”。

　　萊坊報告指出：“一些經驗不足的開發商都希望趕在競爭形成之前完工，同時擴大項目規模，因為他們覺得這些大的購物中心可以抵御未來的競爭，而且‘當地最大’這一稱號也有利于市場營銷。但是現實證明，大不一定好。”

　　高緯環球中國零售地產服務部執行董事James Hawkey 曾表示：“市場上出現了令人擔憂的趨勢。最大的問題在于建造的速度，一些城市出現了區域性、暫時性的供大于求的情況。”

　　供求失衡是零售地產問題的一面。另一方面，由資本大量流入制造出的行業繁榮景象，也將隨著資本逐漸退出而露出真實面目。

　　“下半年，將陸續有投資商業地產的房地產基金面臨到期退出的問題，一方面這些基金對項目內部收益率的要求在20%以上，另一方面目前商業地產的估值在一個相當高的水平，因此只能尋找那些對投資回報率要求較低的買家，例如養老或保險基金，但國內又非常缺乏這樣的金融機構。”一家房地產咨詢機構負責人表示。

　　“未來五年將是考驗商業地產項目運營能力的五年，” 薛迥文表示，“商業地產與住宅不同，建好后其實只是一個‘半成品’，商業地產的價值關鍵是靠后期運營來體現。”

　　在一次演講中，寶龍集團副總裁潘韜表示：“未來三年將有相當一批購物中心因為運營不善，面臨倒閉或被兼并的命運。”

     （來源：第一財經日報）